Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 10АП-12213/19

г. Москва

05 августа 2019 г.

Дело N А41-106637/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Гумашвили М.А.,

при участии в заседании:

от истца: Лаврова И.М., представитель по доверенности от 09.01.2019,

от ответчика: Донецкий А.В., представитель по доверенности от 17.07.2019,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных отношений Раменского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2019, принятое судьёй Богатиной Ю.Г., по делу N А41-106637/17 по исковому заявлению Управления земельных отношений Раменского муниципального района к ООО "Дюса" о расторжении договора аренды от 23.07.2009 N 2823,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского муниципального района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дюса" (далее - ответчик) о расторжении договора от 23.07.2009 N 2823 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020460:14, общей площадью 15000 кв.м., местоположение: Московская область, Раменский район, сельское поселение Новохаритоновское, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, разрешенное использование: под строительство стационарной бензозаправочной станции.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.05.2019 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить заявленные требования.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 23.07.2009 N 2823 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020460:14, общей площадью 15000 кв.м., местоположение: Московская область, Раменский район, сельское поселение Новохаритоновское, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, разрешенное использование: под строительство стационарной бензозаправочной станции.

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, а также использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при внесении арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленные гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.7 договора.

В обоснование исковых требований истец указал, что по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020460:14 установлено, что на обследуемом земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, какая-либо деятельность на участке не ведется (акт обследования земельного участка от 17.04.2017).

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению истец письмом от 08.08.2017 N 4011 направил в адрес ответчика претензию, а также проект соглашения о расторжении договора аренды.

В связи с тем, что указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020460:14 предоставлен ответчику в аренду под строительство стационарной бензозаправочной станции, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Исследовав материалы дела, арбитражным апелляционным судом установлено, что ответчиком проведены подготовительные работы, а так же действия, направленные на освоение земельного участка, а именно: выполнены инженерные изыскания для подготовки проектной документации, получены технические условия для присоединения к газовым сетям Мини-ТЭС МЭС-300 тепловой мощностью 720 квт для электро-теплоснабжения стационарной бензозаправочной станции, получены технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерго" мощностью 100 квт; получен проект строительства автозаправочной станции на 16 томах.

Согласно пункту 4.9.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 размещение автозаправочных станций включено в раздел "объекты придорожного сервиса".

Как следует из материалов дела, при обращении ООО "Дюса" с целью получения заключения эксперта по результатам подготовленного проекта обществу было отказано в принятии подготовленной проектной документации на экспертизу в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка не приведен в соответствие с классификатором.

29.03.2016 общество обратилось в Министерство имущественных отношений Московской области с просьбой дать разъяснения, в чьей компетенции находится право перезаключения договора аренды спорного земельного участка.

В ответ на указанное обращение Министерство имущественных отношений Московской области письмом от 09.11.2016 N 13исх-27428 сообщило заявителю, что полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Московской области, в связи с чем, обществу надлежит обратиться в центр предоставления государственных и муниципальных услуг Раменского муниципального района Московской области (МФЦ) с соответствующим заявлением.

Судом так же было установлено, что заявления ответчика о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором и о внесении изменений в ГКН сведений о разрешенном использовании земельного участка, поданные истцом в Администрацию Раменского муниципального района Московской области в лице Управления земельных отношений, были оставлены управлением без ответа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением об обжаловании бездействия Администрации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2018 по делу N А41-15810/18, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018, отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия Администрации Раменского муниципального района в лице Управления земельных отношений по не приведению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:0020460:14 с "для строительства бензозаправочной станции" на "объекты придорожного сервиса" наименование группы предпринимательство, код 4.9.1 и не включения изменения в ГКН.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о пропуске истцом срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Однако выводов о законности бездействия администрации судебные акты не содержат.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора от 23.07.2009 N 2823 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020460:14, поскольку ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Управления земельных отношений Раменского муниципального района, о том, что с момента предоставления земельного участка обществу в аренду прошло 10 лет и у общества имелось достаточно времени для начала использования земельного участка, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что в целях использования земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020460:14 для тех целей, для которых он был предоставлен (под строительство стационарной бензозаправочной станции), ответчиком выполнены инженерные изыскания для подготовки проектной документации, получены технические условия для присоединения к газовым сетям Мини-ТЭС МЭС-300 тепловой мощностью 720 КВт для электро и теплоснабжения стационарной бензозаправочной станции, получены технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерго" мощностью 100 КВт; получен проект строительства автозаправочной станции на 16 томах (т. 1, л.д. 95-128; т. 2, л.д. 38-112; т. 3, л.д.1-52).

Таким образом, ответчиком совершаются действия, свидетельствующие об освоении земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения в настоящее время правоотношений между истцом и ответчиком и расторжении спорного договора аренды.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2019 по делу N А41-106637/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина