Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2019 г. N 15АП-5221/19

город Ростов-на-Дону

24 мая 2019 г.

дело N А32-39206/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

при участии:

от прокуратуры Краснодарского края - по поручению прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Суворов А.А.,

от сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) "Новый путь" представитель СПК "Новый путь" Степанов М.Н. по доверенности от 17 мая 2018 года, председатель кооператива Плетинь Л.В., главный бухгалтер Щербакова О.Б., по доверенности от 9 января 2019 года, от школы - директор Овчаренко Л.В., на основании распоряжения N 252-л от 16 августа 2012 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) "Новый путь"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Данько М.М.)

от 1 февраля 2019 года по делу N А32-39206/2017

по иску Прокуратуры Краснодарского края в интересах Краснодарского края

к ответчикам: муниципальному бюджетному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 10 имени Б.А.Плетиня" муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края (ИНН 2327006780), сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхозу) "Новый путь" Брюховецкого района Краснодарского края (ИНН 2327004864),

при участии третьего лица: Администрации муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края,

о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Краснодарского края в интересах Департамента имущественных отношений Краснодарского края обратился в Арбитражный суд с иском к муниципальному бюджетному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 10 имени Б.А.Плетиня" муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края и сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхозу) "Новый путь" Брюховецкого района Краснодарского края просит:

признать недействительными (ничтожными) заключенные муниципальным бюджетным общеобразовательным учреждением средняя общеобразовательной школой N 10 имени Б.А. Плетиня с. Новое село муниципального образования Брюховецкий район и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Новый путь" договоры от 04.02.2017 субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами:

23:04:0801000:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования СПК "Новый Путь", участок 1002 в 2,0 км от с. Новое Село на юг, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка 23:04:0801000:10, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования СПК "Новый Путь", участок 1001 в 2,5 км от с. Новое Село на юг, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка,

Истребовать у сельскохозяйственного производственного кооператива "Новый путь" земельные участки с кадастровыми номерами 23:04:0801000:9, 23:04:0801000:10 и возложить на сельскохозяйственный производственный кооператив "Новый путь" обязанность возвратить земельные участки 23:04:080100 0:9, 23:04:0801000:10 по акту приема-передачи департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2018 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что согласия арендодателя на заключение сделки не требовалось.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2018 решение от 02.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 по делу N А32-39206/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами нижестоящих судов о том, что согласие представителя публичного собственника земельных участков на заключение договоров субаренды не требовалось.

При новом рассмотрении прокурор увеличил требования по количеству и просит, в том числе применить последствия недействительности договоров от 04.02.2017 субаренды земельных участков путем обязания СПК "Новый путь" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 23:04:0801000:9, 23:04:0801000:10 муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа N 10 имени Б.А. Плетиня села Новое село муниципального образования Брюховецкий район.

Уточнение исковых требований было принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2019 исковые требования удовлетворены частично: суд признал недействительными договоры субаренды земельных участков от 04.02.2017 и в порядке применения последствий недействительности сделки обязал возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 23:04:0801000:9, 23:04:080100:10 муниципальному образовательному учреждению. Судебный акт мотивирован тем, что договор субаренды мог быть заключен только с согласия собственника земельного участка, которое получено не было. Суд отклонил ссылки ответчиков на заключение договора аренды более пяти лет, в силу которого якобы не требуется согласия собственника, указав, что договор аренды считается в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенным на неопределенный срок.

Не согласившись с указанным решением, сельскохозяйственный производственный кооператив "Новый путь" обратился с апелляционной жалобой, которой просит решение отменить. Заявитель ссылается на неправильное толкование норм материального права судом первой инстанции, указывает, что, поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет, считает, что согласия собственника на заключение договора субаренды не требуется. Также апеллянт указывает на добросовестное исполнение обязанности по уплате арендной платы, указывает, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края, получая указанную плату по договору субаренды, был соответственно уведомлен о заключении договора субаренды и никаких претензий не высказал.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители колхоза, школы поддержали доводы апелляционной жалобы и просили решение отменить, в иске отказать. Прокурор просил судебный акт оставить без изменения.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края и Администрация муниципального образования Брюховецкий район о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда, представителей в апелляционный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования Брюховецкий район и муниципальным бюджетным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 10" села Новое село 26.11.1999 (учреждение) подписан договор аренды земельных участков общей площадью 43 га для сельскохозяйственного использования сроком действия до 01.09.2004. Кадастровый учет земельных участков под кадастровыми номерами 23:04:0801000:0009, 23:04:0801000:0010 осуществлен 24.06.2004. Право собственности Краснодарского края на земельные участки зарегистрировано 09.08.2004. Департамент, администрация (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 21.03.2005 к договору аренды, по условиям которого права и обязанности арендодателя переданы департаменту, а срок аренды установлен до 01.09.2014 (запись о государственной регистрации дополнительного соглашения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2005).

Учреждение (арендатор) и СПК "Новый путь" подписали 04.02.2017 договоры субаренды земельных участков сроком действия с 26.02.2017 по 26.02.2018.

Апелляционный суд отмечает, что договор аренды от 26.11.1999 между школой и Администрацией Брюховецкого района был заключен правомерно, без нарушения действовавших на момент заключения договора норм гражданского и земельного законодательства.

Однако срок действия указанного договора истек 01.09.2004, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, законодатель использует модель правовой фикции, в силу которой договор, действие которого прекращено истечением срока как события, с которым закон связывает правопрекращающее действие, в силу закона объявляется возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Возобновленный договор не является тождественным ранее действовавшему, это по своей правовой природе - новый договор, не являющийся срочным договором, условия которого восполняются путем обращения к условиям уже прекращенного истечением срока действия договора аренды на определенный срок ( правовая позиция, изложенная в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59

Оценивая дополнительное соглашение к договору аренды от 21.03.2005, заключенное между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, Администрацией Брюховецкого района и школой, апелляционный суд отмечает, что, несмотря на форму и название, указанный документ по своей правовой природе является ничем иным как новым самостоятельным договором аренды земельного участка на 15 лет (до 01.09.2014).

Однако на момент его заключения уже вступили и действовали положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 и пункты 1 и 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", требующие соблюдения конкурентных процедур в виде публикации о возможном предоставлении земельного участка и проведения конкурса при наличии двух и более заявлений.

Департамент имущественных отношений не представил доказательств соблюдения таких процедур, директор школы пояснила апелляционному суду, что таковые не производились, поскольку стороны считали, что переоформляют ранее заключенный договор аренды.

При таких обстоятельствах апелляционный суд констатирует ничтожность дополнительного соглашения от 21.03.2005 года, как сделки, совершенной в нарушение закона без соблюдения конкурентных процедур. В силу редакции статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на 21.03.2005 года, такая сделка является ничтожной.

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации школа сохраняет титул арендатора ввиду наличия аренды, считающейся заключенной на неопределенный срок.

Поскольку, как было указано выше, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не является срочным, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающей передачу прав и обязанностей земельного участка без согласия, но с уведомлением собственника, в данном деле не применимы. Кроме того, указанная норма относится к перенайму, а не к заключению договора субаренды.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ0 арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Указанная норма также не применима к оспариваемым договорам субаренды от 04.02.2017, поскольку указанное правило установлено только для договоров аренды, заключенных на определенный срок.

Арендатор, владеющий земельным участком по договору аренды, считающимся заключенным на неопределенный срок, не может передать земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, поскольку его владение носит условный характер и в любое время собственник земельного участка вправе без указания мотивов и причин отказаться от договора и потребовать возврата предмета аренды ( пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Поскольку иное не установлено законом, при заключении договоров субаренды школа обязана была получить согласие собственника земельного участка на заключение таких договоров.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку сельскохозяйственный кооператив и школа могли и должны были знать о прекращении договора аренды, заключенного на определенный срок, о владении школой земельного участка на титуле аренды, возникшем на основании договора на неопределенный срок, и соответственно о необходимости получения согласия Департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение таких договоров, указанные договоры субаренды являются недействительными сделками.

Довод апеллянта об информированности Департамента правового значения не имеет, поскольку закон требует не информированности о такой сделке, а получении согласия на заключение сделки. В материалах дела такого согласия не имеется.

Поскольку сделки признаны недействительными, суд правомерно постановил возвратить предмет сделки другой стороне сделки в порядке применения реституции.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы апелляционный суд не установил.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 февраля 2019 года по делу А32-39206/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов