Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 07АП-6235/19

город Томск

12 августа 2019 г.

Дело N А67-1235/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скачковой О.А.,

судей Бородулиной И.И.,

Кривошеиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винник А.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района (N 07АП-6235/2019) на решение Арбитражного суда Томской области от 22 мая 2019 года по делу N А67-1235/2019 (судья Гапон А.Н.)

по заявлению Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района (636500, Томская обл., Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, пер. Банковский, 8, ИНН 7004002643, ОГРН 1027003553092)

к Управлению Росреестра по Томской области (634003, г. Томск, ул. Пушкина, 34/1);

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Транспорт Груз" (636500, Томская область Верхнекетский район р.п. Белый Яр, ул. Белорусская, 24, кв. 2)

о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенного в форме уведомления N КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019,

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя - Набродова А.Е. по доверенности от 23.07.2019, паспорт,

от заинтересованного лица - Макарьев М.Н. по доверенности от 27.12.2018, удостоверение,

от третьего лица - без участия (извещено),

УСТАНОВИЛ:

Управление по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района (далее - заявитель, УРМИЗ Верхнекетского района) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Томской области) о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенного в форме уведомления N КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Транспорт Груз" (далее - третье лицо).

Решением суда от 22.05.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новое решение по делу, которым требования заявителя удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и полагает, что глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержит запрета на заключение договора аренды с объектом незавершенного строительства.

Заинтересованное лицо представило возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По его мнению, решение суда законно и обоснованно.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержала доводы жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ не представило, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений статей 121, 123 АПК РФ извещено надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направило. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию "Верхнекетский район" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: Верхнекесткий район, р.п. Белый Яр, ул. Чкалова,1а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2003 N 70-АА 191043.

13.08.2018 между муниципальным образованием "Верхнекетский район", от имени и в интересах которого действует УРМИЗ Верхнекетского района (арендодатель) и ООО "Транспорт Груз" (арендатор) на основании протокола аукциона N 1 от 02.08.2018 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 090718/0285232/01 заключен договор N 11/2018 о передаче в аренду имущества (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (сауна), общей площадью 80,1 кв.м, адрес объекта: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, ул. Чкалова, 1а. Данное имущество используется по целевому назначению: для предоставления услуг населению.

По акту приема-передачи от 13.08.2018 объект незавершенного строительства передан ООО "Транспорт Груз".

20.09.2018 УРМИЗ Верхнекетского района обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением N КУВ Д-001/2018-4232808 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2018 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:1509.

Уведомлением от 10.10.2018 N КУВД-001/2018-4232808/1 Управление Росреестра по Томской области сообщило заявителю о приостановлении осуществления государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договора аренды) на основании пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) в связи с ничтожностью подлежащей государственной регистрации сделки.

Уведомлением от 16.01.2019 N КУВД-001/2018-4232808/2 Управление Росреестра по Томской области отказало в государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договор аренды) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:04:0101001:1509, расположенный по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, ул. Чкалова, 1а.

Заявитель, посчитав решение управления об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенное в форме уведомления N КУВД-001/2018-4232808/2 от 16.01.2019, недействительным, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что эксплуатация недостроенного здания противоречит законодательству и создает непосредственную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, Управление Росреестра по Томской области, осуществив правовую экспертизу документов, на основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Порядок проведения государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права явилось то, что в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды, не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения и фактически невозможно определить цели его использования арендатором, договор противоречит норме статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства, без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

16.01.2019 управлением в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении, и не устранением приведенных в данных уведомлениях причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, уведомлением отказано в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права.

Заявитель в жалобе ссылается на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и полагает, что глава 34 ГК РФ не содержит запрета на заключение договора аренды с объектом незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы по следующим основаниям.

В пункте 11 Постановления N 73 разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Вместе с тем согласно абзацу 2 указанного пункта Постановления N 73 судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В настоящем же случае, по договору аренды (пункт 1.1) объект незавершенного строительства (сауна) передан в аренду для предоставления услуг населению, а не для ремонтных и отделочных работ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В данном случае спорный объект зарегистрирован как объект незавершенного строительства, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно, может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей, следовательно, использование имущества по назначению, указанному в договоре аренды может привести к угрозе жизни и здоровью, а также к гибели граждан вследствие пожаров, обрушений конструкций, поражений электрическим током.

Кроме того согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:1509, имеет следующие характеристики: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 122,8 кв.м (т. 1 л.д. 32).

При этом в договоре аренды объект незавершенного строительства, имеет следующие характеристики: объект незавершенного строительства (сауна), данное имущество используется по целевому назначению: для предоставления услуг населению, общая площадь 80,1 кв.м.

Таким образом, изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи его в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Вместе с тем заявитель в силу положений статьи 65 АПК РФ обязан доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов.

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, на основании имеющихся в деле доказательств, проанализировав доводы апелляционной жалобы и возражений на нее по отдельности, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что из представленных заявителем доказательств и иных материалов дела не усматривается несоответствия оспариваемого решения (уведомления) об отказе в регистрации сделки об ограничении, обременении права Федеральному закону N 218-ФЗ, нарушений прав и законных интересов заявителя не установлено. Заявителем иных доказательств, подтверждающих изложенные в заявлении и апелляционной жалобе доводы, в арбитражный суд не представлено.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого решения и об отсутствии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя, который освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 22 мая 2019 года по делу N А67-1235/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей администрации Верхнекетского района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.А. Скачкова

Судьи

И.И. Бородулина С.В. Кривошеина