Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2019 г. N 15АП-10095/19

город Ростов-на-Дону

27 июля 2019 г.

дело N А32-53345/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "МегаТраст"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 по делу N А32-53345/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Специзол" (ОГРН 1022302830120 ИНН 2319019578)

к акционерному обществу "Мега-Траст" (ОГРН 1047796660350 ИНН 7719526620)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Манита С.Н., Администрации города Сочи, Департамента по архитектуре и градостроительству города Сочи

об обязании восстановить в первоначальное состояние поврежденные наружные конструкции,

принятое в составе судьи Любченко Ю.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Специзол" (далее - истец, фирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Мега-Траст" (далее - ответчик, общество) об обязании общества восстановить в первоначальное состояние поврежденные им наружные конструкции многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи, Краснодарского края, с соблюдением требований строительных норм и правил, восстановлением арматурной решетки и монолитного бетона на месте прорезанных окон нежилых помещений N N 27 и 28 не позднее 1 (одного) месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 25.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Манита Н.С., Администрации города Сочи, Департамент по архитектуре и градостроительству города Сочи (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 исковые требования удовлетворены частично - суд обязал АО "Мега-Траст" привести в первоначальное состояние поврежденные им наружные конструкции в нежилых помещениях N 27 и N 28 многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи, Краснодарского края с соблюдением требований строительных норм и правил не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 18.04.2019 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель жалобы считает, что фирма является ненадлежащим истцом, поскольку не является собственником каких-либо помещений многоквартирного дома и, соответственно, не обладает правом общедолевой собственности на имущество многоквартирного жилого дома. По мнению заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции о том, что истец, в связи с выполнением функций управляющей компании многоквартирного жилого дома, обладает правом на обращение с негаторным иском, основаны на неправильном толковании норм материального права. Считает, что заявление от инициативной группы собственников квартир и помещений многоквартирного жилого дома, в котором управляющую компанию просят обратиться в суд с настоящим исковым заявлением, не свидетельствует о полномочиях истца на такое обращение от своего имени с исковым заявлением в защиту интересов третьих лиц. Доверенности собственников помещений многоквартирного дома на защиту их интересов в суде в материалы дела не представлены. Заявитель полагает, что в данном случае у истца отсутствует самостоятельный материально-правовой интерес.

Ранее в материалы дела заявитель жалобы представил копию платежного поручения от 16.05.2019 N 171 об оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, копии почтовых квитанций, подтверждающих направление копий апелляционных жалоб лицам, участвующим в деле, копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 15.02.2019 о правах на спорное нежилое помещение. Также апеллянт пояснил, что не является собственником нежилого помещения N 28; согласно представленной выписке из ЕГРН собственником нежилого помещения N 27 по договору купли-продажи N СОЧ-4/НП-27 от 05.02.2019 является гражданин Романов Сергей Юрьевич.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, решить в судебном заседании 23.07.2019 вопрос о привлечении Романова Сергея Юрьевича (как указывает ответчик - собственника нежилых помещений N 27 и N 28 в доме) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Обращает внимание, что дом по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи находится в сейсмоопасной зоне, ослабленные несущие конструкции в цокольном (наиболее близком к земле) этаже могут привести к серьезным повреждениям дома или к его обрушению.

Третье лицо - Манита Наталья Сергеевна - в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать. Указывает, что материалами рассматриваемого дела доказан факт выполнения работ по реконструкции (перепланировке) АО "Мега-Траст" без соблюдения соответствующих требований градостроительного законодательства.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, считаются надлежащим образом извещенными в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец - ООО "Фирма "Специзол" является управляющей организацией многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи Краснодарского края (далее - МКД), что подтверждается лицензией и информацией с официального сайта "РеформаЖКХ".

Фирма указывает, что ответчику АО "Мега-Траст" на праве собственности принадлежат расположенные в МКД по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б, нежилые помещения N 27 (площадью 33,9 кв.м) и N 28 (площадью 26,2 кв.м) цокольного этажа N 1.

При проведении осмотра 23.10.2018 истцом установлено, что собственником (ответчиком) нежилых помещений N 27 и 28, расположенных в цокольном этаже МКД и не имеющих окон, самовольно выпилены три окна из данных помещений наружу.

По результатам осмотра комиссией ООО "Фирма "Специзол" составлен акт от 23.10.2018, из которого следует, что в МКД по адресу Краснодарский край, г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б, в нежилых помещениях N 27, N 28, расположенных в нижнем цоколе, зафиксирован факт вырезания окон в несущей конструкции дома со стороны входа в подъезд дома, работы проводил Мазуренко В.И. по заданию собственника АО "Мега-Траст". В помещении N 28 вырезано окно размером 174 см (ширина) на 127 см (высота); в помещении N 27 вырезаны два окна - одно размером 174 см (ширина) на 125 см (высота) и второе размером 102 см (ширина) на 140 см (высота). Окна расположены на высоте 130 см от отмостки снаружи дома. Толщина стены дома в месте прорезания окон 40 см. Комиссия потребовала остановить работы до предоставления разрешительной документации и принять меры для предотвращения разрушения конструкции дома, а также возможного причинения вреда имуществу других собственников МКД, так как стены собственника помещения являются несущими. Также указанный акт осмотра содержит фотоматериалы оконных проемов.

Разрешительная документация на проведение указанных работ истцу предоставлена не была.

23.10.2018 ответчику направлено предписание с просьбой об остановке ведения работ, так как пробитие отверстий в несущих стенах МКД попадает под определение перепланировки (реконструкции) и требует выполнения и согласования проекта, а использование фасада также требует согласия других собственников МКД.

02.11.2018 истец направил в адрес ответчика предписание о приведении наружной несущей стены МКД в первоначальное состояние.

Также фирма указывает, что 02.11.2018 направила в Прокуратуру города Сочи письмо, в котором просила провести проверку по фактам разрушения несущей стены МКД и принять меры для привлечения к ответственности виновных лиц, обратиться в суд с требованиями привести помещения в первоначальное состояние, заявив ходатайство о наложении ареста на нежилые помещения N N 27, 28 для исключения возможности их отчуждения. 15.11.2018 фирмой направлено заявление в Администрацию города Сочи о выявлении самовольной перепланировки (реконструкции). Однако никаких ответов или действий со стороны указанных органов произведено не было.

Так как разрешительных документов на проведение работ по перепланировке (реконструкции), а также сведений о проведении общего собрания собственников по вопросу согласования работ в адрес истца ответчиком предоставлено не было, ООО "Фирма "Специзол" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд апелляционной инстанции признает обоснованными выводы суда первой инстанции относительно необходимости частичного удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Доводы апеллянта о том, что ООО "Фирма "Специзол" является ненадлежащим истцом, правомерно не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку, как было указано выше, истец является управляющей организацией, обслуживающей МКД на основании решения общего собрания собственников помещений от 02.10.2013.

Указанное решение в установленном действующем законодательством порядке оспорено не было.

Так, протоколом N 2 общего заочного собрания собственников помещений многоквартирного дома от 02.10.2013 утверждена редакция договора на управление, предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Разделом 3 указанного договора установлено, что управляющая компания обязуется:

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (пункт 3.1.3.);

принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 3.1.4.);

по вопросам, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, представлять интересы Собственника во взаимоотношениях с третьими лицами, а также в судебных и иных органах (пункт 3.1.5.).

Изложенное подтверждает, что на истца, как управляющую организацию, возложены полномочия по обеспечению прав собственников, принятие необходимых мер для прекращения действий, нарушающих права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома и право предоставления интересов во взаимоотношениях с третьими лицами и судах.

Кроме того, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - Постановление N 10/22).

Согласно пункту 29 Постановления N 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Таким образом, с учетом правовых позиций, изложенных в Постановлении N 10/22, истец по искам о сносе самовольной постройки должен обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, - в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

В силу части 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов. В случаях, предусмотренных Кодексом и другими федеральными законами, организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов других лиц (часть 2 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ООО "Фирма "Специзол" обращалась в Прокуратуру города Сочи и Администрацию города Сочи по факту разрушения несущей стены МКД и просила принять обратиться в суд с требованиями привести помещения в первоначальное состояние (обращения от 02.11.2018 и 15.11.2018). Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления ответов уполномоченными органами.

