Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2019 г. N 03АП-2465/19

г. Красноярск

08 августа 2019 г.

Дело N А74-5490/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "01" августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" августа 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Бутиной И.Н., Усиповой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии представителей:

истца - Вигандта В.В. по доверенности от 23.03.2017,

ответчика - Приходько О.Ф. по доверенности от 30.07.2019 N 1335,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "05" марта 2019 года по делу N А74-5490/2017, принятое судьей Кирилловой Н.П.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Репях Владимир Александрович (ИНН 245500154739, ОГРН 305190111600140, далее - истец, Репях В.А.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442, далее - ответчик, КМЭ администрации г. Абакана) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой N 69Н площадью 557,1 кв.м. в городе Абакане по улице Пушкина, 50. Истец требовал принять пункт 1.5., последний абзац пункта 1.6, пункты 2.1, 2.3.1, последний абзац пункта 2.3.9, пункты 2.3.7, 3.2, 4.3 в редакции, предложенной им в протоколе разногласий от 27.03.2017, исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 2.3.8, 3.1, 3.3, 4.2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Экспертиза собственности Саяны".

Заявлениями, представленными в дело 14.01.2019 и 31.01.2019, истец частично изменил заявленные требования, просил суд:

- принять пункт 2.1 в уточненной редакции: Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 22 100 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС. В счет оплаты стоимости нежилого помещения засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 5 230 000 рублей. Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем по настоящему договору, составляет 16 870 000 рублей, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости нежилого помещения стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения в размере 5 230 000 рублей.

- принять пункт 2.3.1: стоимость нежилого помещения в размере 16 870 000 рублей, оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора.

- Принять пункт 1.6 в уточненной редакции: на нежилое помещение возникает право залога продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата полной стоимости нежилого помещения;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку.

- принять пункт 2.3.9 в уточненной редакции: суммы, поступающие в счет исполнения обязательств по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе в следующей очередности:

1) на оплату процентов;

2) на оплату основного долга.

- пункты 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2 принять в редакции, предложенной ответчиком в протоколе согласования разногласий от 29.03.2017,

- исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05.03.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1, 2.3.1.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- суд первой инстанции необоснованно отклонил первое экспертное заключение эксперта ООО "Лабриум-консалтинг" - Корнеевой Е.А., которым установлена рыночная стоимость помещения в размере 30 200 000 рублей; данное заключение является достоверным доказательством рыночной стоимости помещения, другие заключения экспертов по делу имели нарушения стандартов в области оценочной деятельности и являлись менее полными;

- заключение экспертов Пьянова С.В. и Черепанова В.Ю. (экспертное учреждение -Союз судебных экспертов "Экспертный совет") имело нарушения стандартов в области оценочной деятельности;

- заключение Корнеевой Е.А. является наиболее достоверным доказательством цены имущества;

- в стоимость неотделимых улучшений необоснованно включены работы по вентиляции в сумме 244 847 рублей;

- в стоимость неотделимых улучшений необоснованно включен НДС.

В судебном заседании 01.08.2019, с учетом вынесенных судом первой инстанции определений от 29.07.2019 об исправлении описки и арифметической ошибки, от 29.07.2019 о возвращении денежных средств с депозитного счета арбитражного суда ответчик снял довод жалобы о неправильном распределении судом первой инстанции судебных расходов в части сумм, внесенных на депозитный счет суда для оплаты судебных экспертиз (зафиксировано в аудиопротоколе судебного заседания).

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку истец не заявил возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1, 2.3.1).

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Репях В.А. как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 69Н, расположенного по адресу: город Абакан, ул. Пушкина, д. 50, площадью 557,1 кв.м.

Администрация города Абакана приняла постановление от 20.02.2017 N 225 об утверждении условий приватизации указанного нежилого помещения, в приложении N к которому определила цену продажи нежилого помещения.

28.02.2017 продавец Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана письмом N 344 передал истцу проект (без даты) договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой N 69Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д. 50.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи с ипотекой на основании отчёта ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" об оценке рыночной стоимости N А 14-17, выполненного по заказу продавца, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 30 930 000 рублей без НДС.

27.03.2017 истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, подписанный с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.9, 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3 договора, предложив иной размер выкупной цены 12 800 000 рублей и изменение предложенных продавцом условий.

При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности - Саяны".

30.03.2017 ответчик направил в адрес истца письмо N 560, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 3.1, 4.2 договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нормы закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предложил новую редакцию пунктов 2.3.7, 2.3.8, 3.2, 1.5, согласился на предложенные покупателем изменения пунктов 1.6, 2.3.9, 3.3 и 4.3. КМЭ г. Абакана направил с письмом истцу для подписания протокол согласования разногласий от 27.03.2017.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана ценой и условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору. К исковому заявлению истец приложил копию протокола согласования разногласий от 27 марта 2017 г. с его личной подписью (т.1 л.д. 29-30). В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что протокол согласования разногласий от 27.03.2017 не подписал, а в суд направил этот протокол согласования со своей подписью для заверения копии.

В процессе судебного разбирательства для разрешения разногласий сторон по размеру рыночной стоимости - цены выкупаемого помещения и для определения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по ходатайствам сторон произведены экспертизы:

- По заключению эксперта ООО "Лабриум-Консалтинг" Корнеевой Е.А. от 09.02.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н площадью 557,1 кв.м. по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 50, по состоянию на 20.12.2016 составляет 30 200 000 рублей, НДС не облагается.

- По заключению эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 02.07.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 20 770 000 рублей без учета НДС.

- По заключению дополнительной экспертизы эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 04.10.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 21 570 000 рублей без НДС.

- По заключению экспертов Союза судебных экспертов "Экспертный совет" Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018 рыночная стоимость нежилого помещения 69Н составляет 22 100 000 рублей, НДС не облагается.

- По заключению эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Машукова А.А. от 17.07.2018 рыночная стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в нежилом помещении, расположенном в городе Абакане по адресу: улица Пушкина, 50, помещение 69Н площадью 557,1 кв.м., при проведении реконструкции помещения утвержденной постановлениями Мэра города Абакана от 20.06.2006 N 1212 и от 27.11.2006 N 2431, в соответствии с объемами проектно-технической документации по состоянию на 20.12.2016 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения составляет 5 120 000 рублей.

Поскольку после проведенных экспертиз стороны не согласовали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, истец просит удовлетворить иск и принять спорные условия договора в его редакции.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции в обжалуемой части правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 3, пунктом 1 статьи 4, пунктами 5 и 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", исходил из того, что спор правомерно передан на рассмотрение арбитражного суда в порядке урегулирования разногласий, возникших при заключении договора; признал надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта заключение экспертов Союза судебных экспертов "Экспертный совет" Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018, определил рыночную цену нежилого помещения в размере 22 100 000 рублей без учета НДС, стоимость его неотделимых улучшений в размере 4 986 139 рублей, подлежащую зачету в счет оплаты цены арендуемого имущества, и установил сумму к оплате истцом в размере 17 113 861 рублей.

На стадии апелляционного производства в отсутствие спора о преимущественном праве предпринимателя на выкуп арендуемого им недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия по его рыночной стоимости и стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений.

Положениями абзаца первого 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения из государственной субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности субъектам малого предпринимательства арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу приведенных правовых положений, а также части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ цена имущества, выкупаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и должна быть в нем предусмотрена.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, нормы Закона N 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению, как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.

Правильно применив приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение судебных экспертиз в целях установления указанных обстоятельств.

Положения Закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя, доказанности осуществления неотделимых улучшений и их действительной стоимости.

Оценив правовые позиции сторон и представленные в материалы дела доказательства в части разногласий по пунктам 2.1. и 2.3.1 договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение экспертов Союза судебных экспертов "ЭС" Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В. от 20.12.2018, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 22 100 000 рублей, является наиболее достоверным и обоснованным.

Указанное заключение экспертов принято судом как результат проверки обоснованности существенных различий в рыночной стоимости помещения 69Н, обнаружившихся в результате определения стоимости в размере 30 300 000 рублей по заключению эксперта Корнеевой Е.А. от 09.02.2018 и в размере 21 570 000 рублей по заключению эксперта Туровой Е.Ю. от 04.10.2018.

Как видно из указанного заключения от 20.12.2018, экспертами проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании по фактическому использованию под размещение кафе; объект отнесен к сегменту рынка коммерческой недвижимости - торгово-офисному помещению свободного назначения. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки.

Повторно оценив экспертное заключение от 20.12.2018 на предмет его соответствия требованиям федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N3)", утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 199, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии пороков, влияющих на указанное экспертное заключение.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы от 20.12.2018 о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 22 100 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

Доводы ответчика, заявленные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Фактически ответчик не согласен с оценкой суда первой инстанции доказательств (оценочных экспертиз), представленных в материалы дела, что само по себе не является основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции в части определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы о правомерности экспертного заключения эксперта ООО "Лабриум-консалтинг" - Корнеевой Е.А. отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

При оценке указанного заключения судом апелляционной инстанции установлено, что экспертом Корнеевой Е.А не учтено фактическое использование объекта оценки с учетом фактического использования других частей этого объекта (пункт 17 ФСО-7), вывод Корнеевой Е.А. о возможности использования подвала площадью 198,6 кв.м. в качестве офисных помещений не обоснован.

Корнеевой Е.А. в качестве объекта аналога (аналог N 4 сравнительный подход) используется помещение, не сданное в эксплуатацию. Вопрос о возможности его использования в качестве аналога в экспертном заключении не имел объяснения и оставлен экспертом без ответа. В доходном подходе площади подвала и подсобные помещения приняты по одной ставке с торговым (обеденным) залом без выполнения корректировки на назначение помещений. Письменные пояснения Корнеевой Е.А. о том, что "ставка определялась для объекта целиком, цена аналогов дана за единицу общей площади" противоречит ее экспертному заключению, поскольку используемые в доходном подходе объекты аналоги N 4 (Итыгина, 20) и N 7 (Кравченко, 11В, пом. 9Н) являются не едиными объектами, а их частью, не имеющие подвалов и подсобных помещений. Кодировка факторов на ремонт и наличие земельного участка не учитывает разницу между расходами на обычный ремонт и ремонт помещения, не сданного в эксплуатацию (аналог N 4 в сравнительном подходе), а также размер земельного участка (аналог N 5 отдельно стоящее здание с площадью земельного участка 1097 кв.м.), стоимость которого может превосходить стоимость самого объекта недвижимости на нем расположенного. Корнеевой Е.А. использовались объекты аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом по фактическому использованию, площади, этажности, наличию или отсутствия земельного участка, других ценообразующих факторов (пункт 22 ФСО N 7), что потребовало внесение значительного количества корректировок.

В экспертизе Черепанова В.Ю. и Пьянова С.В указаны аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым, что потребовало в сравнительном подходе внесения корректировок в два раза меньше, чем в заключение Корнеевой Е.А., что свидетельствует о неверном подборе последней аналогов для сравнения, усложнении исследования и снижении достоверности результата.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение экспертов Пьянова С.В. и Черепанова В.Ю. имело нарушения стандартов в области оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Всеми экспертами, принимавшими участие в оценке спорного объекта, в качестве критерия отбора аналогов указано на их расположение в Центральном районе г. Абакана.

В заключении экспертов Черепанова В.Ю. и Пьянова СВ. все объекты аналоги расположены в Центральном районе г. Абакана. Проходимость населения является частью характеристики месторасположения и не является обособленным критерием.

Требования пунктов 26-28 ФСО 7 выполнены экспертами. На стр. 67-70 заключения достоинства и недостатки подходов проанализированы, расхождение промежуточных результатов объяснено и на основе проведенного анализа определен итоговый результат оценки недвижимости. Расхождение между подходами обусловлено низкой развитостью рынка коммерческой недвижимости г. Абакана, в заключении проанализировано и обосновано, что подтверждается статистическими данными Росреестра.

Доводу апелляционной жалобы о том, что в стоимость неотделимых улучшений необоснованно включены работы по вентиляции в сумме 244 847 рублей, судом первой инстанции дана надлежащая оценка на странице 11 решения. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что в стоимость неотделимых улучшений необоснованно включен НДС, является несостоятельным.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Машукова А.А. от 17.07.2018 рыночная стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в нежилом помещении, расположенном в городе Абакане по адресу: улица Пушкина, 50, помещение 69Н площадью 557,1 кв.м., при проведении реконструкции помещения утвержденной постановлениями Мэра города Абакана от 20.06.2006 N 1212 и от 27.11.2006 N 2431, в соответствии с объемами проектно-технической документации по состоянию на 20.12.2016 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения составляет 5 120 000 рублей.

Указанная стоимость составляет стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в результате реконструкции оцениваемого нежилого помещения на дату оценки.

Истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Таким образом, арендатор при оплате работ по созданию неотделимых улучшений производит оплату цены (стоимости) неотделимых улучшений, в силу закона увеличенную на НДС.

В данном случае арендатор не является плательщиком НДС как субъект специальной системы налогообложения - налога на вмененный доход, не имеет возможности возмещения НДС и оплата им стоимости создания неотделимых улучшений является уплатой цены и его прямыми расходами.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", при рассмотрении споров, связанных с применением налоговых вычетов арендатором и арендодателем, судам необходимо иметь в виду следующее.

Если арендатор осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество в качестве согласованной сторонами формы арендной платы, суммы налога, предъявленные ему по приобретенным в этой связи товарам (работам, услугам), имущественным правам, принимаются арендатором к вычету в том же порядке, что и суммы налога, предъявляемые арендодателями в составе арендной платы.

В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

В случае же компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Кодекса.

Поскольку истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, по смыслу приведенных разъяснений оснований для уменьшения стоимости неотделимых улучшений на сумму НДС выкупаемого в порядке закона N 159-ФЗ имущества не имеется. В силу положения части 6 статьи 5 названного закона предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений, что равнозначно компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений на соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе.

В этой связи с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных при реконструкции, установленной в экспертном заключении в сумме 5 120 000 рублей, (из которых 133 861 рублей признаны судом не обоснованными, в связи с чем в зачет принята сумма 4 986 139 рублей), в счет выкупной цены объекта суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный пункт 2.3.1 договора следует изложить в следующей редакции "Стоимость нежилого помещения в размере 17 113 861 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора".

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "05" марта 2019 года по делу N А74-5490/2017 в обжалуемой части основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривается судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "05" марта 2019 года по делу N А74-5490/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

И.Н. Бутина Д.А. Усипова