Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 04АП-4013/19

г. Чита

12 августа 2019 г.

Дело N А19-19540/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "Молодежное" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 мая 2019 года по делу N А19-19540/2018 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Королькова Александра Николаевича (ОГРНИП 306381105800012, ИНН 381100546122) к Товариществу собственников недвижимости "Молодежное" (ОГРН 1023802456303, ИНН 3827005385) о взыскании 315 249 руб. 16 коп.,

(суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В.),

в отсутствии в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель Корольков Александр Николаевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости "Молодежное" (далее - ответчик) о взыскании 353 949 руб. 16 коп. убытков в виде расходов на текущий ремонт арендованных нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Иркутской области 28 мая 2019 года исковые требования удовлетворены.

Взыскано ответчика в пользу истца 315 249 руб. 16 коп. основного долга, 9 304 руб. 98 коп. расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов за производство судебной экспертизы, а всего - 364 554 руб. 14 коп

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 мая 2019 года по делу N А19-19540/2018. Принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что в рамках дела N А19-1961/2018 установлено, что спорные помещения арендатором были освобождены путем направления ключей 03.11.2017, следовательно, предприниматель Корольков А.Н. принял арендованное имущество, при этом претензий по техническому состоянию помещений, как указал ответчик, от Королькова А.Н. не поступало. Также указано, что судом первой инстанции не принято во внимание, что необходимость проведения текущего ремонта арендованного ответчиком помещения истцом не доказана, условия договора не содержали определений действий ответчика по текущему ремонту. Ответчик указал, что акт осмотра помещения от 20.06.2018 составлен Корольковым А.Н. в одностороннем порядке, без уведомления ТСН "Молодежное". По мнению ответчика, суд необоснованно принял во внимание заключение эксперта Буйнова Д.А. и не принял во внимание заключение эксперта Осиповой Е.А.

В материалы дела письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы не поступили.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 04.07.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.05.2015 между индивидуальным предпринимателем Корольковым А.Н (арендодателем) и товариществом собственников жилья "Молодежное" (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений N 01/05/15, по условиям которого арендодатель обязался передать в аренду арендатору нежилые помещения, общей площадью 109,7 кв.м., в соответствии с актом приема-передачи, расположенное на третьем этаже административного здания по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, п. Молодежное, ул. Солнечная, дом 3, именуемые в дальнейшем "помещения", в состоянии, пригодном для использования их по офисы (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора помещения, их площади, место размещения указаны на поэтажном плане размещения офисных помещений в административном здании, расположенном: Иркутский р-н, п. Молодежный, ул. Солнечная, 3. Поэтажный план оформлен как приложение N 2 и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 1.3 договора передаваемые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 38 АД 157835 от 29.03.2010.

В силу п. 6.1 договора срок его действия - с 01.05.2015 по 01.04.2016. Впоследствии договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Истцом обязательства по договору аренды N 01/05/15 нежилых помещений от 01.05.2015 исполнены надлежащим образом, имущество, указанное в п. 1.1 договора, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.05.2015.

Основанием для обращения в суд с настоящим иском явилось то, что, по мнению истца, ответчиком нежилые помещения эксплуатировались небрежно; текущий ремонт, обязанность проведения которого арендатором установлена пунктом 2.2.2. договора аренды, не производился, состояние возвращенных после аренды помещений существенным образом в худшую сторону отличается от первоначального состояния помещений на момент их передачи ответчику.

Уведомлением от 10.11.2017 N 17-89 истец известил ответчика о необходимости проведения текущего ремонта помещений.

В претензии от 15.01.2018 N 18-09 предприниматель Корольков А.Н. также изложил свое требование о проведении ответчиком текущего ремонта помещений, переданных по договору аренды, либо компенсировать затраты на ремонт.

Уведомлением от 06.06.2018 N 18-27, направленным ответчику 06.06.2018, предприниматель Корольков А.Н. известил ТСН "Молодежное" о проведении 20.06.2018 в 15 час. 00 мин. осмотра нежилых помещений, указал, что в случае, если по результатам осмотра помещений будет установлена необходимость проведения ремонта помещений, такой ремонт будет произведен силами истца с последующим взысканием затрат на ремонт.

По результатам проведенных истцом осмотров установлено, что причиной неудовлетворительного состояния спорных помещений явилась длительная ненадлежащая и небрежная эксплуатация указанных нежилых помещений арендатором - ТСН "Молодежное".