На основании части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Указанные обязанности подлежат возложению на управляющую организацию при выборе таковой в качестве способа управления МКД.

В материалы дела представлено заявление от инициативной группы собственников квартир по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б, согласно которому собственники квартир и помещений МКД просят управляющую организация обратиться в суд с требованием о приведении дома в первоначальное состояние и восстановить нарушенные конструкции дома в местах пропила окон и дверного проема в помещениях N 27, N 28.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что управляющая организация, в силу возложенных на нее обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества МКД, имеет право на обращение в суд с настоящим иском, а значит, является надлежащим истцом по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений спорного МКД, находящихся в управляемом им доме. Соответствующие доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией несостоятельными.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет необходимые документы, указанные в данной статье.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 данной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя.

В силу статьи 28 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

По смыслу статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Указанные нормы, а также положения статей 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации могут быть применены по аналогии закона и к переустройству и перепланировке нежилых помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 307-ЭС16-10385 по делу N А56-29114/2015).

Кроме того, в соответствии со статьей 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Законом Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" (далее - Закон N 896-КЗ) определено, что данный закон устанавливает порядок согласования и проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию, на территории Краснодарского края в целях предотвращения аварийных ситуаций в жилищном фонде и обеспечения безопасности проживания граждан.

Таким образом, законом введены дополнительные гарантии правовой защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц при осуществлении переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Согласно статье 1 Закона N 896-КЗ перепланировка нежилого помещения определена как комплекс строительно-планировочных мероприятий, связанных с изменением конфигурации и (или) планировочной структуры нежилого помещения с сохранением или изменением его функционального назначения, в том числе устройство, перенос или разборка перегородок, устройство, перенос или закрытие дверных, оконных и иных проемов, изменение площади балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона N 896-КЗ переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Пунктами 3, 4 статьи 11 Закона N 896-КЗ установлено, что собственник или уполномоченный собственником наниматель (арендатор) помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести это помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливает орган, осуществляющий согласование.

Если в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, самовольно переустроенное и (или) перепланированное нежилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Кроме того, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция, переустройство или перепланировка помещения возможна при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного в решении общего собрания собственников, принятого в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции, переустройства или перепланировки произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ответчик АО "Мега-Траст" являлся собственником нежилых помещений N 27 (площадью 33,9 кв.м) и N 28 (площадью 26,2 кв.м) цокольного этажа N 1 МКД по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б.

В результате обследования помещений, принадлежащих АО "Мега-Траст", управляющей организацией выявлено, что ответчик без согласования переоборудовал и переустроил принадлежащие ему помещения цокольного этажа, а именно самовольно выпилил три окна из данных помещений, что квалифицируется апелляционным судом с учетом приведенных выше правовых норм в качестве перепланировки нежилого помещения.

По результатам осмотра комиссией ООО "Фирма "Специзол" составлен акт от 23.10.2018, из которого следует, что в МКД по адресу Краснодарский край, г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б, в нежилых помещениях N 27, N 28, расположенных в нижнем цоколе, зафиксирован факт вырезания окон в несущей конструкции дома со стороны входа в подъезд дома. В помещении N 28 вырезано окно размером 174 см (ширина) на 127 см (высота); в помещении N 27 вырезаны два окна - одно размером 174 см (ширина) на 125 см (высота) и второе размером 102 см (ширина) на 140 см (высота). Окна расположены на высоте 130 см от отмостки снаружи дома. Толщина стены дома в месте прорезания окон 40 см.

Факт выполнения работ по перепланировке помещений ответчик не оспаривает.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" (далее - Перечень).

Указанным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, отнесены работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (пункты 2.1, 7.2 раздела III).

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, входит в понятие реконструкции.

На основе анализа приведенных правовых норм суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком произведена перепланировка существующих помещений, поскольку в результате осуществленной перепланировки не создан новый объект, а осуществлено изменение несущей стены многоквартирного дома путем обустройства оконных проемов.

Главой 2 Закона N 896-КЗ установлен порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений.

Так, заявитель представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения, либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии заявление с указанием предполагаемых работ и обязательством обеспечить доступ в помещение должностным лицам, уполномоченным органом, осуществляющим согласование, для проведения контроля за ходом работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения (пункт 2 статьи 7 Закона N 896-КЗ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 7 Закона N 896-КЗ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, в том числе через многофункциональный центр, правовой акт органа местного самоуправления, подтверждающий принятие такого решения и определяющий условия проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения. Данный правовой акт является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения обществом указанного порядка согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений.

Как следует из материалов дела и не отрицается лицами, участвующими в деле, перепланировка в спорных помещениях произведена без предварительного получения соответствующего разрешения на перепланировку и без согласия других собственников МКД.

Вопреки требованиям, установленным действующим градостроительным законодательством о реконструкции и перепланировке, ответчик самостоятельно инициировал процедуру проведения устройства оконных проемов, тем самым нарушив целостность нежилого помещения и фасадной общедомовой стены дома.

Также из материалов дела следует, что между истцом (исполнитель) и ответчиком (заказчик) заключен договор N Соч-2/4Б от 01.01.2014 на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, по условиям пункта 3.3.6.1. которого заказчик обязуется не производить переустройство, перепланировку жилых и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, переустановку или установку дополнительного сантехнического оборудования без согласования в установленном законом порядке переустройства и перепланировки помещения, получения разрешения на производство работ по переустройству и перепланировке помещения, а по окончании работ произвести в установленном порядке ввод в эксплуатацию переустроенного и (или) перепланированного помещения. На основании пункта 3.3.6.2. указанного договора заказчик обязуется не допускать выполнения работ или совершения других действий, приводящих к порче конструкций многоквартирного дома.

Таким образом, АО "Мега-Траст" нарушены п. 3.3.6.1 и 3.3.6.2. договора управления.

В указанном договоре также предусмотрена обязанность истца представлять интересы собственника в судебных органах.

Представленные ответчиком проект и техническое заключение о возможности устройства проемов в несущих железобетонных стенах обоснованно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательств правомерности осуществленных работ по перепланировке как не имеющие правового значения, поскольку ответчик вне соблюдения административного порядка перепланировки нежилых помещений осуществил действия по перепланировку нежилых помещений без получения в установленном порядке согласования и разрешительных документов. Указанные технические заключения о возможности устройства проемов в несущих железобетонных стенах, лишь дополнительно подтверждают тот факт, что стены являются несущими.

Доказательств заключения договора о предоставлении в пользование части несущей наружной стены многоквартирного дома ответчиком не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доказательств обращения в администрацию с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений до начал осуществления работ не представлено, до выполнения работ по переустройству помещений не было получено согласие всех собственником МКД в нарушение статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что влечет для АО "Мега-Траст" соответствующие правовые последствия.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В результате действий по перепланировке часть несущей стены многоквартирного дома не может использоваться собственниками помещений в многоквартирном доме. Наружная стена многоквартирного дома как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Такого согласия всех собственников жилого дома материалы дела не содержат.

Таким образом, изменение несущих стен МКД без предварительного получения соответствующего разрешения уполномоченного государственного органа на перепланировку и без согласия других собственников МКД, квалифицируется как причинение ответчиком ущерба общему имуществу МКД и влечет обязанность ответчика привести общее имущество в первоначальное состояние.

Невозможность приведения помещения в первоначальное состояние ответчиком не доказана.

Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Последствия самовольной перепланировки определены в частях 5 и 6 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суду не представлены доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на перепланирование помещений или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Доказательства того, что в процессе перепланировки ответчик предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации, необходимой для оформления разрешения, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку ООО Фирма "Специзол" заявлено требование о приведении самовольно перепланированных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме в первоначальное состояние, учитывая те обстоятельства, что в ходе судебного разбирательства судом установлен факт незаконного перепланирования нежилых помещений в МКД, принадлежавших АО "Мега-Траст" на праве собственности, а также факт наличия возможности приведения спорных перепланированных помещений в состояние, существовавшее до проведения работ по их переустройству, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения требований истца в части обязания АО "Мега-Траст" привести в первоначальное состояние, поврежденные им наружные конструкции в нежилых помещениях N 27 и N 28 многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи, Краснодарского края с соблюдением требований строительных норм и правил не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В части требований истца о восстановлении арматурной решетки и монолитного бетона на месте прорезанных окон нежилых помещений N 27 и N 28 судом отказано, так как истцом не представлены доказательства, что спорные помещения первоначально имели указанные строительные конструкции и соответствуют строительно-техническим характеристикам. В данной части апелляционная жалоба доводов не содержит.

Относительно доводов апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика права собственности на спорные нежилые помещения судебная коллегия установила следующее.

Согласно представленной ответчиком выписке из ЕГРН от 15.02.2019 собственником нежилого помещения N 27 по договору купли-продажи N СОЧ-4/НП-27 от 05.02.2019 является гражданин Романов Сергей Юрьевич. Также ответчик указывает, что не является собственником нежилого помещения N 28.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2017 N 78-КГ17-68, юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно абз. 3 п. 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; абзац второй пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, предполагает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О и др.); недопустимым является возложение на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки, т.е. суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, устанавливая лицо или лиц, осуществлявших данное строительство и/или являвшихся заказчиками этого строительства, с тем чтобы возложить именно на них ответственность за правонарушение, предусмотренное пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения от 29.05.2018 N 1174-О и N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О и др.)

Таким образом, именно на лицо, осуществившее незаконную перепланировку (реконструкцию), должна быть возложена обязанность привести конструкции дома в первоначальное состояние.

Из материалов дела следует, что спорная перепланировка зафиксирована актом комиссии ООО Фирма "Специзол" 23.10.2018, что подтверждает осуществление действий по перепланировке до момента заключения договора купли-продажи N СОЧ-4/НП-27 от 05.02.2019. Доказательств того, что в спорный период Романов Сергей Юрьевич имел отношение к перепланировке в нежилых помещениях N 27 и N 28 многоквартирного дома по ул. Яна Фабрициуса, 2/4Б в г. Сочи, Краснодарского края, в материалы дела не представлено.

Также не подлежит удовлетворению заявленное истцом в отзыве на апелляционную жалобу ходатайство о привлечении в качестве третьего лица Романова С.Ю.

Статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность привлечения лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из анализа указанных положений закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с правоотношением, которое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Суд должен установить характер правоотношений между лицами, участвующими в деле, правовой интерес лица, а также может ли конечный судебный акт по делу повлиять на права или обязанности третьего лица по отношению к одной из сторон.

При этом обычная заинтересованность в исходе спора таким обязательным и безусловным основанием для вступления (привлечения) в дело не является.

С учетом изложенного, лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь выраженный материальный интерес на будущее; квалифицирующим признаком третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, является наличие материально-правовой заинтересованности в результате рассматриваемого дела, способного повлиять на его права и интересы.

То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон либо после разрешения спора между сторонами у третьего лица возникает право на иск, или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и таким третьим лицом.

Привлечение к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не является безусловной обязанностью арбитражного суда.

Оснований для привлечения Романова Сергея Юрьевича к участию в деле в качестве третьего лица не усматривается, поскольку обжалуемое решение не содержит выводов относительно каких-либо его прав и (или) обязанностей. Заинтересованность лиц в исходе дела не является основанием для привлечения их к участию в деле в качестве третьих лиц.

Таким образом, по результатам повторного исследования имеющихся в деле доказательств судом апелляционной инстанции установлены достаточные основания для признания проведенной АО "Мега-Траст" перепланировки нежилых помещений в МКД в качестве самовольной, а также отсутствие доказательств принятия обществом надлежащих мер к легализации самовольно выполняемых работ, в частности, к получению разрешения на строительство (перепланировку), что является основанием для удовлетворения иска.

Действуя добросовестно и разумно, общество должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации.

Доказательства наличия препятствий в получении таких документов ни суду первой, ни суд апелляционной инстанции не представлено.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в данном случае общество не могло не осознавать, что при проведении строительных работ по перепланированию нежилых помещений в цокольном этаже многоквартирного жилого дома нарушает действующее законодательство и права собственников МКД.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы отзыва на исковое заявление и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 по делу N А32-53345/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова