Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2019 г. N 09АП-29753/19

г. Москва

01 июля 2019 г.

Дело N А40-69132/18

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019

по делу N А40-69132/18 (133-477), принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску АО "Балтийская строительная компания - Санкт-Петербург"

(ИНН 7826021399, ОГРН 1027810325058)

к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

(ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535)

об изменении с 12.08.2017 размере арендной платы по договору аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям, зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке от 16.06.2016 N Д-22/ДА2016-17-з на 20 288 796 руб. в год, в том числе - 5 072 199 руб. в квартал,

при участии в судебном заседании:

от истца: Поваляева Е.В. по доверенности от 20.08.2018 г.;

от ответчика: Кочкаров И.Р. по доверенности от 19.12.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Балтийская строительная компания - Санкт-Петербург" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ответчик, Управление) об установлении с 12.08.2017 арендной платы за пользование земельным участком площадью 11 709 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, вл. 32 с кадастровым номером 77:01:0004028:37 по договору аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям зданий, сооружении (помещений в них), расположенных на земельном участке от 16.06.2016 МД-22/ДА2016-17-з в размере 8.305.542 руб. 56 коп. в год, в том числе 2.076.385 руб. 64 коп. в квартал, соразмерно доле в праве на принадлежащие Обществу по состоянию на 12.08.2017, исходя из годовой ставки арендной платы за весь участок в размере 22.359.000 руб., установленной Заключением Ассоциации Судэкспертов Премьер от 01.11.2018 N ЭЗ-032/18 с учетом уточнения размера исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 по делу N А40-69132/18 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание апелляционной инстанции, требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.06.2016 между Управлением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен Договор аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке N Д-22/ДА2016-17-3 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004028:37, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, вл. 32, площадью 11 709 кв.м. (далее - Участок).

В силу п. 3.1. Договора размер арендной платы за пользование Участком составляет 38.514.898 руб. 98 коп. в год, что составляет 9.628.724 руб. 75 коп. в квартал.

При этом размер арендной платы произведен пропорционально занимаемой недвижимым имуществом Обществом площади Участка на основании отчета об оценке от 20.12.2015 N 2016-01/201.

Доля Общества в Договоре, исходя из принадлежащих ему объектов недвижимости расположенных на Участке, составляет 37,9394686%.

В силу п. 3.4. Договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке на основании правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В пункте 4.2.4. Договора закреплено, что арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендаторов.

В целях уточнения размера арендной платы, рассчитанной на основании новых требований предусмотренных п. 6 Правил, утвержденных Постановлением N 582, Общество заключило с ООО "Интеллектинвестсервис" договор на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельного участка общей площадью 11 709 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, вл. 32, по состоянию на 12.08.2017.

Согласно выводам, содержащихся в отчете от 22.12.2017 N Н-1712181/1 подготовленного ООО "Интеллектинвестсервис", итоговая величина годовой ставки арендной платы за Участок, по состоянию на 12.08.2017, на основании п. 6 Правил составляет 20.288.796 руб. в год, и 5.072.199 руб. в квартал.

Исходя из площади, занимаемой Обществом на Участке, размер арендной платы составляет 7.697.461 руб. в год и 1.924.365 руб. 25 коп. в квартал.

С целью досудебного урегулирования спора арендатор направил в адрес арендодателя требование об изменении ставки арендной платы в связи с изменением пункта 6 Правил.

Арендодатель направил в адрес арендатора отказ, обосновав его тем, что на основании п. 10 Правил, в случае изменения рыночной стоимости права аренды Управление должно изменить ставку арендной платы, однако такое изменение должно осуществляться не чаще одного раза в 5 лет.

07.02.2018 Общество повторно направило в адрес Управления заявление о внесении изменений в Договор в связи с изменением пункта 6 Правил, указав на то обстоятельство, что изменения рыночной стоимости права аренды не имелось.

Рассмотрев вышеуказанное заявление, ответчик письмом от 28.02.2018 N И22-08/4289 отказался вносить в Договор изменение, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.09.2018 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертному учреждению "Ассоциация Судэкспертов Премьер" эксперту Кушлянскому Олегу Александровичу.

Согласно заключению эксперта годовая ставки арендной платы за пользование земельным участком площадью 11709 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, вл. 32 с кадастровым номером 77:01:0004028:37 площадью 11 709 кв.м. по состоянию на 12.08.2017 составила 22.359.000 руб.

Суд первой инстанции, основываясь на выводах, содержащихся в заключении эксперта, а также исходя из того обстоятельства, что 12.08.2017 вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ N 582, которыми был изменен механизм расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

При этом суд также отразил, что так как механизм расчета арендной платы был изменен только с 12.08.2017, с учетом того, что предыдущая редакция п. 6 Правил действовала с 01.03.2015 по 12.08.2017, то ограничение количества перерасчетов арендой платы (не чаще одного раза в год) не нарушается.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене или изменению судебного акта.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, Управление указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что изменениям Постановления N 592 не придана обратная сила, то к возникшим по Договору правоотношениям изменения не применяются, а, следовательно, обязательство по изменению арендной платы у ответчика не возникло.

Соответственно, по мнению ответчика, следующее изменение ставки арендной платы могло быть осуществлено не ранее 21.12.2020.

Судебной коллегией рассмотрен данный довод и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) акты земельного законодательства Российской Федерации основываются, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" закреплен порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Следовательно, стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться (если иное не установлено федеральными законами) одним из указанных в пункте 2 Правил определения размера арендной палаты, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582.

Согласно п. 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное к установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 6 Правил ежегодный размер арендной платы на земельный участок определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3,5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

12.08.2017вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ N 582, которыми был изменен механизм расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

До даты вступления в силу изменений механизма расчета арендной платы - 12.08.2017 редакция пункта 6 Правил была следующей: "Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".

После вступления в силу изменений механизма расчета арендной платы - с 12.08.2017.:

редакция пункта 6 Правил стала звучать так: "Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка".

Пункт 4.2.4 Договора устанавливает обязанность арендодателю своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендаторов.

Кроме того, пункт 8 Правил содержал в себе условия об обязательном порядке применения арендодателем новой арендной платы при изменении пункта 6 Правил.

Согласно п. 3.4 Договора аренды размер арендной платы может быть изменён Ответчиком в бесспорном и одностороннем порядке на основании Правил, утвержденных постановлением N 582, а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного Договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Таким образом, в рамках настоящего дела изменение арендной платы производно именно в связи с изменением порядка определения размера данной платы, на основании соответствующего нормативного акта.

То есть, по смыслу положений п.п. 6, 8 Правил, ст. 65 ЗК РФ и условий Договора, такое изменение является исключительным, и не нарушает частоту и очередность перерасчетов по Договору.

Иной подход к данному вопросу, привел бы к тому, что стороны были бы лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, что не соотносится с правовой позицией, указанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Судебная коллегия считает, что представленное в материалы дело заключение эксперта, по смыслу положений ст.ст. 64,86 АПК РФ является надлежащим доказательством, на основании которого надлежит определять размер арендной платы истца за пользование Участком.

Судебная коллегия, давая правовую оценку данному заключения эксперта считает необходимым указать, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, и принимаю во внимание, что эксперт, допрошенный в судебном заседании, дал исчерпывающие пояснения относительно выводов экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

При этом данное доказательство ответчиком в надлежащем порядке не оспорено, в том числе с ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы Управление в суд не обратилось.

В силу ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 по делу N А40-69132/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова