Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2019 г. N 08АП-7866/19

город Омск

29 июля 2019 г.

Дело N А75-6779/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Кливера Е.П., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7866/2019) Администрации города Мегиона на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.04.2019 по делу N А75-6779/2017 (судья Фёдоров А.Е.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карахожина Олега Григорьевича (ОГРНИП 311860506000011, ИНН 860505254399) к Администрации города Мегиона (ОГРН 1028601356035, ИНН 8605004157) об обязании переоформить договор аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - финансового управляющего Андреева Юрия Владимировича, Севосяна Грачика Хачиковича,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель Карахожин Олег Григорьевич (далее по тексту - истец, предприниматель Карахожин О.Г.) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации города Мегиона (далее по тексту - ответчик, Администрация) об обязании переоформить договор аренды земельного участка N 300 от 28.10.2011 на земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом квартале 86:19:010404, площадью 374 кв.м, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Мегиона, ул. Заречная, IV микрорайон.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены финансовый управляющий Андреев Юрий Владимирович, Севосян Грачик Хачикович (далее по тексту - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.04.2019 требования предпринимателя Карахожин О.Г. удовлетворены в полном объеме. Суд обязал администрацию города Мегиона заключить с предпринимателем Карахожиным О.Г. дополнительное соглашение о внесении изменений в договор от 28.10.2011 N 300 аренды земельного участка расположенный на землях населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом квартале 86:19:010404, площадью 374 кв.м, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Мегиона, ул. Заречная, IV микрорайон в части изменения стороны договора с Севосяна Грачика Хачиковича на индивидуального предпринимателя Карахожина Олега Григорьевича; взыскал с администрации города Мегиона в пользу предпринимателя Карахожина О.Г. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.04.2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает на следующее: при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу заключение нового договора аренды не требуется (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ); поскольку на земельном участке расположен движимый объект, у Карахожина О.Г. отсутствует исключительное право на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка.

Предприниматель Карахожин О.Г. письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 28.10.2011 между предпринимателем Севосяном Г.Х. и Администрацией заключен договор аренды земельного участка N 300 (далее - договор аренды N 300) для размещения временного (движимого) объекта, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов" в кадастровом квартале 86:19:010404, находящийся по адресу: улица Заречная, 4 микрорайон, город Мегион, для использования в целях под размещение торгового павильона (объекта общественного питания), общей площадью 374 кв. метра (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен сторонами с 28.09.2011 по 28.08.2012. При этом стороны установили, что по истечении указанного срока договор может быть продлен по соглашению сторон. Стороны, не позднее, чем за 30 (календарных) дней до истечения срока, установленного в пункте 2.1 договора, уведомляют друг друга о своих намерениях продлить договор в письменной форме (пункт 2.2 договора).

Письмом от 26.12.2013 N МИ-4044, Севосян Г.Х. уведомлен о приобретении договором аренды бессрочного характера (л.д.59).

28.02.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры индивидуальный предприниматель Севосян Г.Х. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества.

Земельный участок, переданный предпринимателю по договору аренды N 300, наряду с другим имуществом должника, составил конкурсную массу.

10.11.2016 финансовым управляющим в адрес Администрации был направлен запрос N 37 о предоставлении информации по договору аренды N 300 от 28.10.2011, находящегося в пользовании у предпринимателя Севосяна Г.Х., с приложением заверенных надлежащим образом копии вышеуказанного договора и всех приложений и дополнений к нему.

Письмом N 841 от 25.11.2016 Администрация направила в адрес управляющего документы - договор аренды с приложениями, информацию о намерении расторгнуть договор с Севосяном Г.Х., иных документов, в том свидетельствующих о направлении в адрес Севосяна Г.Х. уведомления о расторжении договора аренды, не представила.

Финансовым управляющим письмом от 17.01.2017 в адрес Администрации направлено ходатайство об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника, приложением к которому было положения о порядке, об условиях и сроках реализации права аренды, однако никаких возражений относительно предложенного финансовым управляющим порядка реализации права аренды от Администрации не поступило, в том числе и информации о прекращении указанного права невозможности его реализации.

Указанный выше земельный участок, принадлежащий Севосяну Г.Х. на праве аренды был реализован финансовым управляющим имуществом должника с интернет-площадки "Единого федерального реестра сведений о банкротстве" (ЕФРСБ) посредством проведения публичных торгов, состоявшихся 20.02.2017.

По результатам торгов с предпринимателем Карахожиным О.Г. заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка. Заявленная сумма сделки была оплачена истцом в полном объеме, обязательства по договору со стороны истца полностью исполнены.

22.02.2017 вместе с уведомлением N 51 в адрес Администрации финансовый управляющий направил документы о продаже права аренды земельного участка N 300 от 28.10.2011 с просьбой предоставить согласие на уступку права аренды победителю торгов - индивидуальному предпринимателю Карохожину О.Г.

27.02.2017 предприниматель Карахожин О.Г. направил в адрес Администрации письмо с просьбой о переоформлении договора аренды земельного участка N 300 от 28.10.2011 в связи с приобретением им права аренды земельного участка на публичных торгах.

Письмом от 29.03.2017 N 09/2104 Администрация отказала предпринимателю Карахожину О.Г. в переоформлении договора аренды, указав на то, что договор аренды N 300 от 28.10.2011, заключенный ранее между Администрацией и предпринимателем Севосяном Г.Х. расторгнут в уведомительном порядке, о чем последний был уведомлен посредством почтой связи 23.09.2016.

Полагая, что отказ Администрации в переоформлении договора аренды нарушает его права, предприниматель Карахожин О.Г. обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

29.04.2019 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение об удовлетворении заявленных требований, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 7.3 договора аренды земельного участка N 300 стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном условиями договора.

Ссылаясь на уведомление от 09.09.2016 N 10/6954, Администрация полагает, что договор аренды расторгнут.

Однако данное уведомление, в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего о расторжении договора аренды N 300, принято быть не может.

Как указывалось выше, 28.02.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры предприниматель Севосян Г.Х. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утвержден Андреев Юрий Владимирович.

Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Таким образом, поскольку уведомление о расторжении договора аренды от 09.09.2016 N 10/6954 было направлено в адрес Севосяна Г.Х., такое уведомление нельзя признать надлежащим по смыслу статьи 610 ГК РФ, так как с 28.01.2016 (с момента введения процедуры реализации имущества гражданина) подобные уведомления должны направляться в адрес финансового управляющего должника.

Поскольку указанное уведомление в адрес финансового управляющего должника не поступало, договор аренды земельного участка N 300 являлся действующим в момент продажи права аренды.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом, то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами. Таким законом является ЗК РФ, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как указывалось выше, по результатам проведенных торгов с предпринимателем Карахожиным О.Г. заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от 20.02.2017.

Согласно акту приема-передачи от 20.02.2017 Севосян Г.Х. передал предпринимателю Карахожину О.Г. право аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов" в кадастровом квартале 86:19:010404, находящийся по адресу: улица Заречная. 4 микрорайон, город Мегион, для использования в целях под размещение торгового павильона (объекта общественного питания), общей площадью 374 кв.м.

Более того, 22.02.2017 Севосян Г.Х. и предприниматель Карахожин О.Г. заключили договор уступки права аренды, согласно условиям которого Севосян Г.Х. передал предпринимателю Карахожину О.Г. право аренды указанного выше земельного участка.

Заявленная сумма сделки была оплачена истцом в полном объеме, обязательства по договору со стороны истца полностью исполнены.

Договором аренды земельного участка не предусмотрены какие-либо ограничения относительно запрета на передачу прав аренды.

Уведомлением N 51 от 22.02.2017 финансовый управляющий уведомил Администрацию о продаже права аренды земельного участка общей площадью с просьбой предоставить согласие на уступку права аренды победителю торгов - индивидуальному предпринимателю Карохожину О.Г.

Возражений относительно состоявшейся сделки, Администрацией заявлено не было. Доказательства, свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии со статьей 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Исследовав представленный в материалы дела договор уступки, суд апелляционной инстанции, считает что указанный договор является заключенным, его предмет определенным, наличие согласованности всех существенных условий, соблюдение требования к форме, законным и обоснованным, в связи с чем подтверждает состоявшееся правопреемство в гражданском правоотношении.

Таким образом, к предпринимателю Карахожину О.Г. перешло право аренды земельного участка по договору аренды N 300.

Согласно части 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, ЗК РФ прямо указывает на то, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу заключение нового договора аренды не требуется.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае (в связи со сменой арендатора), ни договором аренды, ни законом не предусмотрено внесение изменений в договора аренды.

С учетом изложенного, требования предпринимателя Карахожин О.Г. о переоформлении договора аренды земельного участка N 300 от 28.10.2011 (внесении изменений в части арендатора), удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы в части отсутствия исключительного права на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка, ввиду того, что на земельном участке расположен движимый объект, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку право аренды земельного участка у истца возникло на основании договора купли-продажи права аренды, а в последующем уступки права.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ отменяет решение суда первой инстанции.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.04.2019 по делу N А75-6779/2017 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.П. Кливер О.А. Сидоренко