Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2019 г. N 18АП-9387/19

г. Челябинск

24 июля 2019 г.

Дело N А07-28568/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 по делу N А07-28568/2015 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Крона" - Хабибуллин-Волков Р.Ф. (доверенность от 09.01.2019)

Общество с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - ООО "Крона", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее -Администрация) о признании незаконными отказов Управления от 07.10.2015 в продлении срока договоров аренды земельного участка N 1778-06 от 29.12.2006, N 1780-06 от 29.12.2006, или о заключении договоров аренды на новый срок и обязании Администрации и Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Крона".

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на предмет спора на стороне ответчика, привлечены Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 20.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2016 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 (резолютивная часть от 13.05.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Крона" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о недоказанности обжалуемого бездействия Администрации в силу заключения договоров аренды земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровым номером 02:55:050340:0029 и с кадастровым номером 02:55:050302:0096, и заключение таких договоров не может в полном мере восстановить права общества, поскольку обществом был проведен большой объем работ по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029 и 02:55:050302:0096. При таких обстоятельствах общество вправе претендовать на продление договоров аренды как добросовестный застройщик, длительное время осуществлявший освоение земельных участков. Также полагает, что общество вправе претендовать на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 02:55:050340:0029 и с кадастровым номером 02:55:050302:0096 на основании подпункта 5 и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

К дате судебного заседания в отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между обществом "Уфимская строительная компания" (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) заключены договоры аренды:

-N 1778-06 от 29.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050340:0029, площадью 145163 кв. м, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр.8,9, для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта сроком с 20.12.2006 по 20.12.2009 (т. 1 л.д. 23).

- N 1780-06 от 29.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:0096, площадью 18498 кв. м, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8,9, для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта сроком с 20.12.2006 по 20.12.2009 (т.1 л.д. 34).

Дополнительными соглашениями N 2 от 10.12.2009 срок действия договоров продлен до 20.12.2012 (т. 1 л.д. 30, 41).

Договоры аренды, а также дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа.

Земельные участки переданы в пользование арендатора на основании актов приема передачи от 29.12.2006 (т. 1 л.д. 28, 39).

На основании заключенных между обществом "Уфимская строительная компания" (арендатор) и обществом "Крона" (новый арендатор) договоров передачи прав и обязанностей (перенайма) от 20.04.2010 (т. 1 л.д.46), от 24.05.2010 (т. 1 л.д. 45) права и обязанности по договорам аренды земельного участка N 1778-06 от 29.12.2006, N 1780-06 от 29.12.2006 перешли обществу "Крона".

Обществом получены разрешения на строительство группы многоэтажных жилых домов (т.1 л.д. 47-53).

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу N А07-17431/2012, Управлением и обществом заключены дополнительные соглашения N4 от 14.06.2013 (т. 1 л.д. 32, 43) о продлении сроков действия договоров аренды N1778-06 от 29.12.2006, N1780-06 от 29.12.2006 до 20.12.2015.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050340:29 и 02:55:050302:96 преобразованы в земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:000000:26251; 02:55:050340:427, 02:55:050340:425; 02:55:050340:421; 02:55:050340:428; 02:55:050340:424; 02:55:050340:422; 02:55:000000:26250; 02:55:050340:429; 02:55:000000:26248; 02:55:050340:426; 02:55:000000:26249; 02:55:050340:423.

Указанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет 16.02.2012.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428, общей площадью 11 122 кв.м.; 02:55:050340:427, общей площадью 11 592 кв.м.; 02:55:050340:426, общей площадью 8 752 кв.м.; 02:55:000000:26249, общей площадью 10 489 кв.м.; 02:55:000000:26250, общей площадью 14 818 кв.м.; 02:55:000000:26248, общей площадью 23 244 кв.м.; 02:55:000000:26251, общей площадью 9 960 кв.м. между ООО "Крона" и органом местного самоуправления заключены договоры аренды, что также подтверждается сведениями единого государственного реестра недвижимости о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества "Крона" (т. 6 л.д. 9-33).

Земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050340:424; 02:55:050340:429; 02:55:050340:423; 02:55:050340:425; 02:55:050340:421; 02:55:050340:422 имеют в публичном реестре статус "временный".

25.09.2015 общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении сроков действия договоров аренды N 1778-06 от 29.12.2006, N 1780-06 от 29.12.2006 в отношении земельных участков с кадастровым номером 02:55:050340:0029 и с кадастровым номером 02:55:050302:0096 соответственно на 3 года (т.1 л.д. 19).

07.10.2015 письмами N N 8291, 7954, 8307, 7941 Управлением отказано в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, ввиду отсутствия прав на объекты недвижимости, находящиеся на испрашиваемых земельных участках (т.1 л.д. 17,18,20-21).

Полагая отказы Управления, выраженные в письмах N N 8291, 7954, 8307, 7941 незаконными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договоры аренды земельных участков N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006 с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 неоднократно продлевались для окончания строительства жилых домов, более чем на три года, в связи с чем у заявителя отсутствуют правовые основания для продления срока договоров аренды земельных участков N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006 на три года, а в отношении семи из тринадцати земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 заключены договоры аренды. Сохранение в едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 со статусом "ранее учтенный" не свидетельствует о сохранении у истца права на заключение договоров аренды указанных участков, поскольку при наличии сведений о заключении договоров аренды на образованные земельные участки сохранение сведений об исходных участках свидетельствует о двойном кадастровом учете.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 той же статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункты 5 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела общество "Крона" являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, предоставленных для целей проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта на основании договоров аренды N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006, первоначально заключенных на срок до 20.12.2009, а впоследствии продленных дополнительными соглашениями N 2 от 10.12.2009 и N 4 от 14.06.2013 на срок до 20.12.2012 и до 20.12.2015 соответственно (т. 1 л.д. 30, 41).

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание в качестве фактического основания для отказа в иска обстоятельство неоднократного продления договоров аренды земельных участков от 29.12.2006 N 1780-06 и от 29.12.2006 N 1778-06 для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта на три года, и отсутствие бесспорных доказательств невозможности реализации истцом своего права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное заключение договоров аренды на срок три года для цели завершения строительства тех объектов, возведение которых было начато в период прекратившихся к моменту рассмотрения дела договоров аренды земельных участков.

Наряду с этим судом установлено, что из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, являющихся предметом договоров аренды N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006, образованы тринадцать земельных участков, семь из которых переданы в аренду обществу "Крона" по заключенным договорам аренды, сведения о праве аренды внесены в единый государственный реестр недвижимости (т. 6 л.д. 9-33).

Согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимости, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

По изложенным основаниям следует признать, что оснований для продления договоров аренды N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006, объектом которых являлись земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029 и 02:55:050302:0096, не имеется в силу преобразования данных участков.

Наличие в едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 не свидетельствует об их сохранении как объектов права и в ранее существующих границах.

В силу части 2 и части 3 статьи 41.2 ЗК РФ в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков; снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3413/11 от 13.09.2011, кадастровый учет земельных участков является формальным признаком такого объекта права, и не может определять его существование в отрыве от естественных свойств объекта как части поверхности земли.

По изложенным основаниям сохранение в публичном реестре сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 (т. 6 л.д. 2, 5) не свидетельствует о том, что такие участки могут выступать объектом правообладания, в силу чего их предоставление в аренду обществу не представляется возможным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что общество вправе претендовать на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, отклоняются.

Изложенная норма, цитированная судом ранее, принята в развитие нормы пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в силу которых в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-КГ15-8301 от 17.11.2015), однако из её содержания не следует, что арендатор имеет право на заключение нового договора, связанного условиями (в том числе о сроке) прежнего договора, то есть не может быть истолкована как право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Из содержания указанной нормы следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки, образованные из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, поставлены на кадастровый учет 16.02.2012, то есть до истечения срока действия договоров аренды N 1780-06 от 29.12.2006 и N 1778-06 от 29.12.2006 (на условиях дополнительных соглашений N 4 от 14.06.2013 на срок до 20.12.2012 и до 20.12.2015).

С учетом этого, заключение договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428; 02:55:050340:427; 02:55:050340:426; 02:55:000000:26249; 02:55:000000:26250; 02:55:000000:26248; 02:55:000000:26251, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:050340:29, 02:55:050340:96, свидетельствует не только о реализации истцом права на заключение договора аренды на образованные земельные участки, но и об отсутствии нарушения его прав и законных интересов, подлежащих восстановлению путем заключения новых договоров аренды в судебном порядке.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о наличии у апеллянта права на заключение договоров аренды без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставляющих льготное право приобретения земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на участке.

Истец является собственником объектов незавершенного строительства общая площадь застройки 30653,6 кв. м, степень готовности объекта 19%, адрес объекта: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, (микрорайон 9), литер 12, а также общей площадью застройки 20553,9 кв. м, степень готовности объекта 13%, адрес объекта: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, (микрорайон 9), литер 8.

Сведения публичной кадастровой карты, распечатки из которой повторно приобщены в материалы дела, позволяют утверждать о расположении в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:427; 02:55:050340:426; 02:55:000000:26249; 02:55:000000:26248; 02:55:000000:26251; 02:55:050340:428, 02:55:00000:26250, объектов над поверхностью земли. В отношении указанных участков с обществом заключены договоры аренды, то есть нарушенных прав общества, подлежащих судебной защите в данной части, не имеется.

Доказательств размещения объектов незавершенного строительства на оставшихся шести участках (с кадастровыми номерами 02:55:050340:425; 02:55:050340:421, 02:55:050340:424; 02:55:050340:422; 02:55:050340:429; 02:55:050340:423) в дело не представлено, в силу чего претендовать на заключение договоров аренды на новый срок в отношении указанных участков общество не вправе. По тем же основаниям и в силу вышеизложенных обстоятельств, свидетельствующих о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 сохранились в исходных границах, не имеется оснований для заключения договоров в отношении исходных земельных участков.

Ссылки общества на наличие у него права на приобретение последних участков как добросовестным застройщиком, осуществлявшим освоение земельных участков в течение длительного времени, отклоняются, поскольку указанные обстоятельства, исходя из действующих норм земельного законодательства, не имеют правового значения, и были учтены судами ранее, при рассмотрении дела N А07-17431/2012. Кроме того, ранее судами установлено, что договоры аренды, заключенные в 2006 году неоднократно продлялись, в том числе в судебном порядке, и обществом не представлено доказательств объективной невозможности реализации своих прав как застройщика в период первых двух сроков аренды.

Таким образом, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно. Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 по делу N А07-28568/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.П. Ермолаева