Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 августа 2019 г. N Ф08-6314/19 по делу N А32-42474/2018

г. Краснодар

07 августа 2019 г.

Дело N А32-42474/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Увер" (ОГРН 1152311017990) - Сорокиной О.Н. (директор), Адилханова Р.М. (доверенность от 13.08.2018), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Реер" (ОГРН 1022301602113), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Увер" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2019 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 (судьи Малыхина М.Н., Абраменко Р.А., Галов В.В.) по делу N А32-42474/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Увер" (далее - ООО "Увер") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Реер" (далее - ООО "Реер"), в котором просило:

- взыскать ООО "Реер" в пользу ООО "Увер" 184 347,40 руб. убытков в виде финансовых расходов на производство ремонтных работ в арендуемых помещениях по договору аренды от 15.03.2017,

- взыскать ООО "Реер" в пользу ООО "Увер" не полученную прибыль за период с 16.09.2018 по 14.03.2020 в размере 4 500 000 руб.,

- взыскать ООО "Реер" в пользу ООО "Увер" убытки в размере 57 600 руб. в виде расходов на изготовление рекламной продукции,

- взыскать ООО "Реер" в пользу ООО "Увер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 700 руб. и по оплате юридических услуг в размере 54 тыс. руб.

ООО "Реер" обратилось к ООО "Увер" со встречным исковым заявлением, в котором просило:

- взыскать с ООО "Увер" в пользу ООО "Реер" задолженность по арендной плате в размере 429 046,77 руб.,

- взыскать с ООО "Увер" в пользу ООО "Реер" задолженность по коммунальным платежам в размере 43 574,93 руб.,

- взыскать с ООО "Увер" в пользу ООО "Реер" 243 693 руб. за установку пожарной и охранной сигнализации,

- расторгнуть договор аренды от 15.03.2017,

- взыскать с ООО "Увер" в пользу ООО "Реер" денежную компенсацию за услуги представителя в размере 35 тыс. руб. и сумму по уплате государственной пошлины (т. 1, л. д. 93 - 95).

Определением от 10.12.2018 встречный иск ООО "Реер" принят судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском ООО "Увер" в рамках дела N А32-42474/2018 (т. 1, л. д. 145).

Решением от 12.02.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.04.2019, в удовлетворении ходатайства ООО "Увер" о вызове для допроса в судебном заседании свидетелей отказано. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. По встречному иску суд расторг договор аренды от 15.03.2017, заключенный между ООО "Реер" и ООО "Увер" в отношении нежилых помещений общей площадью 398,3 кв. м, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Космонавта Гагарина, дом 170. С ООО "Увер" в пользу ООО "Реер" взыскана задолженность по арендной плате в размере 429 046,77 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 43 574,93 руб., а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 17 431,63 руб. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Судебное решение мотивировано следующим. 15.03.2017 между ООО "Peep" (арендодатель) и ООО "Увер" (арендатор) заключен договор аренды части здания (нежилые помещения общей площадью 398,3 кв. м, с кадастровым номером 23:00/01:01:353:170:57), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Гагарина, 170. Сторонами согласовано, что объект аренды будет использоваться арендатором в качестве ресторана (пункт 3); срок аренды составляет 3 года, с 15.03.2017 по 14.03.2020, стоимость аренды составляет 100 тыс. руб. в месяц и оплачивается не позднее 10-го числа каждого месяца (пункт 4). В соответствии с пунктом 13 договора аренды от 15.03.2017 арендатор принял объект без актов. Договор аренды от 15.03.2017 зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю 17.03.2017. Претензионная переписка (письма ООО "Реер" от 09.08.2018, от 10.09.2018, от 14.09.2018, письмо ООО "Увер" от 06.09.2018) к урегулированию разногласий между сторонами не привела. Возмещение убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс) является мерой гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно при доказанности в совокупности нескольких условий: наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, размер убытков; недоказанность одного из необходимых условий возмещения убытков исключает удовлетворение такого требования. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; по смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить, в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 Гражданского кодекса). За период владения истцом спорным объектом в адрес арендодателя претензии относительно состояния помещения не поступали, какие-либо акты разногласий сторонами не подписывались; пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. ООО "Увер" не представлено доказательств согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, отнесения осуществленных арендатором ремонтных работ к неотделимым улучшениям, стоимость которых подлежит компенсации за счет арендодателя (статья 623 Гражданского кодекса). Причинение ответчиком убытков в указанной части (на сумму 184 347,40 руб.) истцом не доказано. К упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящих в состав органов юридического лица"; далее - постановление Пленума N 62). В силу норм пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса размер упущенной выгоды должен определяться с учетом мер, предпринятых кредитором для ее получения, сделанных с этой целью приготовлений, разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено. ООО "Увер" упущенная выгода предъявлена к взысканию за период с 16.09.2018 (после освобождения помещений истцом) по 14.03.2020. На основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункта 8 договора аренды от 15.03.2017, в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Увер" обязательства по внесению арендных платежей, ООО "Реер" было вправе обратиться с требованием о расторжении договора, а ООО "Увер" было вправе не освобождать занимаемые помещения до расторжения договора судом. ООО "Увер" не представило достоверных доказательств своего добросовестного поведения как арендатора, принятия мер, совершения приготовлений, с целью получения отыскиваемой упущенной выгоды. Понесенные арендатором расходы по изготовлению рекламных товаров и изделий, отнесенные им к убыткам, в связи с невозможностью по вине арендодателя пользоваться арендуемыми помещениями, таковыми не являются, поскольку арендатор имел возможность в рамках своей предпринимательской деятельности осуществлять исполнение договора аренды надлежащим образом. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Согласно подписанному между сторонами акту сверки по состоянию на 31.08.2018, размер задолженности по арендным платежам составляет 296 788,71 руб. Возражения ООО "Увер" о необходимости расчета размера задолженности по дату фактического освобождения помещения (15.09.2018), и зачета суммы внесенного арендатором обеспечительного платежа (в размере 100 тыс. руб.), судом проверены и отклонены. Доказательства фактического перечисления или передачи ООО "Увер" денежных средств в размере 100 тыс. руб. ООО "Реер" отсутствуют, арендодатель факт получения обеспечительного платежа в размере 100 тыс. руб. отрицает; дополнительное соглашение от 04.03.2017 к другому договору аренды от 27.02.2017 таким доказательством, распиской не является; не подтверждается перечисление обеспечительного платежа и подписанным сторонами актом сверки расчетов по состоянию на 31.08.2018 (безотносительно к конкретному договору). В материалы дела представлен акт возврата переданного ООО "Увер" помещения от 10.10.2018; доказательств освобождения спорного помещения ответчиком по встречному иску до даты составления акта от 10.10.2018 не имеется, неиспользование объекта аренды основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы не является. Произведенный ООО "Реер" расчет задолженности по арендной плате арифметически и методологически верен. В подтверждение задолженности по коммунальным платежам ООО "Реер" предоставило соответствующие договоры, счета и акты сверки с ресурсоснабжающими организациями; ООО "Увер" наличие на его стороне задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб. подтвердило. Поскольку в материалы дела не представлены достаточные доказательства того, что пожарная и охранная сигнализации установлены непосредственно в интересах ООО "Увер", и они остались в фактическом пользовании и в собственности арендодателя, арендатор при освобождении арендуемых помещений оборудование сигнализации не демонтировал, в удовлетворении встречных требований ООО "Реер" в части взыскания с ООО "Увер" стоимости работ по установке пожарной и охранной сигнализаций (243 693 руб.) отказано. Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса) либо в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании пункта 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса. Исходя из буквального толкования положений пункта 8 договора аренды от 15.03.2017, стороны договорились именно об основаниях досрочного расторжения договора судом (в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств), а не о возможности стороны отказаться от исполнения договора; положений о возможности одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса) договор аренды от 15.03.2017 не содержит. Для достижения правовой определенности судьбы переданного по договору аренды от 15.03.2017 имущества, суд признал соблюденными ООО "Реер" условия для расторжения договора аренды. Сведения, известные свидетелям, о вызове которых в судебное заседание ходатайствовало ООО "Увер", суд признал не способными повлиять на исход дела, с учетом имеющихся в нем письменных доказательств. Понесенные сторонами судебные расходы, арбитражный суд распределил в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что, заявляя о неотделимости произведенных арендатором улучшений, которые он вынужден был осуществить, как и ремонтные работы, в связи с непригодностью представленных в аренду помещений, ООО "Увер" не учитывает нормы права, регламентирующие порядок заявления возражений против невозможности использования объекта аренды, и специальные нормы права, регламентирующие порядок возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений. Неприспособленность арендованного помещения для цели использования, указанной арендатором, сама по себе не свидетельствует о невозможности использования объекта аренды; принимая в аренду спорные помещения, ответчик был ознакомлен с их состоянием и осознавал необходимость совершения действий, необходимых для приспособления помещения для того вида деятельности, который арендатор намеревался осуществлять. Исходя из указанных арендатором действий по улучшению помещения, состояние помещения было для арендатора очевидным, при этом арендатор принял помещение в аренду без замечаний, в процессе исполнения договора претензий арендодателю не заявлял, на невозможность исполнения договора не ссылался. Очевидная для истца невозможность использования помещения под ресторан без переделки сама по себе не легитимирует арендатора на предъявление арендодателю требований о компенсации стоимости ремонта. При отсутствии в договоре согласованного условия о том, что стоимость произведенного арендатором ремонта будет зачтена в счет покрытия либо уменьшения арендных платежей, либо иным способом компенсирована арендатору арендодателем, к правоотношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса о правовой судьбе произведенных арендатором улучшений арендованного имущества. В связи с отсутствием в материалах дела доказательств согласия арендодателя на произведение улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества (статья 623 Гражданского кодекса), исследовать вопрос об отделимости либо неотделимости улучшений оснований не имеется: неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не компенсируются, а требований о возврате улучшений в натуре арендатор не заявлял. Во взыскании убытков в размере стоимости произведенных улучшений и ремонтных работ арендатору отказано правомерно. Поскольку именно неисправность арендатора явилась основанием для прекращения арендных правоотношений, предложение истца о расторжении договора и требование о возврате помещения, а также добровольное освобождение помещений арендатором до вынесения судом решения о расторжении договора, не могут быть оценены в качестве противоправных действий истца, являющихся необходимым элементом предъявленных к взысканию с него убытков. Ссылка ООО "Увер" на то, что ООО "Реер" было намерено продать помещение, правового значения для рассмотрения спора не имеет, так как арендодатель правомерно принял предусмотренные законом меры по расторжению договора с неисправным арендатором. Повторно оценив утверждение ООО "Увер" о том, что факт внесения денежной суммы 100 тыс. руб. следует из текста дополнительного соглашения от 04.03.2017, апелляционный суд оснований для такого толкования не усмотрел, указав на применение для описания свершившегося действия глагола совершенного вида (внес), тогда как, сторонами применен иной глагол (вносит).

В кассационной жалобе ООО "Увер" просит решение от 12.02.2019 (в жалобе дата ошибочно указана как 05.02.2019) и апелляционное постановление от 25.04.2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, ООО "Увер" были представлены письменные доказательства того, что произведенные им улучшения являются неотделимыми, арендатор вынужден был их осуществить, в связи с непригодностью предоставленных в аренду помещений. Выполненные работы не являются текущим ремонтом. Арендодатель, предоставляя в аренду помещения, непригодные по своему техническому и санитарному состоянию для использования под ресторан, заблаговременно знал или должен был знать, что любой арендатор вынужден будет выполнить ремонтные работы, технологически связанные с инженерными коммуникациями и иными конструкциями помещений, то есть неотделимые. Вопреки выводам судов о добровольном освобождении арендатором помещений, ООО "Увер" вынуждено было их освободить, поскольку арендодателем совершался ряд действий, препятствующих нормальному ведению деятельности, а именно, размещение рекламы по продаже недвижимости, личные обращения к администратору ресторана и к директору ООО "Увер" о намерении учредителей продать все здание. Суды необоснованно отклонили заявление ООО "Увер" о зачете внесенного по договору аренды обеспечительного платежа в размере 100 тыс. руб. в счет задолженности арендатора по договору аренды. Заявление о зачете было направлено 10.01.2019, что подтверждается почтовой квитанцией об отправлении с описью вложения. Расчеты между сторонами в наличной форме не запрещены, арендатор не несет ответственности за последствия несоблюдения генеральным директором ООО "Реер" кассовой дисциплины.