Результаты осмотра оформлены соответствующими актами, акты со стороны ответчика подписаны членами ТСН "Молодежное" Юсуповым Р.С., Рычковым О.В.

Заявляя изначально требование о взыскании убытков в размере 420 658 руб. 22 коп., истец указал, что данная сумма сложилась исходя из указанных в сметах на производство работ и актов выполненных работ, произведенных обществом "Изолюкс-Байкал" на основании заключенных с предпринимателем Корольковым А.Н. договоров строительного подряда N 22/06.18 от 22.06.2018, N 25/06.18 от 25.06.2018, N 26/06.18 от 26.06.2018, N 27/06.18 от 27.06.2018, N 28/06.18 от 28.06.2018.

После уточнения исковых требований размер требований о взыскании убытков составил 315 249 руб. 16 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как правильно установил суд первой инстанции, пунктом 2.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора поддерживать помещения, полученные в аренду, в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт по требованию арендодателя.

Арендатор осуществлял пользование имуществом в период с 01.05.2015 по 03.11.2017 (на протяжении двух с половиной лет).

В силу положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик как арендатор отвечает за неисправности и ненадлежащее техническое состояние переданных в аренду помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков.

При этом требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению только при условии доказанности всех перечисленных выше обстоятельств.

Согласно материалам дела, в ходе судебного разбирательства проведена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза экспертом автономной некоммерческой организации "Сибирский центр судебных экспертиз и исследований" Буйным Денисом Андреевичем и экспертом общества с ограниченной ответственностью Бюро экспертиз "Вектор" Осиповой Еленой Анатольевной.

В связи с тем, что между экспертами, участвовавшими в проведении экспертизы, возникли разногласия, на основании части 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они представили в материалы дела отдельные заключения.

Согласно заключению эксперта Осиповой Е.А. N 01-09/01-2019 от 31.01.2019:

- техническое состояние помещений на дату прекращения договора аренды (03.11.2017) - очень хорошее, мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи (не требуется ремонта);

- на дату проведения экспертизы техническое состояние помещений не соответствует техническому состоянию, описанному в акте осмотра помещений от 04.09.2017, составленном предпринимателем Корольковым А.Н.;

- на дату проведения экспертизы техническое состояние спорных помещений не соответствует результатам работ, выполненных подрядчиком ООО "Изолюкс-Байкал" по договорам подряда N 22/06.18 от 22.06.2018, N 25/06.18 от 25.06.2018, N 26/06.18 от 26.06.2018, N 27/06.18 от 27.06.2018, N 28/06.18 от 28.06.2018;

- стоимость восстановительных работ по приведению в надлежащее состояние помещений равна нулю.

Эксперт Буйный Д.А. в заключении N 251-12/2018 изложил иные выводы. Указав, что в ситуации, когда на момент проведения экспертного осмотра в исследуемых помещениях выполнен ремонт, ликвидирующий следы технического состояния на дату проведения экспертизы, а в актах осмотра нежилых помещений от 04.09.2017 и от 20.06.2018 отсутствует необходимая полнота и детализация описания дефектов, необходимых для определения технического состояния помещений, экспертом констатируется невозможность дать ответ на поставленный судом вопрос. Буйный Д.А. указал, что на дату проведения экспертизы техническое состояние помещений имеет как соответствия, так и несоответствия техническому состоянию, приведенному в акте осмотра помещений от 04.09.2017.

В заключении эксперт Буйный Д.А. пояснил, что в целом на дату проведения экспертизы техническое состояние помещений соответствует результатам работ, выполненных подрядчиком - ООО "Изолюкс-Байкал" на основании договоров подряда. Несоответствие заключается в работе по замене фасадной панели "Алюкобонд" 7 1030 мм*1100 мм - 1,1 кв.м. Данное несоответствие выражено в неправильном указании номера помещений, со стороны которого производились фасадные работы.

При этом эксперт указал, что определить стоимость восстановительных работ по приведению в надлежащее состояние помещений не представляется возможным в силу невозможности определения технического состояния на 03.11.2017 ни путем экспертного осмотра, ни на основании акта осмотра от 04.09.2017.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждена необходимость проведения текущего ремонта в арендованных ответчиком помещениях.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая суд первой инстанции, отмечает, что вопреки доводам апелляционной жалобы, указанный вывод сделан судом не на основании выводов эксперта Буйнова Д.А. Учитывая разногласие между выводами экспертных заключений, суд первой инстанции не основывал свой вывод ни на заключении эксперта Буйнова Д.А., ни на заключении эксперта Осиповой Е.А. В решении суда указано, что вывод о необходимости проведения текущего ремонта в арендованных ответчиком помещениях сделан на основании представленных в материалы дела актов осмотра от 04.09.2017, 20.06.2018, договоров подряда.

Как правильно указано судом первой инстанции, материалами дела подтверждается, что при передаче помещений последние находились в отличном техническом состоянии, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.05.2015.

При этом, по условиям договора аренды обязанность по осуществлению текущего ремонта помещений возложена на ответчика.

Между тем, из материалов дела следует и ответчиком не доказано иное, что зафиксированные в акте возврата имущества недостатки появились в ходе эксплуатации Товариществом собственников недвижимости "Молодежное" арендованного имущества.

Согласно актам осмотра нежилых помещений от 04.09.2017 и от 20.06.2018 в результате комиссионного осмотра с привлечением двух членов ТСН "Молодежное" было установлено неудовлетворительное состояние сдаваемых в аренду помещений. По результатам осмотра установлено, что причиной неудовлетворительного состояния осмотренных помещений явилась длительная, ненадлежащая и небрежная эксплуатация нежилых помещений арендатором - ТСН "Молодежное" (т.1, л.д.39-43).

Довод апелляционной жалобы об одностороннем, без уведомления ТСН "Молодежное", составлении ИП Корольковым А.Н. акта осмотра помещения от 20.06.2018, апелляционным судом отклоняется, как опровергаемый материалами дела. Поскольку из представленного в материалы дела уведомления от 06.06.2018 N 18-27, направленного ответчику 06.06.2018, следует, что предприниматель Корольков А.Н. известил ТСН "Молодежное" о проведении 20.06.2018 в 15 час. 00 мин. осмотра нежилых помещений, предложив принять участие в работе комиссии по осмотру указанных нежилых помещений (т.1, л.д.35-38).

Суд первой инстанции, оценив указанные в акте возврата имущества недостатки, обоснованно указал, что они не могут быть отнесены к нормальному износу и свидетельствуют об ухудшении состояния арендованного имущества в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости проведения текущего ремонта в арендованных ответчиком помещениях, является обоснованным.

В связи с чем, с учетом продолжительности арендных отношений между сторонами (два с половиной года), при наличии доказательств, достоверно свидетельствующих о необходимости проведения текущего ремонта, учитывая условия договора, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком были нарушены условия договора в части выполнения текущего ремонта арендуемых помещений, в связи с чем арендодателем были понесены убытки в виде затрат на проведение текущего ремонта.

Суд первой инстанции правильно указал, что ТСН "Молодежное" в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств надлежащего содержания, проведения текущего ремонта, проведения ежегодных осмотров спорного помещения на предмет необходимости проведения текущего или капитального ремонта.

При этом довод апелляционной жалобы о том, что в рамках дела N А19-1961/2018 спорные помещения были переданы ответчиком и истцом претензий к состоянию помещений не имелось, отклоняется судом апелляционной инстанции. Поскольку по смыслу норм статьи 622 ГК РФ, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора. Кроме того, в рамках указанного дела N А19-1961/2018 вопрос о состоянии спорных помещений судом не рассматривался, поскольку истцом заявлялось требование о взыскании задолженности по договору аренды N 01/05/15 нежилых помещений от 01.05.2015 г.

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности.

Согласно представленным в материалы дела сметным расчетам к договорам строительного подряда, размер затрат на текущий ремонт составил 420 658 руб. 22 коп. При уточнении исковых требований из указанной суммы истцом были исключены расходы на текущий ремонт мест общего пользования (66 709 руб. 06 коп.), а также, с учетом выводов эксперта Буйного Д.А., расходы по замене фасадной панели "Алюкобонд" (38 700 руб.; т.1, л.д. 52,57). После уточнения исковых требований размер требований о взыскании убытков составил 315 249 руб. 16 коп.

Документально обоснованных возражений относительно размера причиненных убытков ответчиком не заявлено ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду. Контррасчет убытков ответчиком не представлен; доказательств того, что предприниматель Корольков А.Н. мог уменьшить убытки, но не принял для этого разумных мер, ответчиком в материалы дела также не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, требования истца о взыскании 315 249 руб. 16 коп. убытков обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 мая 2019 года по делу N А19-19540/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В.Ломако

Судьи

Е.О.Никифорюк Е.В.Желтоухов