Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 09АП-31166/19

г. Москва

07 августа 2019 г.

Дело N А40-309159/18

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЕВОРК" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-309159/18, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. по иску ООО "РЕВОРК" (ИНН 5032236304, ОГРН 1165032053856) к ИП Полунину Алексею Владимировичу (ИНН 502002230529, ОГРНИП 304502023000091), о признании уведомления недействительным, обязании устранить недостатки в помещении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Евстигнеев Э.А. по доверенности от 30.05.2019;

от ответчика: Сандрикова К.О. по доверенности от 06.06.2017;

УСТАНОВИЛ:

ООО "РЕВОРК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП Полунину Алексею Владимировичу о признании недействительным

уведомления ИП Полунина А.В. N 74 от 30.11.2018 об одностороннем отказе от договора аренды от 13.10.2017 г. N5032236304 и об устранении недостатков в помещении, препятствующих надлежащему использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором.

Представитель истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции представил заявление об отказе от требования в части обязания ИП Полунина А.В. устранить недостатки в помещении, препятствующие надлежащему использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором.

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку настоящий отказ не противоречит законам и иным нормативно- правовым актам, а также не противоречит правам других лиц, суд удовлетворил заявленное ходатайство на основании ч. 5 ст. 49 АПК РФ.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным уведомления ИП Полунина А.В. N 74 от 30.11.2018 об одностороннем отказе от договора аренды от 13.10.2017 г. N 5032236304 отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

В целях полного, всестороннего выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, установления фактических обстоятельств при рассмотрении дела, судебная коллегия, при рассмотрении апелляционной жалобы, приобщила в материалы дела дополнительные доказательства, представленные ИП Полуниным Алексеем Владимировичем, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в опровержение доводов апелляционной жалобы, а именно: скрин страниц отправления Уведомления N 58 от 04.07.2018 на электронный адрес почты истца, письмо N СРБ-75-исх/553 от 05.06.2018, уведомление о времени и дате принятия помещения от 08.12.2018, телеграмма от 10.12.2018, письмо N 34 от 15.05.2018 с описью вложения.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 13 октября 2017 был заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений N 50002020254 в отношении нежилых помещений, общей площадью 591,00 кв. м, находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: Московская область, Клинский р-н, г. Клин, ул. Левобережная, д. 1.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации в ЕГРН от 10.04.2018 N 50:03:0010311:51-50/050/2018-9).

Имущество передано арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от

17.11.2017.

Согласно с п. 6.1 договора, договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Договор вступает в силу для сторон договора с момента его подписания, а для третьих лиц с даты его государственной регистрации, и действует до полного исполнения обязательств по нему. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента его подписания.

В соответствии с п. 3.3.3 договора, Арендатор обязан вносить арендную плату в размере и в сроки определенные договором, а так же надлежащим образом исполнять иные обязательства, в том числе финансового характера.

Порядок расчета арендных платежей закреплен в п. 4.1 Договора.

Согласно п. 4.7 Договора, арендатор ежемесячно уплачивает базовую арендную плату в размере, указанном в графике платежей, не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 6.4 Договора, арендодатель вправе отказаться от исполнения и расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке настоящий договор в случае нарушения Арендатором существен условий Договора без компенсации понесенных Арендатором расходов на проведение перепланировки.

Как отметил суд первой инстанции, под нарушением существенных условий договора стороны указали:

-просрочку Арендатором уплаты Базовой арендной платы или Доплат по итогам годе плановой и фактической выручки), или возмещения расходов на коммунальные услуги, иных платежей, указанных в разделе 4 Договора, совершенную 2 (два) раза подряд в течение (шести) календарных месяцев на срок, более чем 10 рабочих дней;

-не внесение в течение 10 (десяти) рабочих дней Арендатором Обеспечительного платежа;

-не восстановление Арендатором Обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.12 Договора, в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от Арендодателя;

-нарушение Арендатором Целевого использования Помещения без письменного согласия Арендодателя;

-осуществление перепланировок и затрагивание несущих конструкций Здания без письменного согласия Арендодателя;

-сдача Помещения в субаренду или иное владение и/или пользование третьим лицам, без письменного согласия Арендодателя;

-не предоставление или не своевременное предоставление отчета о выручке в течение месяцев;

-выявление Арендодателем факта искажения информации в отчете о выручке, повлекшего занижение Арендной платы;

-в случае не достижения Арендатором запланированных показателей по выручке более, чем на 25%, за каждый период равный 18 (восемнадцать) календарных месяцев с для подписания Акта приема-передачи.

В случае реализации Арендодателем права на односторонний отказ от исполнения, досрочное расторжение Договора в одностороннем внесудебном порядке в случаях предусмотренных пунктом 6.4 договора, Арендодатель направляет уведомление об устранении нарушения в течение 10 (десяти) календарных дней с даты возникновения нарушения, в порядке, указанном в п. 7.4 Договора (п. 6.5 договора).

Суд установил, что уведомлением от 30 ноября 2018 года исх. N 74 ИП Полунин А.В. известил ООО "РЕВОРК" о расторжении договора аренды N 50002020254 от 13.10.2017 в одностороннем внесудебном порядке со ссылкой на п. 6.4 Договора. Таким образом, последним днем срока действия договора является 09.12.2018 г.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал на недобросовестность действий ответчика при согласовании условий дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы, невозможности использования помещений по целевому назначению и как следствие некорректному начислению арендной платы, послужившему основанием для расторжения договора.

Согласно выписке из ЕГРН 10.04.2018 г. зарегистрирован переход права собственности на нежилое здание площадью 2908,3 кв.м. по адресу: Московская область, Клинский р-н, г. Клин, ул. Левобережная, д. 1 к ИП Полунину А.В.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Кодекса).

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что требования об оформлении извещений об отказе от договора в письменной форме ответчиком соблюдены, поскольку Уведомление направлено ООО "РЕВОРК" по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, о наличии задолженности истец также получал уведомление от 04.07.2018 N 58 с приложенным актом сверки о задолженности по оплате арендных платежей, в связи с чем, п. 6.5 договора при одностороннем отказе от договора ответчиком не нарушен.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания недействительным уведомления ИП Полунина А.В. об одностороннем отказе от договора.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на отсутствие у ООО "РЕВОРК" уведомления об устранении нарушений в течении 10 (десяти) календарных дней с даты возникновения нарушения в соответствии с порядком установленным п. 7.4. Договора аренды.

Однако, данное обстоятельство опровергается представленными в материалы дела описью вложения, почтовой квитанцией и распечатанным отчетом с сайта Почты России. Доводы заявителя касательно нахождения по юридическому адресу множества лиц, не имеющих никакого отношения к ООО "Реворк" и полномочий принимать документы от имени ООО "Реворк", не освобождают его от ответственности следить за корреспонденцией, приходящей на адрес, указанный в договоре.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, как ответчиком был соблюден пункт 7.4. Договора аренды, где Уведомление N 58 от 04.07.2018 было направлено на электронный адрес истца: rm@re-gr.com (пункт 7.6. Договора аренды) в тот же день.

К письму кроме уведомления, была приложена опись отправленных документов Почтой России. Истец ранее, устно или в письменном виде, не заявлял того, что Уведомление N 58 от 04.07.2018 ему на адрес электронной почты не приходило, тем самым подтвердил его получение, в связи с чем, данное обстоятельство не требовалось доказывать.

Заявитель неверно трактует пункт 6.5. Договора аренды, согласно которого Арендодатель направляет уведомление об устранении нарушения в течении 10 (десяти) календарных дней с даты возникновения нарушения.

Статья 431 ГК РФ устанавливает приоритет буквального толкования договора. Буквальное толкование текста договора осуществляется с опорой на общепринятое в обороте понимание использованных слов и выражений и то, какой смысл из текста договора извлекло бы разумное лицо, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (п.43 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года N 49).

Кроме того, ответчик приобрел здание, где находится помещение, переданное в пользование истца 17.11.2017, по Договору N 50002170232 купли-продажи недвижимости нежилого назначения с земельным участком 28.12.2017.

В этот же день здание было передано ответчику по акту приема-передачи. Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, следовательно, к ответчику с момента заключения договора купли-продажи и передачи здания, перешло бремя содержания имущества и ответчик стал фактическим Арендодателем по Договору аренды.

Пунктом 4.7. Договора установлено, что Арендатор ежемесячно уплачивает Базовую арендную плату в размере, указанном в графике платежей, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 6.4. Договора аренды предусмотрено право Арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор, в случае просрочки Арендатором уплаты базовой арендной платы, совершенную 2 (два) раза подряд в течении 6 (шести) календарных месяцев на срок, более чем 10 рабочих дней.

Шестой календарный месяц - июнь. Оплата должна была быть произведена не позднее 10.06.2018. 10 июня 2018 года - воскресенье, пунктом 4.7. Договора аренды предусмотрено, если этот день не является рабочим днем, оплата производиться не позднее первого рабочего дня, следующего за нерабочим, в нашем случае - 13 июня 2018 год. (Постановление Правительства РФ от 14 октября 2017 года N 1250 "О переносе выходных дней в 2018 году").

Начиная с 14.06.2018 начался период просрочки (п. 6.4. Договора аренды), который позволяет Арендодателю спустя более чем 10 рабочих дней, направить Арендатору уведомление об устранении нарушения в течении 10 (десяти) календарных дней с даты возникновения нарушения (п. 6.5. Договора аренды). Дата возникновения нарушения 28.06.2018. Уведомление должно было быть направлено до 08.07.2018.

Уведомление N 58 было направлено истцу 04.07.2018.

Односторонний отказ от договора должен быть выражен в утвердительной форме и однозначно свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя против продолжения арендных отношений, при этом действующее законодательство и сложившаяся судебная практика не ограничивают возможность реализации права на односторонний отказ от исполнения договора лишь формой единого письменного документа. В частности, отказ может быть выражен и путем совершения действий, однозначно направленных на такой отказ.

Решение об одностороннем отказе от исполнения договора долгосрочной аренды нежилых помещений N 50002020254 от 13.10.2017 было принято на основании п. 6.4. Договора и п. 1 ст. 450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации и направлено Истцу в установленном порядке. После указанного Решения, действия, которые могли бы быть отнесены к отсутствию намерения расторгнуть договор ответчиком не совершались, напротив ответчик направлял письма в адрес истца о своей возможности принять помещение (Уведомление о времени и дате принятия Помещения от 08.12.2018, телеграмма от 10.12.2018)

Заявитель утверждает, что ответчик действовал недобросовестно в сложившейся ситуации. Однако именно индивидуальный предприниматель направил уведомление с просьбой устранить нарушения, в котором кроме всего было обращено внимание на то, что Арендодатель имеет право воспользоваться возможностью одностороннего расторжения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения суда, при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-309159/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев В.В. Валюшкина