ООО "Реер" представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, а также письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании руководитель и представитель ООО "Увер" настаивали на удовлетворении жалобы.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца (ответчика по встречному иску), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, спор по первоначальному и встречному искам возник между ООО "Реер" (арендодатель) и ООО "Увер" (арендатор), в связи с заключением и исполнением ими обязательств по договору аренды от 15.03.2017, заключенному в отношении части здания (нежилых помещений).

При рассмотрении спора по существу судебные инстанции обоснованно исходили из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору предъявить к арендодателю предусмотренные данной статьей требования; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Режим улучшений (отделимых и неотделимых) регламентирован статьей 623 Гражданского кодекса и предусматривает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1), стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса, вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине; законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда; вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом (пункты 2, 3 статьи 1064 Гражданского кодекса).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 постановления Пленума N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма N 66).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив доказательства, представленные в обоснование заявленных требований по первоначальному и встречному искам, возражений против них, судебные инстанции установили правовые и фактические основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Увер", для частичного удовлетворения встречных исковых требований ООО "Реер", которые подробно изложили в обжалуемых решении от 12.02.2019 и апелляционном постановлении от 25.04.2019.

Настаивая в кассационной жалобе на неотделимом характере произведенных в арендуемых помещениях улучшений, а также на непригодности предоставленных в аренду помещений для использования под ресторан, ООО "Увер" не опровергло установленные судами обстоятельства принятия им помещений в аренду от ООО "Реер" без каких-либо претензий, не заявления арендатором к арендодателю в течение всего периода аренды предусмотренных законом и (или) договором от 15.03.2017 требований об устранении недостатков арендуемого имущества, не обосновало необходимость и возможность осуществления без согласования с арендодателем улучшений в изначально непригодных для использования по назначению помещениях.

Возражения заявителя жалобы о вынужденном освобождении ООО "Увер" арендуемых помещений, обусловленном совершением арендодателем действий, препятствующих нормальному ведению деятельности, а именно, размещения рекламы по продаже недвижимости, личных обращений к администратору ресторана и к директору ООО "Увер" о намерении учредителей продать все здание, окружным судом не принимаются. Следует из имеющихся в деле доказательств, что досрочное расторжение арендного договора инициировано арендодателем, ввиду нарушения арендатором договорных обязательств по внесению в согласованные сроки и размере арендной платы. Нарушение соответствующих обязательств арендатором при рассмотрении настоящего дела подтвердилось и ООО "Увер" фактически не оспаривалось. Мотивированных возражений против встречных исковых требований ООО "Реер" о досрочном расторжении договора аренды от 15.03.2017 арендатором в судах первой и апелляционной инстанций не приведено и документально такие возражения не подтверждены, несмотря на защиту добросовестного арендатора нормами статьи 617 Гражданского кодекса о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

Доводы подателя жалобы относительно необоснованного отклонения заявления ООО "Увер" о зачете внесенного по договору аренды (от 27.02.2017) обеспечительного платежа в размере 100 тыс. руб. в счет задолженности арендатора по договору аренды (от 15.03.2017), направленного почтовой связью 10.01.2019, следует признать несостоятельными. Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете; в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Исковых требований, направленных на возврат (зачет) спорной суммы 100 тыс. руб., ООО "Увер" не было заявлено в рамках настоящего дела ни в первоначальном иске, ни после предъявления к нему ООО "Реер" встречных требований денежного характера, что исключало осуществление судебного зачета, даже при условии подтверждения факта получения ООО "Реер" указанной суммы от ООО "Увер". ООО "Увер" не лишено возможности защиты своих прав в рассматриваемой части посредством предъявления отдельного иска к ООО "Реер".

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 12.02.2019 и апелляционного постановления от 25.04.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, основанные на исследованных судами доказательствах выводы, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), несогласие с ними основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов, не является.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 по делу N А32-42474/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин