Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2019 г. N 15АП-2943/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2019 г. N Ф08-5710/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

15 мая 2019 г.

дело N А32-21894/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.А.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Горбуненко А.И., доверенность от 20.08.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации город Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2018 по делу N А32-21894/2018

по иску ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг"

к ответчикам - администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации город Сочи

при участии третьего лица - ООО "Южная консалтинговая группа"

об обязании заключить договор

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Менеджмент, технологии и консалтинг" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации город Сочи об обязании заключить договор от 20.03.2018 N 4900010647 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) площадью 11730 кв.м расположенного но адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 620340 (шестьсот двадцать тысяч триста сорок) рублей" (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 161-163).

Решением от 25.12.2018 урегулированы разногласия при заключении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 20.03.2018.

Суд обязал администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" договор от 20.03.2018 N 4900010647 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) площадью 11730 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, ул. Гастелло, 38, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 620340 (шестьсот двадцать тысяч триста сорок) рублей".

Решение мотивировано тем, что в данном случае заключение договора аренды земельного участка между сторонами обязательно в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов. Размер годовой арендной платы за участок установлен исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители сослались на то, что основания для внесения в договор изменений в части размера арендной платы отсутствуют. Истцу 21.05.2018 передан для подписания договор аренды земельного участка, в пункте 3.2 которого размер арендной платы установлен в сумме 1256458 руб. 95 коп. на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 20.03.2018 N 151/18.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Южная консалтинговая группа".

В судебное заседание апелляционной инстанции представители администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации город Сочи не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представитель ООО "Южная консалтинговая группа" в заседание не явился. Обществом заявлено о рассмотрении дела без участия представителя. В материалы дела от третьего лица поступил отзыв.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21.05.2018 ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" получены для подписания четыре экземпляра договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 20.03.2018 N 4900010647 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19, расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38, с видом разрешенного использования "деловое управление", в территориальной зоне П-1, категория земель - земли населенных пунктов.

В пункте 3.2 договора установлен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 1256458 руб. 95 коп. в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 20.03.2018 N 151/18.

Полагая, что рыночная стоимость годовой арендной платы, установленная арендодателем, является завышенной, ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" направило в администрацию города Сочи и департамент имущественных отношений города Сочи с письмом N 17 от 21.05.2018 (т. 2 л.д. 13-15) для рассмотрения и подписания четыре экземпляра протокола разногласий по пункту 3.2 указанного договора аренды земельного участка, в котором указан размер годовой арендной платы в размере 530256 руб. 03 коп., с просьбой принять редакцию данного пункта арендатора, внести его в договор аренды или подписать протокол разногласий.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в письме от 01.06.2018 N 14109/0205-16 (т. 1 л.д. 45-47) указал на отсутствие оснований для пересмотра отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и внесения изменений в договор аренды в части пункта 3.2.

В связи с наличием разногласий, возникших при заключении спорного договора, ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что основания для внесения в договор изменений в части размера арендной платы отсутствуют, истцу 21.05.2018 передан для подписания договор аренды земельного участка, в пункте 3.2 которого размер арендной платы установлен в сумме 1256458 руб. 95 коп. на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 20.03.2018 N 151/18.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, первоначально размер арендной платы в проекте договора, предложенном администрацией, установлен в сумме 1256458 руб. 95 коп. на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 20.03.2018 N 151/18, составленном ООО "Южная консалтинговая группа".

Судом апелляционной инстанции установлено, что администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела N А32-29877/2015 с иском к ЗАО "Менеджмент, технологии, консалтинг" со следующими требованиями:

- взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв.м за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 1261410 руб. 62 коп., пеню за период с 18.05.1999 по 16.11.2015 в размере 104356 руб. 52 коп.;

- признать договор аренды от 18.05.1999 N 4900001392 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-23-19/2024/2014-663;

- признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв.м в виде договора от 18.05.1999 N 4900001392 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 132).

Определением от 02.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ПАО "Сбербанк России" (Юго-Западный банк).

Решением от 21.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017, иск удовлетворен частично, договор аренды от 18.05.1999 N 1392 (N 4900001392) земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 015:0019 площадью 11730 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гастелло, 38, признан недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38, в виде аренды, зарегистрированной 16.03.2005 в пользу ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" на срок с 12.01.2005 до 01.01.2047 (номер государственной регистрации: 23-23-22/014/2005-391). В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017 указанные выше судебные акты оставлены без изменения.

В рамках дела N А32-29877/2015 проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19 площадью 11730 кв.м.

Согласно отчету эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.07.2014 составила 28856000 рублей, а размер годовой арендной платы за его использование в 2014 году должен составлять 432840 рублей.

Кроме того, администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела N А32-39784/2017 с иском к ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" о взыскании задолженности в размере 1857066 руб. 20 коп., пени в размере 538252 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017 по делу N А32-39784/2017 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в сумме 102275 руб. 61 коп. В указанной части принят по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Абзац первый резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "Исковые требования администрации города Сочи удовлетворить частично".

Дополнить резолютивную часть решения абзацами следующего содержания:

"Взыскать с закрытого акционерного обществу "Менеджмент, технологии и консалтинг" (ИНН 2317060490, ОГРН 1112367003121) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) неосновательное обогащение за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 в сумме 102275 руб. 61 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2018 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 по делу N А32-39784/2017 оставлено без изменения.

В рамках дела N А32-39784/2017 установлен размер годовой рыночной арендной платы в 2017 году с учетом коэффициентов инфляции, размер платы составил 530256 руб. 03 коп.

Также, по делу N А32-39784/2017 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:19 является муниципальной собственностью города-курорта Сочи.

В виду того, что заключение договора аренды земельного участка между сторонами по делу обязательно в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, размер рыночной годовой арендной платы за пользование истцом земельным участком определяется постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

Согласно подпункту б пункта 7 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации или во исполнение решения суда.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставляется арендатору с видом разрешенного использования "деловое управление", иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 вышеназванного Порядка. Поскольку спорный земельный участок не предоставляется в аренду не для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что определение размера рыночной годовой арендной платы должно устанавливаться исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка на дату заключаемого договора.

Определением суда первой инстанции от 05.09.2018 по ходатайству ЗАО "Менеджмент, технологии и консалтинг" назначена судебная оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту ООО "Аврора" Козыреву Н.Ю.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19, площадью 11730 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский внутригородской район, ул. Гастелло, 38, по состоянию на 20.03.2018 год?".

Согласно выводам эксперта (заключение ООО "Аврора" от 01.11.2018 - т. 1 л.д. 126-158), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:19, площадью 11730 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский внутригородской район, ул. Гастелло, 38, по состоянию на 20.03.2018 составляет 41356000 рублей.

С учетом указанных выше выводов эксперта, принимая во внимание выводы арбитражных судов по делам N А32-29877/2015 и N А32-39784/2017, размер годовой арендной платы за спорный участок установлен исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 620340 рублей.

В данном случае, сумма годовой рыночной арендной платы правомерно определена на основании постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка.

При таких условиях, исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2018 по делу N А32-21894/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Новик В.Л. Шапкин П.В.