Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2019 г. N 09АП-12401/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31 июля 2019 г. N Ф05-11593/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 мая 2019 г.

Дело N А40-95570/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиновьевой Татьяны Владимировны

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 февраля 2019 г.

по делу N А40-95570/18 (61-572), принятое судьей Орловой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Зиновьевой Татьяны Владимировны

(ИНН 770465030682, ОГРН 307770000304620)

к ООО "А И ПАРТНЕРЫ" (ИНН 7702389704, ОГРН 1157746822881)

о признании договора аренды нежилых помещений незаключенным

при участии в судебном заседании:

от истца: Даниелова О.В. по доверенности от 24.03.2017 г.;

от ответчика: Бурлаков А.В. по доверенности от 28.08.2015 г.;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зиновьева Татьяна Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А И ПАРТНЕРЫ" (далее - ответчик) о признании незаключенными:

- договора аренды нежилых помещений от 02.02.2016 года, заключенного между ИП Зиновьевой Татьяной Владимировной - арендодатель и ООО "А И ПАРТНЕРЫ" - арендатор, в отношении нежилого помещения во многофункциональном офисно-рекреационном комплексе "Федерация", строительство которого произведено по адресу: г. Москва, участок N 13 ММДЦ "Москва-Сити", состоящий, в том числе, из следующих функциональных частей: двух разновысотных башен (Башня "А" и Башня "Б"), стилобатной (подземной и наземной) части предварительной общей площадью 1167,5 кв.м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, дом 12, "Федерация-Восток", Башня "Б", на 35 этаже;

- договора аренды нежилых помещений от 15.09.2015 года, заключенного между ИП Зиновьевой Татьяной Владимировной - арендодатель и ООО "А И ПАРТНЕРЫ" - арендатор, в отношении нежилого помещения во многофункциональном офисно-рекреационном комплексе "Федерация", строительство которого произведено по адресу: г. Москва, участок N 13 ММДЦ "Москва-Сити", состоящий, в том числе, из следующих функциональных частей: двух разновысотных башен (Башня "А" и Башня "Б"), стилобатной (подземной и наземной) части предварительной общей площадью 1167,5 кв.м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, дом 12, "Федерация-Восток", Башня "Б", на 35 этаже (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 22 февраля 2019 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.09.2015 года между ИП Зиновьевой Т.В. (арендодатель) и ООО "АИП" (арендатор) был заключен договор аренды N б/н, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование часть нежилых помещений в многофункциональном офисно-рекреационном комплексе "Федерация", строительство которого произведено по адресу: г. Москва, участок N 13 ММДЦ "Москва-Сити", общей площадью 1167,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, д. 12, "ФедерацияВосток", Башня "Б", на 35 этаже, индекс 123100.

Поэтажный план арендуемых помещений приложен к договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Согласно п. 1.5 договора, срок аренды начинает течь со дня государственной регистрации договора и устанавливается на 5 лет, стороны обязаны передать настоящий договор на государственную регистрацию не позднее 01 апреля 2016 года.

Арендатор приобретает право пользования вышеуказанным помещением с момента подписания акта приема-передачи помещений (п. 1.6 договора).

Согласно п. 3.1 договора, ежемесячная арендная плата составляет 1.100 рублей в месяц и не включает в себя плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи и прочее, с момента государственной регистрации настоящего договора.

В силу п. 3.2 договора, обеспечительный платеж в размере 8.276.400 руб. арендатор обязуется внести в течение 15 рабочих дней со дня подписания договора.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2015 г., подписанным сторонами (т.1, л.д. 35).

Впоследствии между ИП Зиновьевой Т.В. (арендодатель) и ООО "АИП" (арендатор) был заключен договор аренды N б/н от 02.02.2016 года, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование часть нежилых помещений в многофункциональном офисно-рекреационном комплексе "Федерация", строительство которого произведено по адресу: г. Москва, участок N 13 ММДЦ "Москва-Сити", общей площадью 1167,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, д. 12, "Федерация-Восток", Башня "Б", на 35 этаже, индекс 123100.

Поэтажный план арендуемых помещений приложен к договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Согласно п. 4.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до окончания срока аренды, указанного в договоре.

Арендатор приобретает право пользования вышеуказанным помещением с момента подписания акта приема-передачи помещений (п. 1.6 договора).

Согласно п. 3.1 договора, ежемесячная арендная плата составляет 4.138.200 руб. 00 коп. в месяц и не включает в себя плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи и прочее, с момента государственной регистрации настоящего договора.

В силу п. 3.2 договора, обеспечительный платеж в размере 8.276.400 руб. арендатор обязуется внести в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 02.02.2016 г., подписанным сторонами (т.1, л.д. 23).

В обоснование исковых требований истец указал, что объект по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, д. 12, "Федерация-Восток", Башня "Б" в эксплуатацию не введен, застройщиком истцу не передан, на государственный кадастровый учет не поставлен.

В обоснование иска истец указал, что в спорных договорах идентифицирующие признаки объекта аренды отсутствуют, что исключает возможность конкретизации предмета договоров с достаточной степенью точности и ясности, а объекты, на который направлен предмет договора надлежащим образом индивидуализированным.

Право собственности истца на вышеуказанные нежилые помещения в установленном законом порядке не зарегистрировано, поскольку объект не является обособленным (самостоятельным) объектом оборота, в связи с чем, в отношении такого объекта совершение юридически значимых действий, опосредующих исполнение обязательства, невозможно.

Поскольку возможность распоряжения объектом по договору инвестирования путем капитальных вложений, в том числе, путем сдачи его в аренду третьим лицам, возникает у инвестора исключительного с момента государственной регистрации объекта как объекта гражданских и вещных прав, а истец на момент подписания спорных договоров аренды в нарушение ст. 608 ГК РФ таким правом не обладал, то спорные договора являются незаключенными в силу ст. 432 ГК РФ.

Также истец указал, что подписанные договоры аренды в нарушение ст.ст. 433, 651 ГК РФ в установленном законом порядке не зарегистрированы, начиная с момента подписания договоров аренды, отсутствует их фактическое исполнение, в том числе пользование помещениями, оплата арендной платы, соблюдение иных установленных договорами условий.

По мнению истца, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о незаключенности договоров аренды со ссылкой на положения ст.ст. 422, 432, 433, 606, 611, 614, 651 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 432-433, 606, 607, 609 ГК РФ пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал на основании следующего.

Согласно разъяснениям указанным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Так, суд, оценив условия договоров установил, что в качестве объекта аренды в договорах аренды от 15.09.2015 г. N б/н, от 02.02.2016 г. N б/н, указано помещение общей площадью 1167,5 кв.м., расположенное на 35 этаже Башни А многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация" в составе ММДЦ "Москва-Сити" в здании по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 12, в связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о том, что данное обстоятельство позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Факт передачи ответчику объекта, описание которого содержится в договорах аренды от 15.09.2015 г N б/н, от 02.02.2016 г. N б/н, подтвержден актами приема-сдачи от 15.09.2015, от 02.02.2016 подписанными сторонами, при этом стороны подтвердили, что передаваемые в аренду помещения находятся в техническом состоянии, пригодном для его эксплуатации по назначению и проведения ремонтно-отделочных работ. В помещении смонтировано техническое оборудование и инженерные системы необходимые и достаточные для проведения ремонтно-отделочных работ. Материалы дела не содержат данных о наличии каких-либо претензий со стороны арендатора, касающихся предмета договоров, как в момент заключения сделки, так и в момент принятия имущества в пользование по акту приема-передачи.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суд пришел к обоснованному выводу, что вышеуказанное помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, может являться объектом аренды.

При этом, материалами дела документально подтверждено, что стороны фактически приступили к исполнению договоров аренды. Так, платежным поручением от 19 апреля 2016 года N 6 ООО "АИП" перечислило ИП Зиновьевой Т.В. денежные средства в размере 3.502 руб. 50 коп., в назначении платежа указано "НДС не облагается". Платежным поручением от 18 июля 2016 года N 13 ООО "АИП" перечислило ИП Зиновьевой Т.В. денежные средства в размере 4.668 руб., в назначении платежа указано "оплата по п. 3.6 договора аренды от 15.09.16 г. за помещение площадью 1167,5 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Пресненская набережная, дом 12, "Федерация-Восток", Башня "Б", на 35 этаже, НДС не облагается".

В силу статьи 608, пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Таким образом, правомерны выводы суда о том, что отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование, внесения арендных платежей.

В абзаце 3 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что обязательство из аренды нежилого помещения возникает и связывает стороны в любом случае, если имущество передано в пользование, и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

Материалами дела подтверждено, что в данном случае договоры аренды от 15.09.2015 г. N б/н, от 02.02.2016 г. N б/н подписаны сторонами, помещения переданы ответчику в пользование, какие-либо разногласия при получении помещения и в ходе исполнения сделки, касающиеся невозможности пользования имуществом по каким-либо причинам, арендатор не заявлял, при этом ответчик со ссылкой на договор от 15.09.2015 г. вносил арендные платежи, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно доводы истца о незаключенности договоров аренды признал необоснованными и отклонил, а в удовлетворении иска в полном объеме отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Мотивы, по которым суд пришел к данному выводу об отказе в удовлетворении иска, подробно изложены в решении суда, и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2019 г. по делу N А40-95570/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Савенков О.В. Бондарев А.В.