Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2019 г. N 09АП-14533/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2019 г. N Ф05-14830/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 мая 2019 г.

Дело N А40-250070/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова В.И.,

судей:	Мухина С.М., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2019 по делу N А40-250070/18, принятое судьей Яцевой В.А.

по заявлению Индивидуального предпринимателя Ковальчук Константина Алексеевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Коммерческий Банк "Локо-Банк" (АО)

о признании незаконным решение, об обязании

при участии:

от заявителя:	Засорин А.С. по доверенности от 04.07.2018, Денисов А.С. по доверенности от 04.07.2018;
от заинтересованного лица:	Мацота Н.Э. по доверенности от 26.12.2018;
от третьего лица:	Иванова Д.Б. по доверенности от 04.12.2017;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ковальчук Константин Алексеевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве об отказе в осуществлении внесения изменений в запись об ипотеке, оформленные уведомлением от 14.12.2018 N 77/005/215/2018-1088, 1087, 1086, 1085, 1084, уведомлением от 18.12.2018 N 77/005/215/2018-1095, 1096, 1097, 1098, 1099, 1100, 1101, 1102, 1103, 1104, 1114, 1115, 1116, 1119, 1121, 1122, уведомлением от 18.12.2018 N 77/005/215/2018-1088, 1087, 1086, 1085, 1084., об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 01.02.2019 заявленные требования удовлетворены, на ответчика возложены обязанности по восстановлению нарушенных прав Заявителя.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росреестр обратился с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. Считает решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по основаниям, изложенным в жалобе.

Судебное разбирательство откладывалось в порядке, предусмотренном ст.158 АПК РФ.

От третьего лица в материалы дела поступил отзыв.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции 20.12.2013 между КБ "ЛОКО-Банк" (АО) и ООО "Новолайн" заключен договор залога N 3 2013-025/321, согласно которому Залогодатель в обеспечение надлежащего исполнения всех своих обязательств перед Банком по Кредитному договору N 2013-Ф2В/025 от 20.12.2013 передает в залог Банку в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором нежилые объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Москва, ул.Пер.Духовской, д.17, строение 10. Договор залога является действующим, зарегистрирован в установленном законе порядке, споров о действительности Договора залога не имеется.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20.01.2017 по делу N А40-66117/16-44-109 ООО "Новолайн" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Требования КБ "ЛОКО-Банк" (АО) включены в реестр требований кредиторов Должника определениями Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2017, 04.08.2017 по делу N А40-66117/16, как обеспеченные залогом имущества Должника.

27.04.2018 между КБ "ЛОКО-Банк" (АО), выступающим в качестве Цедента, и Истцом, выступающим в качестве Цессионария, заключен договор об уступке прав (требований) (далее -"Договор цессии") по условиям которого Истцу были частично переданы права требования, вытекающие из Кредитного договора, с учетом договора об уступке прав и перевод долга б/н от 22.05.2015 и из Договора поручительства N ДП 2015-025/0552 от 03.06.2014.

В соответствии с п. 1.1.3. Договора цессии Истцу также переданы в полном объеме права требования по Договору залога, заключенного между Цедентом и ООО "Новолайн", обеспечивающим надлежащее исполнение обязательств по вышеуказанным кредитным обязательствам. Расчет между сторонами произведен, права уступлены.

Переход указанных прав к Истцу подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2018 по делу N А40-66117/16.

В соответствии с положениями ст.384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам.

Согласно п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Следовательно, новый кредитор по основному обязательству в силу прямого указания закона приобретает и все права залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным в обеспечение исполнения такого обязательства.

В целях исполнения Договора цессии Банк и Ковальчук К.А. обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации перехода прав залогодержателя в отношении объектов недвижимости (24 объекта), заложенных по договору залога N 3 2013-025/321 от 20.12.2013.

Государственная регистрация по данным объектам недвижимости государственным органом была приостановлена на срок до 14.11.2018 и 18.11.2018, а затем, оспариваемыми решениями в государственной регистрации смены залогодержателя ответчиком было отказано на основании ст.27 Закона о регистрации недвижимости, что послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением. (т.1 л.д.97)

Решения о приостановлении и отказе мотивированы, в том числе тем, что на территории по адресу: г.Москва, ул. пер. Духовской, влад.17 размещены объекты недвижимости, в отношении которых сведения о наличии разрешительной документации на проведение работ, а также о предоставлении земельных участков для целей строительства (реконструкции объектов) отсутствуют. Также регистратор сослался на положения ст.222 ГК РФ и ст.42 ЗК РФ указывая на создание объектов недвижимости на земельном участке, не предоставленном собственником для целей строительства. Указал также, что строение N 10 включено в перечень, утвержденный Постановлением Правительства Москвы N 819-ПП.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции вопреки доводам жалобы обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с положениями 24 главы АПК РФ, необходимым условием для удовлетворения требований, в том числе, решений, действий (бездействий) государственных органов незаконными, является одновременное несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов Заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, в силу ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае, коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не доказал законности оспариваемых решений, которые нарушают права и законные интересы Заявителя, то есть о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

При этом, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 47 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Из положений, содержащихся в статьях 329, 384 ГК РФ следует, что обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства, при этом обеспечивающее обязательство передается в силу прямого указания закона. С необходимостью государственной регистрации перехода права залогодержателя закон связывает возникновение у нового кредитора возможности по реализации данного права, а именно возможности обращения взыскания нового кредитора на предмет залога.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее- Постановление N 10) разъяснено, что с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки.

Таким образом, при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним существующей записи об ипотеке, права прежнего залогодержателя переходят к новому кредитору вместе (одновременно) с переходом права по основному обязательству, в связи с чем, с этого момента прежний залогодержатель не может считаться обладателем данного права и, соответственно, лицом, которое вправе им распоряжаться.

Новый залогодержатель вправе потребовать от регистрирующего органа внесения изменений в регистрационную запись в части указания его в качестве нового залогодержателя по договору об ипотеке при предоставлении документов, подтверждающему переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

В соответствии с п.4 ст.20 Закона об ипотеке, государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должен быть представлен в том числе, договор уступки прав.

В данном случае, как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, АО КБ "ЛОКО БАНК" и Ковальчук К.А. обратились с указанным заявлением к ответчику и представили ему предусмотренные Законом документы, в том числе, судебный акт.(определение от 19.07.2018 по делу N А40-66117/16).

Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации смены залогодержателя по причине отсутствия сведений о наличии разрешительной документации на проведение работ, а также о предоставлении земельных участков для целей строительства (реконструкции объектов), регистрирующий орган тем самым неправомерно препятствует изменению в ЕГРН сведений о залогодержателе и лишает нового кредитора возможности реализовать свои права, принадлежащие ему на основании договора ипотеки, в рамках дела о банкротстве.

Государственная регистрация первоначального кредитора, послужившая основанием для перехода к новому кредитору прав по обеспечительным договорам ипотеки, не может быть приравнена к производимым должником действиям по распоряжению недвижимым имуществом (его отчуждению и/или обременению).

Данная позиция подтверждается и существующей судебной практикой. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316 по делу N А40-72360/2015 прямо указано, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости.

При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст. ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового правоотношения на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Следовательно, внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение регистрирующего органа (об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя) является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, договор залога на спорные объекты недвижимости был зарегистрирован этим же государственным органом в установленном законом порядке.

В договор соответствующими дополнительными соглашениями вносились изменения в части предмета залога, которые так же были зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом никаких замечаний в регистрации права залога данных объектов недвижимости регистрационный орган не заявлял, что дополнительно указывает на несостоятельность ссылки Ответчика на обращение Государственной инспекции по контролю за использованием недвижимости города Москвы от 12.11.2014.

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, данное обращение содержит просьбу лишь информировать о проведении регистрационных действий, а не приостанавливать или отказывать в регистрации прав в отношении спорных объектов.

Таким образом, суд обоснованно указал на незаконность данного основания приостановления и отказа в совершении заявленных регистрационных действий.

Нельзя признать правомерной и ссылку в оспариваемых решениях на положения ст.222 ГК РФ и Постановление правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пер. Духовской, д.17, стр.10 включено в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства(реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (Постановление правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП).

При этом, решение о сносе самовольной постройки, а также решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, органы местного самоуправления не в праве принимать (ч. 4 ст. 222 ГК РФ). Данным решения принимаются исключительно судом.

Спорные объекты недвижимости самовольной постройкой не признаны, постановление о его сносе/демонтаже отсутствуют, запрет на эксплуатацию нежилых помещений и здания целиком отсутствуют, при таких обстоятельствах ссылка регистрирующего органа на письмо отдельного ведомства, не уполномоченного принимать решение о запрете совершения регистрационных действий или признания объектов самостроем и подлежащего сносу, неправомерно.

Доводы Ответчика, о том что, право аренды на земельный участок с кадастровым номером N 77:05:0001012:128 с адресным ориентиром: г. Москва, пер. Духовской, вл. 17, стр. 1,2,3,5,7,11,13,15 переданы в пользование ООО "УниверсалСтрой", в связи с чем, невозможна государственная регистрации перехода прав залогодержателя, подлежат отклонению коллегией как не относящиеся к рассматриваемому спору.

Спорные объекты недвижимости, в регистрации изменений в запись об ипотеке которых неправомерно отказано Ответчиком, расположено в стр.10, находящимся на ином земельном участке - N 77:05:0001012:61, адрес: г. Москва, пер. Духовской, вл. 17, стр. 10, 12,17,18. Право аренды принадлежит ООО "Новолайн" и ЗАО "Дега" на основании договора аренды земельного участка N М-05-017720 от 31.10.2001, дата регистрации 04.12.2012 N 77-77-14/044/2012/981.

Более того, Ответчиком уже зарегистрировано обременение права аренды указанного земельного участка в виде залога за Ковальчуком К.А. на основании договора об уступке прав (требований) от 27.04.2018 (копия выписки из ЕГРН в материалах дела имеется).

При таких обстоятельствах, ответчик не доказал законности примененных оснований для приостановления заявленной регистрации и отказа в её совершении, что свидетельствует об обоснованности выводов суда первой инстанции о наличии совокупности условий для удовлетворения заявленных по делу требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связаны с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает законных оснований для удовлетворения жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2019 по делу N А40-250070/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.И. Попов

Судьи

С.М. Мухин Л.Г. Яковлева