Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2024 г. N 10АП-3248/24 по делу N А41-53245/2022

г. Москва

20 марта 2024 г.

Дело N А41-53245/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и индивидуального предпринимателя Шуртакова Михаила Юрьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2023 по делу N А41-53245/2022.

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя Шуртакова Михаила Юрьевича - Черникова М.Ю. по доверенности от 27.01.2022.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - истец, ТУ ФАУГИ, управление) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Шуртакову Михаилу Юрьевичу (далее - ответчик, ИП Шуртаков, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.10.2019 N 01-11/143 за период с 08.10.2019 по 22.09.2021 в размере 10 410 017,10 руб., пени за период с 11.11.2019 по 22.09.2021 в размере 1 104 102,62 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2019 N 01-11/143, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102001:9.

Предприниматель обратился в суд с встречным иском с требованиями:

- о признании недействительным договора аренды земельного участка от 08.10.2019 N 01-11/143 в части установления размера арендной платы;

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102001:9;

- об установлении действительной рыночной стоимости права пользования земельным участком с кадастровым номером 50:12:0102001:9 в размере 395 050 руб. в месяц, 4 740 603 руб. в год, начиная с 13.07.2020 (с даты государственной регистрации договора аренды);

- об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.10.2019 N 01-11/143 начиная с 13.07.2020 (с даты государственной регистрации договора аренды) (с учетом уточнений).

Решением суда первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены частично, встречные - оставлены без удовлетворения.

Стороны с решением не согласились, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе истец просит удовлетворить первоначальные требования в полном объеме, управление настаивает на наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик в апелляционной жалобе, в свою очередь, указывает на обоснованность встречных исковых требований, также указывает на неправильный период взыскания арендной платы по первоначальному иску управления.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах своей апелляционной жалобы, против удовлетворения жалобы истца возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП Шуртаков является арендатором находящего в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102001:9, площадью 8262 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения медицинского склада, по адресу: Московская область, Мытищинский район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ул. Коминтерна, д. 15а, по договору аренды от 08.10.2019 N 01-11/143, заключенного с ТУ ФАУГИ, сроком до 2068 года (49 лет).

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком составил 3 145 591,50 руб. в полугодие и 6 291 183 руб. в год, со сроком оплаты до 20-го числа первого месяца календарного полугодия (п. 4.3 договора).

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9 об оценке ежегодного размера арендой платы за земельный участок (п. 4.2 договора) и подлежит пересмотру в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, но не более одного раза в 5 лет (п. 4.5 договора).

За несвоевременное внесение арендной платы по договору подлежит начислению неустойка в размере 0,01 % от годового размера арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.2 договора).

Согласно расчету истца, на стороне арендатора образовалась задолженность за период с 08.10.2019 по 22.09.2021 в размере 10 410 017,10 руб., начислены пени в размере 1 104 102,62 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в суд с заявленными требованиями.

Возражая против указанных доводов истца, ответчик заявил встречные исковые требования.

Заявленные встречные требования мотивированы тем, что, по мнению ответчика, стоимость аренды по договору чрезмерно завышена, в связи с чем подлежит переоценке и перерасчету.

В качестве свидетельства обоснованности своей процессуальной позиции ответчик сослался на проведенную оценочную экспертизу по делу N А41-27390/2021, в рамках которого судом была установлена рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком, существенно отличающаяся в меньшую сторону от цены договора аренды.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, произведя перерасчет арендной платы с учетом произведенных арендатором платежей. Оснований для расторжения договора аренды суд первой инстанции не установил.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции констатировал отсутствие нарушений при определении размера арендной платы на стадии заключения договора аренды. Суд первой инстанции указал, что иная оценка размера платы экспертом не опровергает отчет об оценке, который был подготовлен при заключении спорного договора аренды.

Изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции произвел самостоятельный перерасчет задолженности, в соответствии с которым с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка от 08.10.2019 N 01-11/143 за период с 08.10.2019 по 22.09.2021 в размере 5 994 637, 07 руб., пени за период с 11.11.2019 по 22.09.2021 в размере 423 329,06 руб.

При этом суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы управления, обоснованно учел сведения, содержащиеся в платежных поручениях, контррасчет ответчика и сведения о зачтенных суммах, представленные истцом.

Мнение предпринимателя о том, что арендная плата подлежит взысканию только с момента государственной регистрации договора, противоречит принципу платности землепользования.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Вопреки доводам апелляционной жалобы управления, суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца.

По условиям договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любое время по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации или настоящим договором (п. 7.2).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при использовании арендатором участка в целях, не предусмотренных договором, и (или) с нарушением вида (ов) разрешенного использования; при невнесении арендной платы более 2 двух раз подряд (п. 7.3 договора).

В рассматриваемом случае сумма долга, образовавшаяся на стороне арендатора, оплачена не в полном объеме.

Однако, суд первой инстанции верно учел, что платежи поступали периодически, но в меньшем размере. Следовательно, исполнение по договору аренды производилось.

Дополнительно, оставляя без изменения обжалуемое решение суда в части отказа в расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть наличие между сторонами спора о размере арендной платы.

В отношении требований предпринимателя об изменении размера арендной платы судебная коллегия отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как полагает истец по встречному иску, расчет арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции правомерно указал, что законодательное регулирование в части определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, не содержит порогового значения размера такой платы, а лишь определяет критерии ее определения.

При этом в настоящем случае размер платы определяется не на основании субъективного усмотрения сторон, а на основании отчета о рыночной стоимости права аренды.

ИП Шуртаковым в материалы дела представлена рецензия N 0304-2023-1 от 07.04.2023 на отчет об оценке АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9.

Определением суда первой инстанции от 16.05.2023 назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: установить рыночную стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 50:12:0102001:9, расположенным по адресу: Московская область, р-н Мытищинский, городское поселение Мытищи, ул. Коминтерна, д. 15а по состоянию на 08.10.2019.

По результатам проведения судебной экспертизы подготовлено экспертное заключение 10/Э от 12.07.2023, в соответствии с которым рыночная стоимость права пользования и владения (размер арендной платы) на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102001:9 по состоянию на 08.10.2019 составляет 395 050 руб. в месяц, 4 740 603 руб. в год.

Между тем, суд первой инстанции верно указал, что итоговые экспертные выводы не опровергают допустимость и достоверность размера арендной платы, определенного на основании отчета АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403/19-9 при заключении договора.

Допустимость данного отчета и достоверность итоговых значений подлежит анализу на основе соответствия данного отчета положениям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки.

В соответствии с положениями статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также разъяснениями, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо ВАС N 92), оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 12 Закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 15 Закона 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Суд первой инстанции верно установил, что содержание исследовательской части отчета АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9, структура данного отчета и сведения, учтенные при проведении оценки, соответствуют требованиям ФСО.

Разъяснения, изложенные в пункте 2 информационном письме ВАС N 92, согласно которым для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, не означают, что получение иного результата посредством проведения судебной экспертизы достаточно для признания отчета оценщика недостоверным.

Судебная коллегия соглашается с указанием суда первой инстанции о том, что расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов. Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Указание на меньшую стоимость объекта оценки не может являться критерием предпочтительности отчета, поскольку стороны по делу имеют различный (противоположный) интерес к размеру стоимости участка - ответчик в меньшей (уменьшение размера платежей), а истец в большей его стоимости (увеличение поступлений в соответствующие бюджеты).

Довод ответчика о том, что судебными актами по делу N А41-27390/2021 опровергается достоверность выводов, изложенных в отчете АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9, судом первой инстанции обоснованно отклонен на основании следующего.

Как следует из вступившего в законную силу решения по делу N А41-27390/2021, судом, действительно, был не принят в качестве доказательства отчет АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9.

Вместе с тем, в рамках указанного дела предметом спора являлось взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 50:12:0102001:9 до заключения договора аренды за период с 07.10.2016 по 07.10.2019, на основании чего судом и не был принят в качестве доказательства отчет от 27.09.2019 N 403/19-9, который не содержал ретроспективного исследования о размере ежегодной арендной платы в период с 07.10.2016 по 21.12.2019. Иных обстоятельств, касающихся содержания отчета, в рамках указанного дела установлено не было.

Таким образом, довод ответчика о том, что в рамках дела N А41-27390/2021 была установлена недостоверность размера арендной платы по отчету АО "МЦО" от 27.09.2019 N 403-19-9, является необоснованным.

По сути, ответчик добивается ретроспективного изменения цены договора аренды земельного участка за истекшие периоды действия договора аренды за счет снижения базы годовой арендной платы - рыночной стоимости земельного участка.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, одностороннее изменение цены договора аренды земельного участка за прошедшие периоды действия договора в результате предоставления арендатором иного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка за эти периоды является недопустимым.

Суд первой инстанции верно отметил, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2019 году, использовался и применялся сторонами в течение почти 5 лет.

При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет от 27.09.2019 N 403/19-9 для определения арендной платы несостоятелен.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 14.07.2020 по делу N А32-14424/2019, от 29.12.2021 по делу N А40-214167/2019.

Ввиду изложенного доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2023 по делу N А41-53245/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и индивидуального предпринимателя Шуртакова Михаила Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев