Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2019 г. N 15АП-9669/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 октября 2019 г. N Ф08-8081/19 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

05 июля 2019 г.

дело N А32-26288/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ламбрианиди А.А.,

при участии:

от ответчика: Зурнаджян А.В. по доверенности от 09.01.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.04.2019 по делу N А32-26288/2018

по иску администрации города Сочи к ООО "Ростехинвест",

при участии третьего лица- потребительского жилищно-строительный кооператива "Учитель",

о расторжении договора аренды,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПЖСК "Учитель" (далее - кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 суд произвел процессуальную замену ответчика ПЖСК "Учитель" на ООО "Югтехинвест" (заключен договор о переуступке прав по договору аренды от 08.06.2018), а также ПЖСК "Учитель" исключил из числа ответчиков и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением суда от 05.04.2019 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба повторяет доводы искового заявления и мотивирована следующим.

Актом осмотра земельного участка от 15.08.2017,. проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9 425 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным. Истец настаивает на удовлетворении иска, полагает, что требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

В судебном заседании 28.06.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час. 30 мин., по окончании которого судебное заседание было продолжено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в деле N А32-31840/2015 администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ПЖСК "Учитель" о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельным участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 года по делу N А32-31840/2015 исковые требования удовлетворены в полном объёме. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2016 данное решение оставлено без изменения.

Апелляционным судом в указанном решении установлено следующее. 27.09.2012 администрацией было издано постановление N 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по улице Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 N 2025), согласно которому путём раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв.м., с видом разрешённого использования - "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в изменённых границах площадью 11 470 кв.м., образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 площадью 4313 кв.м. и 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м. Данным постановлением также предписано заключить с ПЖСК "Учитель" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м., на департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее -департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности МО г. Сочи на образованные земельные участки. Из содержания данного постановления следует, что основанием для его вынесения явилось обращение ПЖСК "Учитель", который своё право на раздел основывал со ссылкой на следующие обстоятельства.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. на основании договора N 4900003096 от 07.04.2004 на праве аренды сроком до 01.04.2052 был предоставлен ОАО "Сочинский морской торговый порт" (далее - ОАО "СМТП"). В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение ПЖСК "Учитель" поступила часть участка площадью 9 440 кв.м., а именно: - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключённому с Терзяном Р.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв.м.; - по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и от 21.03.2007, заключённому с ОАО "СМТП", во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с Апостоловым К.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.; -по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с Устьян И.Л., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 N 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв.м.

В материалы дела не представлены доказательства того, что в последующем кооператив освобождал занимаемую им часть земельного участка либо она у него изымалась в установленном законом порядке.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15.05.2014 по делу N 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 N 2025. Также на кадастровом учёте восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления администрации г. Сочи от 27.09.2012 N 2025, между истцом (арендодатель) и ПЖСК "Учитель" был заключён договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005: 112 общей площадью 9 425 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015 N 2323/050-23/050/003/2015-339/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 N 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно п. 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи.

Использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных в п.п. 1.1. и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Актом осмотра земельного участка от 15.08.2017, проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9 425 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным.

Департамент в адрес ПЖСК "Учитель" направил претензию от 11.09.2017 N 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, в претензии указано, что в случае не устранения нарушений будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ввиду того, что данная претензия была оставлена без внимания, департамент письмом от 14.11.2017 N 27000/02-05-16 предложил расторгнуть спорный договор аренды и предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

ПЖСК "Учитель" данное предписание также не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты осмотра.

Поскольку участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, которое не осуществляется, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ-14.

В письме департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 20.11.2018 N 21.01.-11/43621 указано, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) г. Сочи N 10929.02-Ю/11.18 спорный земельный участок расположен в границах городской черты, категория земель - земли населенных пунктов, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Сочи, утвержденными решением городского собрания Сочи от 12.12.2011 N 21 0, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОЦ-1 "жилая и общественно-деловая зона".

В соответствии с градостроительным планом от 10.06.2015 N RU 233090000000000000007596 территориальная зона спорного земельного участка Ж-5 "многоэтажная жилая застройка до 56 метров".

Согласно ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в законную силу 01.07.2017), для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

Градостроительным планом от 10.06.2015 N RU 233090000-000000000007596 на участок предусмотрено строительство многоквартирного дома высотой до 56 метров.

На момент заключения спорного договора аренды спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-5 "многоэтажная жилая застройка до 56 метров", что подтверждается самим договором, градостроительным планом от 10.06.2015 N RU 233090000-000000000007596 и иными материалами дела.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что предоставление земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома было правомерным.

В связи с этим ссылку администрации на положения пункта 5.2.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

Спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения.

Согласно п. 1.3 договора аренды запрещается возведение (новых) зданий, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Ответчику непосредственно право аренды земельного участка перешло только 20.06.2018 согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.06.2018. Срок договора аренды установлен до 01.04.2052.

Так, с момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору ответчик подготовил проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, получил технические условия на подключение к инженерным сетям, центральной системе водоснабжения, электрическим сетям, телефонизацию и телевидение, а также обеспечил выполнение комплекса инженерных и инженерно-геологических изысканий, инженерно-геофизических исследований (сейсмическое микрорайонирование) на проектируемый объект.

Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы администрации, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 по делу N А32-26288/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник