Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 20АП-2321/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 августа 2019 г. N Ф10-3916/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

20 мая 2019 г.

N А62-8251/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.05.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Зернова И.В. (доверенность от 30.07.2018), Синицына Е.М. (доверенность от 18.03.2019),

от ответчика - Овчинникова О.В. (доверенность от 29.03.2019), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лагутина Эдуарда Дмитриевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.02.2019 по делу N А62-8251/2018, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Лагутина Эдуарда Дмитриевича (ИНН 673100173268, ОГРИП 318673300036921) к Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070), Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска о признании незаконными действия Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40, площадью 5995 кв.м., расположенного в городе Смоленске по улице Индустриальной (письмо начальника управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска от 15.06.2018 N 24/8714-исх.); о признании действующим договор аренды от 14.02.2012 N 1465/з; о признании незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска внести изменения в градостроительный план земельного участка N RU67302000- 3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка (письмо заместителя главы города Смоленска по градостроительству от 09.06.2018 N 23/3098 исх.); о признании действительными (не ошибочно внесенными) изменения в градостроительном плане земельного участка N RU67302000-3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка, произведенные Администрацией города Смоленска 01.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лагутин Эдуард Дмитриевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в суд с требованиями к Администрации города Смоленска, Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска о признании незаконными действия Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40, площадью 5995 кв.м., расположенного в городе Смоленске по улице Индустриальной (письмо начальника управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска от 15.06.2018 N 24/8714-исх.); о признании действующим договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з; о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска внести изменения в градостроительный план земельного участка N RU67302000- 3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка (письмо заместителя главы города Смоленска по градостроительству от 09.06.2018 N 23/3098 исх.); о признании действительными (не ошибочно внесенными) изменения в градостроительном плане земельного участка N RU67302000-3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка, произведенные Администрацией города Смоленска 01.06.2018.

Решением суда области от 22.02.2019 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, заявление удовлетворить. По мнению истца, выводы суда первой инстанции не основаны на фактических обстоятельствах, допущены нарушения норм материального права.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и Алешиной Е.В. (Арендатор) 14.02.2012 заключен договор N 1465/з аренды земельного участка для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для строительства производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций. Участок предоставлен на срок до 14.02.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 4.1.1, 4.3.3, 4.4.9 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий Договора. Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора. Арендатор обязан по окончании срока действия Договора или его расторжении привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, не хуже первоначального.

Согласно п. 6.2, 6.3 договора он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.

В случае продления действия Договора на неопределенный срок, стороны вправе в любое время отказаться от него в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 14.04.2017 права и обязанности по договору от 14.02.2012 N 1465/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40 площадью 5995 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, предоставленного для строительства производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций, переданы Лагутину Э.Д.

Срок действия договора аренды согласно подписанному сторонами соглашению о внесении изменений от 26.02.2015 установлен до 26.02.2018.

09.06.2017 в адрес Администрации города Смоленска поступило заявление Лагутина Э.Д. о подтверждении срока действия договора. Ответом от 15.06.2017 Администрация указала, что срок действия договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з установлен до 26.02.2018.

22.02.2018 Администрация города Смоленска претензией указала Лагутину Э.Д. об имеющей задолженности по договору аренды, уведомила о расторжении договора аренды в случае неоплаты образовавшейся задолженности. Претензия направлена в адрес предпринимателя 27.02.2018 и оставлена без ответа.

В письме от 09.06.2018 на обращение предпринимателя о внесении изменений в градостроительный план земельного участка N RU 65302000- 3378, подготовленный для проектирования и строительства объекта под производственный цех по сборке мебели из готовых конструкций по улице Индустриальной в городе Смоленске, в части изменения места допустимого размещения объекта и правообладателя земельным участком, заместитель главы города Смоленска по градостроительству сообщила об установленном сроке действия договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з до 26.02.2018, о том, что в настоящее время договор не является действующим.

Внесение запрашиваемых изменений в градостроительный план земельного участка N RU 65302000-3378 для проектирования и строительства объекта под производственный цех по сборке мебели из готовых конструкций по улице Индустриальной в городе Смоленске не может быть выполнено в связи с обращением за предоставлением муниципальной услуги лица, которое не является правообладателем земельного участка.

06.06.2018 истец обратился в орган местного самоуправления о подтверждении срока действия договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з.

Письмом от 15.06.2018 N 24/8714-исх Администрация повторно уведомила предпринимателя об имеющейся задолженности, об установленном сроке действия договора аренды от 14.02.2012 N 1465/з до 26.02.2018, о необходимости привести земельный участок в пригодное состояние, направлены акты приема-передачи.

Письмо оставлено без ответа. 06.09.2018 предприниматель обратился в суд с настоящими требованиями, указав, что поскольку после 26.02.2018 года он продолжал пользоваться арендуемым земельным участком при отсутствии каких-либо возражений со стороны Администрации, то договор аренды земельного участка возобновился на неопределенный срок в силу п.2 ст.621 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст.198, ч.4 ст.200, ч.3 ст.201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в п.6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96г. N 6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия - 14.02.2015, который в последующем стороны продлили до 26.02.2018 соглашением от 26.02.2015.

Суд области, принимая во внимание буквальное значение пунктов 2.1, 4.1.1, 4.3.3, 4.4.9 договора аренды, с учетом сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, действительной общей воли сторон, цели договора, соглашения о внесении изменений от 26.02.2015 в части продления срока предоставления участка до 26.02.2018, справедливо отметил, что правила договора однозначно позволяют определить срок предоставления участка в аренду до 26.02.2018 с возложением на арендатора обязанности по окончании срока действия Договора привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, не хуже первоначального. Положения договора предоставляют арендатору право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств соблюдения истцом указанных условий договора и уведомления арендодателя о намерении на заключение договора на новый срок.

Из материалов дела следует, что письмом от 09.06.2017 (т. 1, л. д. 92) истец обратился к ответчику с заявление о подтверждении действия договора. На указанное заявление ответчик в письме от 15.06.2017 (т. 1, л. д. 93) указал на срок действия договора аренды до 26.02.2018 и действительность его на момент рассмотрения указанного заявления.

22.02.2018 (т. 1, л. д. 94) ответчик направил истцу претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и пени.

Иных уведомлений в порядке п. 4.3.3 договора истцом не направлено. Из представленной переписки не следует выраженное намерение ответчика на продление арендных отношений в порядке ст. 610, ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В последующем, после истечения срока действия договора письмом от 06.06.2018 (т. 1, л. д. 34) истец обратился к ответчику с заявлением о подтверждении срока действия договора. Истцу направлено письмо от 15.06.2018 (т. 1, л. д. 36), в котором ответчик указал на прекращение договора аренды в связи с истечением срока, на который он был заключен, необходимость выполнения п. 4.4.9 договора и подписания актов приема-передачи. Помимо этого ответчик указал на наличие задолженности по арендной плате, которую необходимо погасить.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Соглашения о продлении срока действия договора между сторонами не заключено. Доказательства согласия собственника земельного участка на продолжение пользования имуществом после прекращения договора аренды, в то время как рассматриваемый договор аренды не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен, истцом также не представлены.

Суд области справедливо отметил, что содержание писем Администрации и Управления от 15.06.2017, 22.02.2018, 09.06.2018, 15.06.2018 однозначно выражают волю Администрации на предоставление участка на срок до 26.02.2018, о чем арендодатель неоднократно сообщал предпринимателю, равно как и о наличии задолженности по арендной плате, которая погашена предпринимателем только перед обращением в суд с иском.

Таким образом, довод предпринимателя о возобновлении договора на неопределенный срок вследствие пользования участком после истечения срока договора несостоятелен. Спорный договор аренды прекратил своей действие в связи с истечением срока, установленного сторонами. Пользование земельным участком по истечении срока действия договора в настоящем случае (при наличии возражений арендодателя, изложенного в переписке) не имеет правового значения и влияет лишь на обязанность истца по внесению платы за использование предмета аренды.

Ссылка истца на специальные основания для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, также подлежат отклонению.

В силу правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в названном Определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, положения Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на арендные земельные отношения без изъятий.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соглашением от 26.02.2015 (т. 1, л. д. 18) стороны договора аренды продлили срок его действия до 26.02.2018 (воспользовались правом на однократное продление для завершения строительства).

Кроме того, в результате обследования, проведенного при рассмотрении дела в суде первой инстанции, установлено, что за период действия договора аренды (2012-2018 года), земельный участок не огорожен, отсутствуют какие - либо постройки, на нем растут низкорослые деревья.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации экономические и производственные процессы относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности, а коммерческая организация, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должна проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения.

Таким образом, истец, зная об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также затрудняющих строительство, возникших у первоначального арендатора, мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договоров в соответствующие сроки.

Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что при отсутствии в совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В данном случае арендатор уже реализовал право на однократное продление договора аренды без проведения торгов (соглашение от 26.02.2015), следовательно, в дальнейшем заключение договора аренды возможно только при соблюдении конкурсных процедур.

Доводы истца сводятся к оспариванию законности отказа ответчика от договора аренды земельного участка по специальным основаниям, установленным ст. 45 ЗК РФ, в то время как в рассматриваемом случае договор прекратил действие в связи с истечением его срока (ст. 610 ГК РФ).

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.02.2019 по делу N А62-8251/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Н.В. Заикина