Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 10АП-22101/18

г. Москва

20 мая 2019 г.

Дело N А41-43326/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха Московской области: Черкасов И.А., представитель по доверенности от 04.04.2018 N исх-839,

от ООО "Терра Инвест": Макарий Н.Н., представитель по доверенности от 20.03.2019;

от ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Терра Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018, принятое судьей Уваровым А.О. по делу N А41-43326/18 по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО "Терра Инвест" о взыскании задолженности и пени за просрочку обязательств по договору аренды земельного участка N104-П от 30.09.2005, по встречному иску ООО "Терра Инвест" к Администрации городского округа Балашиха Московской области об уменьшении арендной платы,

третье лицо - ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Терра Инвест" о взыскании 4 345 837, 5 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с четвертного квартала 2017 года по первый квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 104-П, а также 117 034, 44 рублей неустойки.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Терра Инвест" заявлено встречное исковое заявление об уменьшении размера арендной платы за период с четвертого квартала 2017 года по первый квартал 2018 года до 2 902 444, 4 рублей, исчисляя ее из расчета площади земельного участка 9 499, 98 рублей - площади, не входящей в границы охранных и иных зон, на которой может быть разрешено строительство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров".

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 первоначальное исковое заявление удовлетворено в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Терра Инвест" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации городского округа Балашиха возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеки арбитражных дел www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "Макет Лэнд" (арендатор) заключен договор от 30.09.2005 N 104-П аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040302:24, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под малоэтажную жилую застройку.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала.

На основании договора от 17.05.2013 N 1 права и обязанности арендатора по договору N 104-П переданы от ООО "Макет Лэнд" в пользу ООО "Терра Инвест".

Постановлением Правительства Московской области от 22.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040302:24 включен в границы г. Балашихи, земельный участок изменил категорию на "земли поселений", в связи с чем стало возможным осуществление на нем деятельности согласно виду разрешенного использования: под малоэтажную жилую застройку, изменился размер арендной платы.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно выполненному администраций городского округа Балашиха расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с четвертного квартала 2017 года по первый квартал 2018 года составляет 4 345 837, 5 рублей.

В соответствии с п.5.2 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет долга и неустойки произведены исходя из суммы долга, правомерного периода просрочки, проверен арбитражным апелляционным судом и является правильным.

Поскольку доказательства оплаты долга в заявленной сумме ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчик не представил, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требований истца в части взыскания задолженности и неустойки.

Администрацией городского округа Балашиха Московской области заявлено также требование о расторжении договора аренды земельного участка N 104-П от 30.09.2005 в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу 6 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 5.1.6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 104-П арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае двукратного не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (т.1, л.д. 8).

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение двух периодов не исполнена обязанность по оплате арендных платежей.

В Письме от 02.04.2018 администрация городского округа Балашиха предложила ООО "Терри Инвест" исполнить обязательства по внесению арендной платы и расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, требование администрации по расторжению договора правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "Терра Инвест", об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды, поскольку отсутствует условие - не внесение арендной платы более двух сроков подряд, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Действительно, в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу указанной нормы права договор аренды может быть расторгнут по данному основанию лишь в случае просрочки внесения арендной платы более, чем два срока.

Вместе с тем, абзацем вторым статьи 619 ГК РФ определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьями 421 и 422 ГК РФ установлен принцип свободы договора, на основании которого условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В данном случае арендодатель и арендатор, воспользовавшись диспозитивной номой, установленной в абз. 2 ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусмотрели, что спорный договор аренды земельного участка от 30.09.2005 N 104-П может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае двукратного не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Приняв на себя все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды от 30.09.2005 N 104-П на основании договора передачи прав и обязанностей от 14.05.2013 от прежнего арендатора - ООО "Маркет Лэнд", ответчик согласился с условиями договора, в том числе в условием о праве администрации расторгнуть договор в случае двукратного не внесения арендной платы.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части расторжения спорного договора аренды земельного участка не имеется.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Терра Инвест" заявило встречное исковое заявление об уменьшении размера арендной платы за период с четвертого квартала 2017 года по первый квартал 2018 года до 2 902 444, 4 рублей, исчисляя ее из расчета площади земельного участка 9 499, 98 рублей - площади, не входящей в границы охранных и иных зон, на которой может быть разрешено строительство.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что переданный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040302:24 невозможно использовать для целей строительства, поскольку он находится в охранной зоне.

Рассматривая встречное требование ответчика об уменьшении размера арендной платы, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Как следует из Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040302:24, указанный земельный участок не входит в полосу отвода автомобильных дорог, имеет зоны с особыми условиями использования, которые не исключают его использование согласно виду разрешенного использования при получении согласований с соответствующими организациями.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что общество не имело возможности использовать часть спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением по не зависящим от него причинам, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства.

К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В Определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Однако обществом "Терра Инвест" не представлено доказательств обращения в установленном порядке с заявлениями в уполномоченный орган о приведении вида разрешенного использования арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным классификатором видов разрешенного использования, а также доказательств получения отказа уполномоченного органа в проведении экспертизы проектной документации.

При разрешении настоящего спора арбитражным апелляционным судом учитывается правовая позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 по делу N А41-76008/18, в котором рассматривался спор со схожими фактическими обстоятельствами, в соответствии с которой при рассмотрении вопроса о правомерности взыскания ООО "Терра Инвест" платы за пользование всей площади арендуемого земельного участка, необходимо исследовать вопрос том, имелась ли у общества фактическая и юридическая возможность такого использования.

Согласно Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040302:24, указанный земельный участок не входит в полосу отвода автомобильных дорог, имеет зоны с особыми условиями использования, которые не исключают его использование согласно виду разрешенного использования при получении согласований с соответствующими организациями.

В материалы настоящего дела общество "Терра Инвест" не представило доказательства обращения в установленном порядке с заявлениями в уполномоченный орган о приведении вида разрешенного использования арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным классификатором видов разрешенного использования.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 по делу N А41-43326/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина