Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2019 г. N 10АП-7873/19

г. Москва

08 августа 2019 г.

Дело N А41-57507/18

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2019 по делу N А41-57507/2018 (судья Гринева А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - Эфендиев Э.Г. (доверенность от 06.06.2019 N 18),

общества с ограниченной ответственностью "ВИА-Групп" - Гревцев А.С. (доверенность от 10.09.2018 N 6).

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИА-Групп" (далее - ООО "ВИА-Групп", общество, ответчик) со следующими исковыми требованиями (с учетом уточнений):

1. расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка N 1024 от 01.11.2008, заключенный между комитетом (арендодатель) и ООО "ВИА-Групп" (арендатор), земельного участка 50:09:0010501:984, площадью 29 000 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Смирновское, деревня Мошницы, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (размещение многофункционального торгово-бытового комплекса, включающего в себя пункты быстрого питания, магазины по продаже различных товаров, АЗС, общественные туалеты, складские помещения, отделения банков и банкоматы, службу оказания экстренной помощи на дорогах, медпункт и аптеку, опорный милиции и иные услуги придорожного комплекса)",

2. взыскать с ООО "ВИА-Групп" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 180 400 руб., пени за период с 29.10.2016 по 18.01.2018 в размере 86 802 руб. 58 коп., всего в размере 267 202 руб. 58 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.03.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы) просил решение суда отменить в части, расторгнуть договор аренды и взыскать пени за период с 29.10.2016 по 18.01.2018 в размере 40 673 руб. 42 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что в период с 19.02.2019 по 27.02.2019 в счет погашения задолженности по договору аренды земельного участка N 1014 от 01.11.2008 ответчиком были внесены денежные средства в размере 222 529 руб. 16 коп., из которых 176 446 руб. комитетом было зачислено в счет погашения основного долга, оставшаяся сумма в размере 46 129 руб. 16 коп. зачислена в счет погашения пени. При этом внесенной ответчиком на дату рассмотрения дела суммы не достаточно для полного погашения испрашиваемого истцом долга, на момент рассмотрения дела за ответчиком оставался долг по пени в размере 40 673 руб. 42 коп. Соответственно, несостоятелен вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требования комитета о расторжении спорного договора аренды, поскольку, как установлено выше, на момент вынесения решения суда задолженность по договору аренды земельного участка в полном объеме не погашена.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Определением от 25.06.2019 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 25.07.2019.

В судебном заседании 25.07.2019 был объявлен перерыв до 01.08.2019.

На основании определения председателя судебного состава в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Коновалов С.А. заменен на судью Бархатова В.Ю.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

В судебном заседании представитель комитета поддержал заявленное ранее ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 180 400 руб., пени за период с 29.10.2016 по 18.01.2018 в размере 46 129 руб. 16 коп. Настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Указанный отказ принят судом апелляционной инстанции.

Представитель ответчика настаивал на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта. Также представил доказательства оплаты оставшейся спорной неустойки в сумме 40 673 руб. 42 коп. платежным поручением от 24.07.2019 N 92.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2008 комитетом (арендодатель) и ООО "Трастлайн" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1024, во исполнение условий которого ООО "Трастлайн" в аренду на срок с 01.11.2008 по 31.10.2057 передан земельный участок с кадастровым номером 50:09:0010501:984 для общественно-делового и гражданского строительства (размещение многофункционального торгово-бытового комплекса, включающего в себя пункты быстрого питания, магазины по продаже различных товаров, АЗС, общественные туалеты, складские помещения, отделения банков и банкоматы, службу оказания экстренной помощи на дорогах, медпункт и аптеку, опорный пункт милиции и иные услуги придорожного комплекса).

Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами определен разделом 3 договора аренды.

Договором уступки от 01.10.2012, заключенным ООО "Трастлайн" и ООО "ВИА-Групп", все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.11.2008 N 1024 уступлены (переданы) ответчику, сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 24.01.2018 с указанием на наличие задолженности и предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки и размере, а также на оставление без исполнения выставленной ответчику претензии, комитет обратился в арбитражный суд с указанным иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком спорная задолженность погашена в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу отказа истца от части исковых требований спорной осталась неустойка в сумме 40 673 руб. 42 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Однако в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика представил доказательства оплаты и оставшейся спорной неустойки в сумме 40 673 руб. 42 коп. платежным поручением от 24.07.2019 N 92.

Ввиду изложенного спорная задолженность по неустойке на стороне ответчика в настоящий момент отсутствует.

Между тем, истец настаивает на расторжении договора аренды.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора аренды).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду оплаты ответчиком задолженности.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что оплата спорной задолженности произведена ответчиком только при рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции. Вывод суда первой инстанции об оплате задолженности был необоснованным.

Также согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

В настоящем случае нарушения ответчиком условий договора аренды являются существенными.

Так, ранее в рамках арбитражного дела N А41-68597/2017 истец уже обращался к ответчику с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 250 863 руб. 42 коп. и пени в сумме 23 406 руб. 20 коп., а также о расторжении спорного договора.

Суд в рамках указанного дела отказал в расторжении договора ввиду того, что арендатор оплатил задолженность в ходе рассмотрения указанного спора.

Также в рамках арбитражного дела N А41-46442/2019 комитет вновь обратился к ответчику с иском о взыскании задолженности по спорному договору за период с 16.03.2018 по 26.03.2019 в сумме 444 364 руб. 20 коп.

Таким образом, ответчик систематически на протяжении длительного периода времени нарушает свои обязательства арендатора по уплате арендных платежей, оплачивает задолженность лишь в ходе рассмотрения судебных споров.

Указанное существенно нарушает права арендодателя, выполняющего публичные функции, на получение арендной платы за использование земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в расторжении договора аренды.

В этой связи решение суда в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка N 1024 от 01.11.2008 подлежит отмене. Требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 6000 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 9000 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 49, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от исковых требований по делу N А41-57507/2018 в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 180 400 руб. и пени в сумме 46 129 руб. 16 коп.

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2019 по делу N А41-57507/2018 в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 180 400 руб. и пени в сумме 46 129 руб. 16 коп. отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2019 по делу N А41-57507/2018 в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка N 1024 от 01.11.2008 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 1024 от 01.11.2008.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2019 по делу N А41-57507/2018 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИА-Групп" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6000 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 9000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

В.Ю. Бархатов В.Н. Семушкина