Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 07АП-1960/19

город Томск

6 мая 2019 г.

Дело N А67-7880/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Узденовой Марины Николаевны (N 07АП-1960/2019) на решение от 04.02.2019 Арбитражного суда Томской области (судья Попилов М.О.) по делу N А67-7880/2017 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к индивидуальному предпринимателю Узденовой Марине Николаевне (ИНН 702100131137, ОГРН 307701702600024) о взыскании 1 083 419,64 руб. и встречному иску индивидуального предпринимателя Узденовой Марины Николаевны (ИНН 702100131137, ОГРН 307701702600024) к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) об обязании внести изменения в договор.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Евстратов В.С. по доверенности от 06.03.2019, удостоверение,

от ответчика: без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Узденовой Марине Николаевне о взыскании 524 665,82 руб., из которых 519 463,39 руб. - задолженность по арендной плате за период с 05.07.2017 по 30.09.2017 по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446, 5 202,43 руб. - проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.08.2017 по 25.09.2017 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Томской области от 14.02.2018 дело N А67-7880/2017 объединено в одно производство с делом N А67-141/2018 по иску департамента недвижимости к индивидуальному предпринимателю Узденовой М.Н. о взыскании 547773,43 руб., из которых 542 810,06 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446, 4 963,37 руб. - проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.11.2017 по 26.12.2017.

После объединения дел N А67-7880/2017 и N А67-141/2018 в одно производство истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требований до 1 083 419,64 руб., из которых 1 062 273,45 руб. - задолженность по арендной плате за период с 05.07.2017 по 31.12.2017 по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446, и 21 146,19 руб. - проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.08.2017 по 26.12.2017.

ИП Узденова М.Н. заявила встречный иск об обязании департамента недвижимости внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.07.2016 N ТО-21-21446 в части размера арендной платы и установить ставку арендной платы, рассчитав ее от кадастровой стоимости земельного участка на основании решений Думы г. Томска от 07.05.2011 NN 171, 172, начиная с 06.06.2017, путем подписания дополнительного соглашения договора.

Определением Арбитражного суда Томской области от 22.01.2019 встречное исковое заявление ИП Узденовой М.Н. принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Томской области от 04.02.2019 первоначальное исковое заявление удовлетворено в полном объеме, встречный иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Узденова М.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречное исковое заявление ИП Узденовой М.Н., и отказать в удовлетворении первоначального иска в части суммы в размере 979 113,63 руб. задолженности за период с 05.07.2017 по 31.12.2017, и 18 695,46 руб. - суммы процентов, начисленных за период с 16.08.2017 по 26.12.2017.

В обоснование к частичной отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает на то, что им завершено строительство объектов на арендованном земельном участке, зарегистрировано право собственности на указанные объекты; отказ департамента недвижимости в предоставлении земельного участка в собственность признан незаконным вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А67-2149/2018. Как указывает апеллянт, после завершения строительства, он имел право на выкуп земельного участка в собственность или заключение договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, в случае волеизъявления арендатора не на выкуп, а на аренду земельного участка, он должен был быть заключен с исчислением арендной платы в порядке и размере, установленном решением Думы г. Томска от 07.05.2011 N171 и N172, и составил бы 169 575 руб. в год (464,58 руб. - в день). По мнению ответчика в период с 06.07.2017 по 31.12.2017 истец должен был применять расчет арендной платы, установленный решением Думы г. Томска от 07.05.2011 N171 и N172, арендная плата составила бы 83 159,82 руб. (464,58 * 179 дней).

В отношении встречного иска ИП Узденова М.Н. указывает, что 02.04.2018 она обратилась с заявлением в департамент недвижимости о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части оплаты, рассчитав ее в соответствии с решением Думы г. Томска от 07.05.2011 N 171 и N 172, на что был получен отказ, полагает возможным заключение дополнительного соглашения в судебном порядке, с учетом соблюдения досудебного порядка.

Основываясь на изложенном, апеллянт делает вывод о нарушении судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств дела, несоответствие выводов, установленных судом, фактическим обстоятельствам дела.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Несмотря на надлежащее извещение о судебном заседании, ответчик явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Заслушав представителя департамента недвижимости, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Согласно материалам дела между муниципальным образованием "Город Томск" от имени и в интересах которого действует департамент недвижимости (арендодатель) и Узденовой М.Н. (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка для строительства от 05.07.2016 N ТО-21-21446 (т. 1 л. д. 7-9).

В соответствии с указанным договором департамент недвижимости передал Узденовой М.Н. во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:21:0100004:463, площадью 12950 кв. м, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Мостовой, 2б, для целей строительства промышленных предприятий и коммунально-складских организаций IV-V классов вредности, оптовых баз и складов, сооружений для хранения транспортных средств, предприятий автосервиса, и считается переданным с момента, указанного в акте приема-передачи (пункты 1.1-1.4. 1.8).

Срок действия договора - с 05.07.2016 по 05.01.2022 (пункт 2.1).

Порядок определения размера арендной платы и внесения ее арендатором, определен в разделе 3 договора аренды:

- арендная плата взимается с 05.07.2016 (пункт 3.1);

- размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом от 31.05.2016 N 2 составляется 2 087 731 руб. в год (пункт 3.2);

- сумма ежегодный арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.3);

- размер ежегодной арендной платы за земельный участок ежегодно изменяется соразмерно уровню инфляции, установленному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяется по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 3.6);

- в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.8).

По акту приема-передачи от 05.07.2016 земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Мостовой, 2б, площадью 12950 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100004:463, передано от арендодателя арендатору (т. 1 л. д. 10).

Ссылаясь на то, что арендатор свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка выполнял ненадлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 05.07.2017 по 31.12.2017 в сумме 1 062 273,45 руб., а также оставление без удовлетворения Узденовой М.Н. претензий от 23.08.2017 N 10158 и от 21.11.2017 N 14737 с требованием оплаты задолженности, департамент недвижимости 09.10.2017 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя первоначальный иск в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждено заключение между сторонами договора аренды земельного участка, арендатор доказательств исполнения своей обязанности по внесению арендной платы в соответствии с заключенным между ними договором не представил.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу первоначального иска верными, основываясь на следующем.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом либо договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из изложенного выше, договор на день рассмотрения спора судом не изменен, не расторгнут, соответственно, он действует на тех условиях, которые стороны согласовали при заключении договора аренды земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446.

Расчет основного долга произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, проверен судом и обоснованно признан правильным (т. 3 л. д. 59-60).

Доказательства оплаты задолженности в сумме 1 062 273,45 руб. в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд первой инстанции, установив размер задолженности ответчика согласно условиям договора аренды за период с 05.07.2017 по 31.12.2017 в сумме 1 062 273,45 руб., и применив в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации ключевую ставку Банка России, действовавшую в соответствующие периоды (в период с 16.08.2017 по 26.12.2017), пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании процентов в размере 21 146,19 руб.

Расчет процентов судом проверен, соответствует предусмотренному договором порядку внесения арендной платы, ответчиком не оспорен.

Доказательства уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 21 146,19 руб. в материалы дела ответчиком также не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности первоначального искового заявления.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Узденовой М.Н., суд первой инстанции исходил из того, что автоматическое изменение условий договора аренды в виду достижения его цели (завершение строительства), не происходит; доказательств обращения ИП Узденовой М.Н. в департамент недвижимости с заявлением о внесении изменений или расторжении спорного договора в период образования задолженности по настоящему иску в материалы дела не представлено, обращения истца по встречному иску в 2018 году с заявлением об изменении договора аренды не относятся к рассматриваемому спору, поскольку заявленные истцом требования относятся к 2017 году, в то время как обращения ИП Узденовой М.Н. об изменении условий договора и его расторжении датированы в более поздний период.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции по встречному иску верными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Материалами дела подтверждено, что после заключения договора аренды ИП Узденова М.Н., завершив строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке и зарегистрировав право собственности на него, 22.03.2017 обратилась в департамент недвижимости с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 12 950 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Мостовая, 26, для цели эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю на праве собственности, на что департамент недвижимости письмом от 20.04.2017 N 4645 ответил отказом в предоставлении земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100004:463 на праве собственности (т. 1 л. д. 47-48, 49).

Данный отказ в предоставлении земельного участка на праве собственности был оспорен ИП Узденовой М.Н. в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Томской области от 23.10.2017 по делу N А67-5503/2017, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления ИП Узденовой М.Н. о признании отказа департамента недвижимости в предоставлении земельного участка, выраженного в письме от 20.04.2017 N 4645, отказано.

После завершения строительства всех объектов недвижимости на арендованном земельном участке и регистрации права собственности на них, 14.12.2017 ИП Узденова М.Н. повторно обратилась в департамент недвижимости с заявлением (с дополнениями от 25.12.2017) о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка для цели эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю на праве собственности, на что также был также получен отказ департамента недвижимости, изложенный в письме от 15.01.2018 N 322 (т. 3 л. д. 32-33, 34-35).

Решением Арбитражного суда Томской области от 24.07.2018 по делу N А67-2149/2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2018 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2018, отказ департамента недвижимости признан незаконным; на департамент недвижимости возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Узденовой М.Н. путем осуществления действий по подготовке, согласованию и направлению заявителю договора купли-продажи земельного участка в течение месяца со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу (т. 4 л. д. 17-53).

Как усматривается из материалов дела, до обращения департамента недвижимости в суд с настоящим иском, ИП Узденова М.Н. с заявлениями о внесении изменений в договор аренды земельного участка не обращалась.

Требование ИП Узденовой М.Н. о внесении изменений в договора аренды земельного участка обосновано тем, что данный договора был заключен для целей строительства, в результате завершения строительства объектов недвижимости и регистрации на них права собственности достигнута цель договора аренды.

Как указывает ИП Узденова В апелляционной жалобе, в случае волеизъявления арендатора не на выкуп, а на аренду земельного участка, он должен был быть заключен с исчислением арендной платы в порядке и размере, установленном решением Думы г. Томска от 07.05.2011 N 171 и N 172, и составил бы 169 575 руб. в год (464,58 руб. - в день).

Отклоняя данный довод, и поддерживая выводы суда первой инстанции в данной части, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что закон не связывает изменение договора и возможным волеизъявлением сторон.

Как указано выше, обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446 не содержат такого основания, как автоматическое изменение договора аренды земельного участка, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать на тех условиях, на которых он был заключен.

Соглашение сторон об изменении договора аренды достигнуто не было, в судебном порядке он изменен также не был. Следовательно, обязанность по внесению арендной платы сохраняется дол внесения изменений в договор в установленном законом порядке, либо его расторжения.

Как установлено судом первой инстанции на основании материалов дела, ИП Узденова М.Н. обращалась в департамент недвижимости с заявлениями 02.04.2018 о внесении изменений в договор аренды от 05.07.2016 N ТО-21-21446 в части размера арендной платы и 09.04.2018 о расторжении договора аренды и заключении договора аренды для целей эксплуатации принадлежащих ответчику объектом недвижимого имущества (т. 3 л. д. 85-88).

Отказывая во внесении изменений в договор аренды, департамент недвижимости сослался на невозможность этого, так как договор аренды земельного участка от 05.07.2016 N ТО-21-21446, заключен по результатам аукциона, при этом вопрос о заключении договора аренды на новый срок оставил до окончания судебных разбирательств, связанных с отказом департамента в предоставлении предпринимателю земельного участка в собственность (т.3 л. д. 89-90).

В 2017 году арендатор не обращался к арендодателю с заявлениями о внесении изменений в договор аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что указанные выше обращения истца по встречному иску не относятся к рассматриваемому спору, поскольку заявленные истцом требования относятся к 2017 году, в то время как обращения ИП Узденовой М.Н. об изменении условий договора и его расторжении датированы в более поздний период, соответствует материалам дела.

Соответственно, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы об определении размера арендной платы за заявленный истцом период, согласно решению Думы г. Томска от 07.05.2011 N 171 и N 172, в размере 169 575 руб. в год (464,58 руб. - в день), и исчислении процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из этой суммы задолженности.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что требование об изменении договора аренды подлежало удовлетворению в связи с соблюдением досудебного порядка, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как указано выше, ИП Узденова М.Н. действительно обращалась к департаменту недвижимости с заявлением об изменении договора аренды, однако это не означает, что договор должен быть изменен.

Предложенные изменения договора аренды касаются изменения размера арендной платы, вместе с тем, в рассматриваемом случае следует исходить из того, что договор заключен по результатам торгов, на которых определена цель предоставления земельного участка и размер арендной платы, соответствующий данной цели.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 Постановления N 73).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Исходя из принципа свободы договора и надлежащего исполнения принятых в связи с этим обязанностей, ИП Узденова М.Н., приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона, приняла на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном в договоре размере.

При этом следует признать обоснованным указание суда первой инстанции на то, что окончание строительства объекта не является основанием для автоматического прекращения договора аренды или изменения арендой платы. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Такой подход не лишает арендатора права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике, в частности определению Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014.

Изложенное не лишает Узденову М.Н. обращаться с соответствующими исковыми заявлениями в защиту своих прав, в случае, если имел место незаконный отказ в предоставлении земельного участка в собственность. Вместе с тем, требование апеллянта о внесении изменений в договора аренды в части арендной платы и произвести расчет задолженности с учетом разницы в размере арендной платы, определенной по условиям торгов и по решению Думы города Томска от 07.05.2011 N 171 и N 172, удовлетворению не подлежит.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 04.02.2019 по делу N А67-7880/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Узденовой Марины Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова