Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2019 г. N 15АП-8069/19

город Ростов-на-Дону

15 августа 2019 г.

дело N А53-35696/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от ответчика: представителя Разниковой К.Н. по доверенности от 09.01.2019,

от третьего лица: представителя Касатова Я.И. по доверенности от 06.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Водопьянова Дмитрия Борисовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 апреля 2019 года по делу N А53-35696/2018

по иску индивидуального предпринимателя Водопьянова Дмитрия Борисовича

к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

о признании односторонней сделки по расторжению договора недействительной,

по встречному иску федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

к индивидуальному предпринимателю Водопьянову Дмитрию Борисовичу

об обязании освободить и передать имущество, прекратить право пользования земельным участком,

при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Водопьянов Дмитрий Борисович (далее - ИП Водопьянов Д.Б.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение, ФГКУ "СК ТУИО") о признании недействительной односторонней сделки по расторжению на основании уведомления N 141/3/3/АИ-59 от 24.10.2018 договора аренды N 141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018, заключенного между сторонами спора.

Исковые требования мотивированы тем, что учреждение необоснованно в уведомлении от 24.10.2018 заявило односторонний отказ от исполнения договора аренды, т.к. предпринимателем не было допущено нарушение договорных обязательств, на которые указывает ФГКУ "СК ТУИО" в данном документе.

Определением от 21.11.2018 суд первой инстанции принял к своему рассмотрению встречный иск учреждения, в котором оно просило:

- обязать предпринимателя освободить и передать учреждению по акту приёма-передачи следующее недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43, площадью 54 248 кв.м., по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив Пашковский, ул. им. Фадеева, 340:

1) нежилое здание "Казарма" с кадастровым номером 23:43:0410090:146, общей площадью 278,1 кв.м.;

2) нежилое здание "Уборная" с кадастровым номером 23:43:0410090:147, общей площадью 9 кв.м.;

3) нежилое здание "Склад ГСМ" с кадастровым номером 23:43:0410090:148, общей площадью 51,8 кв.м.;

4) нежилое здание "Сарай" с кадастровым номером 23:43:0410090:149, общей площадью 33,9 кв.м.;

5) нежилое здание "Уборная" с кадастровым номером 23:43:0410090:150, общей площадью 19,4 кв.м.

- прекратить право пользования предпринимателя земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43, площадью 54 248 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив Пашковский, ул. им. Фадеева, 340.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в связи с существенным нарушением условий договора аренды ФГКУ "СК ТУИО" заявило односторонний отказ от исполнения сделки, что прекратило действие договора аренды. Однако предприниматель отказывается возвращать арендованное имущество и покидать земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимого имущества.

Протокольным определением от 25.12.2018 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Минобороны России.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.04.2019 первоначальный иск предпринимателя отклонён; встречный иск учреждения удовлетворён частично, на предпринимателя возложена обязанность освободить и передать ФГКУ "СК ТУИО" пять спорных объектов недвижимого имущества, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт нарушение предпринимателем условий договора, что по условиям арендной сделки предоставляло учреждение право на односторонний отказ от исполнения договора аренды. В связи с тем, что учреждение реализовало данное право, направив в адрес предпринимателя уведомление от 24.10.2018, договора аренды N 141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 был прекращён, и на стороне ИП Водопьянова Д.Б. возникла обязанность возвратить арендованные объекты недвижимого имущества. Суд первой инстанции квалифицировал требование учреждения о прекращении у предпринимателя права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 в качестве требования о признании отсутствующим права и пришёл к выводу об избрании ФГКУ "СК ТУИО" ненадлежащего способа защиты нарушенного права, т.к. в ЕГРН права ИП Водопьянова Д.Б. в отношении земельного участка не зарегистрированы, право использовать земельный участок прекратилось у предпринимателя одновременно с прекращением договора аренды.

С принятым судебным актом не согласился ИП Водопьянов Д.Б., в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции не учёл, что акт проверки от 08.10.2018 был составлен сотрудниками ФГКУ "СК ТУИО" в одностороннем порядке, предприниматель о проводимой проверке не уведомлялся;

- отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из допущения предпринимателем тех нарушений условий договора аренды, которые не были указаны в уведомлении от 24.10.2018, в связи с чем данное уведомление не могло прекратить действие договора;

- суд первой инстанции не учёл, что сам факт неиспользования предпринимателем арендованного имущества не может расцениваться в качестве существенного нарушения договора аренды. Также договором аренды не предусмотрена конкретная цель использования зданий, для которой предприниматель заключил договор аренды. Суд не учёл техническое состояние арендованного имущества, имеющееся на момент заключения договора. При этом ФГКУ "СК ТУИО" не представило доказательства того, что предприниматель ненадлежащим образом использовал и содержал арендованное имущество, что приводило к его повышенному амортизационному износу;

- суд первой инстанции не учёл, что заселение граждан в здание казармы не осуществлялось предпринимателем, указанные лица проживали в здании до заключения договора аренды. При этом ИП Водопьянов Д.Б. как арендатор здания не имел надлежащей легитимации для осуществления действий по выселению граждан из указанного здания. Кроме того, договор аренды не содержал в себе условий, в силу которых не выселение граждан из здания казармы давало бы учреждению право заявить односторонний отказ от исполнения сделки;

- суд также необоснованно пришёл к выводу о том, что предприниматель не внёс обеспечительный платеж, т.к. в качестве такового выступил платёж, внесённый ИП Водопьяновым Д.Б. в целях участия в торгах по заключению договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу учреждение и Минобороны России просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, отказать ИП Водопьянову Д.Б. в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители учреждения и Минобороны России возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Водопьянов Д.Б. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, обратился с ходатайствами об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, мотивированными тем, что представитель предпринимателя Афонченко А.Г. занята в ином судебном процессе, а представитель предпринимателя Крутиков Ю.Н. болен.

Рассмотрев заявленные ходатайства, суд апелляционной инстанции полагает необходимым их отменить по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Из диспозиции приведённой нормы права следует, что отложение рассмотрения дела по причине отсутствия представителя лица, участвующего в деле, является правом, но не обязанностью суда.

Суд апелляционной инстанции предоставил достаточно процессуального времени для обоснования сторонами своей процессуальной позиции, для приведения ими своих доводов и предоставления дополнительных доказательств. Стороны реализовали свои процессуальные права в той мере, в которой они посчитали необходимым для себя это сделать.

Суд апелляционной инстанции полагает, что личное участие представителей предпринимателя в судебном заседании не является необходимым, т.к. суд собрал достаточные доказательства по делу для целей разрешения апелляционной жалобы по существу. В связи с этим, в суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что в отношении ИП Водопьянова Д.Б. его апелляционная жалоба может быть рассмотрена по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0410090:43, площадью 54 248 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив Пашковский, ул. им. Фадеева, 340, находится в собственности Российской Федерации, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации N 23-23/001-23/001/849/2016-5004/1 от 21.07.2016, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за учреждением 21.07.2016, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации N 23-23/001-23/001/849/2016-4979/1.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности и закрепленные за учреждением на праве оперативного управления.

На основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 13.12.2017 N 3545 "О согласовании ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" Минобороны России сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества" 15.02.2018 между учреждением (арендодатель) и ИП Водопьяновым Д.Б. (арендатор) был заключен договор аренды N 141/3/3/АИ-59 федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Пашковский, ул. им. Фадеева, д. 340, а именно:

- нежилое здание "Казарма" (кадастровый номер: 23:43:0410090:146) общей площадью 278,1 кв.м.;

- нежилое здание "Уборная" (кадастровый номер: 23:43:0410090:147) общей площадью 9 кв.м.;

- нежилое здание "Склад ГСМ" (кадастровый номер: 23:43:0410090:148) общей площадью 51,8 кв.м.;

- нежилое здание "Сарай" (кадастровый номер: 23:43:0410090:149) общей площадью 33,9 кв.м.;

- нежилое здание "Уборная" (кадастровый номер: 23:43:0410090:150) общей площадью 19,4 кв.м., с правом пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м. по адресу: г. Краснодар, п. Пашковский, ул. Фадеева, д. 340, который занят вышеуказанными объектами недвижимого имущества, и необходим для их использования.

В установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация договора аренды от 15.02.2018.

Как указал истец, с момента заключения договора истец принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору: своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, установленную условиями договора аренды.

24.10.2018 учреждением в адрес ИП Водопьянова Д.Б. было направлено уведомление N 141/3/7-14850 об одностороннем расторжении договора аренды N 141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 в соответствии с пунктом 7.4.6 указанного договора. Из уведомления следовало, что основанием расторжения в одностороннем порядке договора аренды нежилых зданий послужило установление факта использования истцом недвижимого имущества не по назначению, земельный участок захламлен бытовым мусором, что является нарушением пунктов 3.2.12 и 3.2.14 договора аренды. В нежилом здании "Казарма" зафиксирован факт проживания неустановленных лиц.

ИП Водопьянов Д.Б., полагая, что основания для досрочного расторжения договора аренды N 141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 отсутствуют, обратился в суд с требованием о признании сделки по расторжению договора недействительной.

В обоснование первоначальных требований представлены следующие письменные доказательства: договор аренды N 141/3/3АИ-59 от 15.02.2018 с приложениями (т. 1, л.д. 12-39), выписка из ЕГРН от 26.05.2017 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0410090:146, 23:43:0410090:147, 23:43:0410090:148, 23:43:0410090:149 (т. 1, л.д. 50-62), уведомление об отказе от исполнения договора (т. 1, л.д. 63-64), фотоматериалы (т. 1, л.д. 65-74).

В обоснование встречного иска учреждение сослалось на следующие обстоятельства.

На основании поручения директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 27.09.2018 N 141/30290 и приказа учреждения от 28.09.2018 N 215 в период с 01.10.2018 по 02.10.2018 проведена проверка порядка использования федерального имущества - пяти нежилых зданий общей площадью 392 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 340. Составлен акт проверки от 08.10.2018 N 68.

В ходе вышеуказанной проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 340, находятся нежилые здания, переданные в аренду ИП Водопьянову Д.Б. сроком на 5 лет, однако, арендатор не использует здания по назначению (нарушение пункта 1.1 договора аренды), арендуемые здания находятся в неудовлетворительном состоянии, пустуют (нарушение пунктов 3.2.6, 3.2.14 договора аренды). Земельный участок захламлен бытовым мусором (нарушение пункта 3.2.13 договора аренды), в здании "Казарма" проживают неустановленные лица, проживание граждан противоречит положениям пункта 3.2.16 договора аренды. Материалами фотофиксации данной проверки подтверждается захламленность земельного участка, а также наличие пустующих арендуемых зданий в неудовлетворительном состоянии, что является нарушением существенных условий договора аренды.

24.10.2018 учреждение направило в адрес арендатора уведомление N 141/3/7-14850 об одностороннем отказе от договора аренды N 141/3/3/АИ-59 от 15.08.2018, которое лично получено ответчиком 28.10.2018.

В соответствии с условиями договора аренды спорный договор считается расторгнутым с момента получения указанного уведомления ИП Водопьяновым Д.Б., а также наступает обязательство в двухнедельный срок с момента получения им соответствующего уведомления освободить объект договора аренды и передать его по акту приема-передачи в установленном порядке (пункт 7.6 договора аренды).

Между тем данная обязанность ответчиком не исполнена, с учетом прекращения отношений аренды по инициативе истца у ответчика отсутствуют основания для дальнейшего занятия спорных помещений.

Также учреждение ссылается на наличие просрочки по внесению арендной платы, пени, отсутствие заключенных договоров страхования объектов, договоров на оказание коммунальных услуг с энергоснабжающими организациями.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения учреждения в суд со встречными требованиями об обязании освободить объекты недвижимого имущества и передачи их по акту приема-передачи, о прекращении права пользования земельным участком.

В обоснование встречных исковых требований учреждением представлены следующие документы: акт проверки от 08.10.2018 N 68 (т. 1, л.д. 144-150), приказ от 28.09.2018 N 215 (т. 2, л.д. 1-2), приказ от 23.06.2016 N 1082 (т. 2, л.д. 4-6), приказ от 13.12.2017 N 3545 (т. 2, л.д. 7-8), договор аренды от 15.02.2018 N 141/3/3/АИ-59 (т. 2, л.д. 10-21).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Разъясняя приведенные положения, Верховный Суд Российской Федерации указал, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. Однако правовая квалификация не должна изменять предмет исковых требований и их основания. Предметом исковых требований является материально-правовое требование, обращенное истцом к ответчику.

Судом первой инстанции верно требования по первоначальному иску квалифицированы как требования о признании сделки недействительной (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), требования встречному иску квалифицированы в части освобождения и передачи имущества как требования, основанные на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В части требования о прекращении права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив Пашковский, ул. им. Фадеева, 340, требование квалифицировано как требование о признании соответствующего права отсутствующим.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды (пункт 7.4 договора).

Следовательно, спорное уведомление является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в настоящее время - пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 Гражданского кодекса Российской Федерации) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Как следует из материалов дела, основаниями для одностороннего отказа от договора аренды N 141/3/3АИ-59 от 15.08.2018 послужили нарушения ИП Водопьяновым Д.Б. условий договора, установленные по результатам проверки порядка использования федерального имущества.

Довод ИП Водопьянова Д.Б. о том,, что акт проверки от 08.10.2018 был составлен сотрудниками ФГКУ "СК ТУИО" в одностороннем порядке, предприниматель о проводимой проверке не уведомлялся, подлежит отклонению ввиду того, что согласно пункту 3.1.1 договора арендодатель осуществляет контроль и проверку за соблюдением условий договора и использования объекта и земельного участка единолично и без предварительного уведомления арендатора. Полномочные представители арендодателя имеют право на вход в объект в целях его периодического осмотра (проверки) на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором и законодательством Российской Федерации.

В уведомлении об отказе от исполнения договора указано, что актом проверки N 68 от 08.10.2018 зафиксировано использование имущества арендатором не по назначению (нарушение пункта 1.1 договора), нахождение имущества в неудовлетворительном состоянии (нарушение пунктов 3.2.6, 3.2.14 договора), захламление земельного участка бытовым мусором (нарушение пункта 3.2.13 договора), проживание в здании "Казарма" неустановленных лиц (нарушение пункта 10.1 договора).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.23, 3.2.30, 3.2.32, 3.2.33, 5.4, 5.6.1 договора.

Материалами фотофиксации вышеуказанной проверки подтверждается захламленность земельного участка, а также наличие пустующих арендуемых зданий в неудовлетворительном состоянии, что опровергает доводы ИП Водопьянова Д.Б. о соблюдении требований договора аренды в полном объеме.

Пунктом 3.2.14 договора аренды установлены обязанности арендатора своевременно и за свой счет проводить текущий ремонт объекта, включая его фасад. Данные обязательства не выполнены, что подтверждается материалами проверки и нарушает условия договора аренды. Как указывает учреждение, сроки проведения ремонтных работ в отношении арендуемого имущества не согласовывались с арендодателем, ввиду того, что данные работы не проводились арендатором.

Здание "Казарма" с кадастровым номером 23:43:0410090:146 площадью 278,1 кв.м. является нежилым, в связи с чем проживание в указанном здании невозможно, однако, ИП Водопьянов Д.Б. не отрицает факт проживания третьих лиц в указанном объекте недвижимости, а также непринятие мер по освобождению арендуемого имущества.

Учреждение указывает, что факт использования арендуемого имущества третьими лицами не был известен арендодателю до проведения проверки порядка использования федерального имущества, учреждению не известно кто осуществил вселение указанных лиц.

Подпунктом 3 пункта 10.1. договора аренды установлено, что в случае, если на момент заключения договора объект фактически занят и незаконно используется третьими лицами, арендатор обязуется в срок до 15.03.2018 обеспечить освобождение объекта от третьих лиц и их имущества, незаконно находящихся на объекте, путем совершения любых не противоречащих закону и иным правовым актам действий, в частности, недопущение любых лиц, за исключением представителей департамента и (или) арендодателя, на объект.

Несмотря на занятие арендуемого имущества третьими лицами, арендодатель не был уведомлен арендатором о факте проживания третьих лиц в здании "Казарма", что является нарушением условий договора.

Доводы ИП Водопьянова Д.Б. о том, что он как арендатор здания не имел надлежащей легитимации для осуществления действий по выселению граждан из указанного здания, подлежат отклонению ввиду того, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

По условиям договора (пункт 10.1) арендатор обязался в случае занятия арендованного имущества третьими лицами предпринять меры по его освобождению путем совершения любых не противоречащих закону и иным правовым актам действий. В данном случае ИП Водопьянов Д.Б. имел надлежащую легитимацию как арендатор имущества заявить требование о защите права, не связанного с лишением владения, действуя как собственник имущества в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды не содержал в себе условий, в силу которых не выселение граждан из здания казармы давало бы учреждению право заявить односторонний отказ от исполнения сделки, подлежит отклонению как не соответствующий пункту 10.1.2 договора, согласно которому арендодатель вправе отказать от исполнения договора в бесспорном и одностороннем порядке в случае, если к сроку, указанному в пункте 10.1 договора, объект не будет освобожден от третьих лиц и их имущества, незаконно находящихся в объекте. Отказ от договора осуществляется в том же порядке, что и его одностороннее расторжение в соответствии с пунктом 7.4 договора.

Нарушение арендатором пункта 10.1 договора было отражено в акте проверки использования имущества N 68 от 08.10.2018 и уведомлении об отказе от исполнения договора от 24.10.2018. При этом арендатор не отрицает того, что третьи лица проживали в здании "Казарма", при этом им не предпринимались меры по их выселению со ссылкой на отсутствие надлежащих правомочий, что является несостоятельным доводом, как уже было отмечено судом.

В силу пункта 7.6 договора односторонний отказ от исполнения договора составляется арендодателем в четырех экземплярах для каждой из сторон, для департамента и территориального подразделения федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и является неотъемлемой частью договора.

Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в договоре, если стороны письменно не известили друг друга об изменении места своего нахождения, или вручается лично арендатору (его уполномоченному представителю). Такое уведомление, направленное по почте, считается врученным арендатору в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Уведомление от 24.10.2018 N 141/3/7-14850 об отказе исполнения договора истцом получено лично.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, следует констатировать, что арендодатель был вправе заявить об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 7.4 договора.

Между тем суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Для того чтобы дать надлежащую оценку требованиям ИП Водопьянова Д.Б. о признании отказа учреждения от исполнения договора недействительной сделкой, следует оценить исполнение обязательств ИП Водопьяновым Д.Б. по договору аренды на предмет добросовестности в совокупности.

Как указывает учреждение, ИП Водопьяновым Д.Б. систематически не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы, что нарушает пункт 3.2.8 договора аренды.

Согласно пункту 5.1 договора аренды сумма ежемесячной арендной платы за пользование арендованным имуществом составила 116 333 руб. 34 коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, арендатор производит в течение 10 календарных дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта.

Акт приема-передачи имущества был подписан сторонами 15.02.2018.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды арендатор обязан в течение 5 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта внести на счет арендодателя, указанный в пункте 1.3 договора, обеспечение исполнения договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), определенной в пункте 5.1 договора.

Обеспечение исполнения договора используется арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по договору либо в случае причинения арендатором вреда объекту, прилегающей к объекту территории, а также в случае нарушения других положений договора. При этом арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора.

Если арендатор самостоятельно не производит выплату денежных средств арендодателю, когда такая обязанность предусмотрена условиями договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке погасить задолженность за счет обеспечительного взноса.

В каждом случае удержания арендодателем из обеспечительного взноса арендатор должен восстановить обеспечение в его первоначальном размере в течение 7 календарных дней.

Как указывают стороны, денежное поступление в счет обеспечительного взноса поступило на счет учреждения 20.02.2018 в размере 465 333 руб. 36 коп. с учетом оплаты арендного платежа за март 2018 года.

Учреждение указало, что после внесения обеспечительного платежа ИП Водопьяновым Д.Б. не исполнялись обязательства, установленные пунктами 5.3, 3.2.8 договора аренды по внесению арендной платы с 01.04.2018 до 03.07.2018, т.е. в течение 4 месяцев, в связи с чем был использован обеспечительный платеж, который используется в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по договору либо в случае причинения арендатором вреда объекту, прилегающей к объекту территории, а также в случае нарушения других положений договора (пункт 5.4 договора аренды), что в том числе опровергает доводы ИП Водопьянова Д.Б. об отсутствии оснований к одностороннему отказу от исполнения договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно положениям пункта 5.4 договора погашение задолженности арендатора за счет обеспечительного взноса является правом арендодателя, но не обязанностью. Внесение арендатором обеспечительного платежа не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей в срок, установленный договором аренды.

Как следует из графика платежей, представленного ИП Водопьяновым Д.Б., он полагал, что арендодатель погашал задолженность арендатора по договору за счет обеспечительного платежа в период с февраля по июнь 2018 года. Между тем согласно графику арендатора им признана просрочка по внесению арендных платежей в 2018 году в июне на 21 день, в августе - на 3 дня, в сентябре - на 10 дней, в октябре - на 19 дней. Арендатор полагает, что на дату проведения проверки порядка использования имуществом с его стороны задолженность отсутствовала.

При этом из графика платежей, представленного учреждением, следует, что учреждение, реализуя права, предусмотренные пунктом 5.4 договора, начало осуществлять погашение задолженности арендатора за счет обеспечительного платежа лишь с апреля 2018 года и продолжало ее погашение в одностороннем порядке вплоть до июня 2018 года.

Из представленных в материалы дела платежных поручений, приложенных к пояснениям учреждения от 15.03.2019, которыми арендатор производил оплату аренды, следует, что ИП Водопьянов Д.Б. в назначении платежа указывал, за какой именно месяц производится внесение арендной платы. Даты платежей соответствуют графику погашения задолженности по аренде, представленному учреждением. Таким образом, суд апелляционной инстанции принимает график платежей в качестве соответствующего условиям договора график учреждения.

Так, из графика следует, что за февраль 2018 года арендатор задолженность не погасил, в связи с чем просрочка составляет 128 дней за период с 25.02.2018 по 03.07.2018 (даты поступления платежа по платежном поручению N 1828 от 03.07.2018, единственного без указания месяца, за который производится оплата), за август просрочка составляет 3 дня, сентябрь - 10 дней, октябрь - 19 дней.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что арендатором систематически ненадлежащим образом исполнялось обязательство по своевременному внесению арендой платы, что свидетельствует о нарушении пункта 3.2.8 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также согласно пункту 3.3.23 договор, арендатор обязан в течение 5 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта за свой счет осуществить страхование объекта на весь срок действия договора и (или) обеспечить непрерывное страхование в течение всего срока действия договора с указанием арендодателя в качестве выгодоприобретателя по рискам причинения вреда инструктивным элементам, внутренней отделке, внешней отделке и инженерному оборудованию здания (ям) и (или) помещениями в результате: пожара; стихийных бедствий; удара молнии; падения летательных аппаратов; аварии водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем; взрыва; противоправных действий третьих лиц, направленных на уничтожение и (или) повреждение застрахованного имущества; наезда транспортных средств; проникновения воды из соседних помещений. В течение 5 календарных дней после завершения процедуры страхования получить у страховой организации 2 экземпляра договора страхования объекта и передать 1 экземпляр арендодателю, 1 экземпляр договора страхования объекта подлежит хранению у арендатора. Не позднее 3 рабочих дней с момента перечисления страховщику страховой премии передать арендодателю соответствующие документы, подтверждающие своевременную оплату страховой премии по договору страхования.

Как указало учреждение, в нарушение пункта 3.3.23 договора арендатор передал арендодателю неподписанный экземпляр договора страхования имущества от 06.06.2018 N 18090PW00371.

Из представленной копии договора страхования следует, что он заключен 06.06.2018 с нарушением пятидневного срока со дня передачи имущества арендатору, установленного пунктом 3.3.23 договора. При этом в перечень страховых случаев в нарушение пункта 3.3.23 не включены пожар, противоправные действия третьих лиц, направленные на уничтожение и (или) повреждение застрахованного имущества.

Также на основании пункта 3.2.2 договора арендатор обязан в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры на оплату услуг на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги.

Учреждение указало, что в его адрес не поступали какие-либо договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, договоры на сбор и вывоз бытовых отходов. ИП Водопьянов Д.Б. доказательств заключения соответствующих договоров не представил, доводы учреждения не опроверг.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатором систематически ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору (внесение арендных платежей, порядок пользования имуществом, страхование имущества), иные обязательства не были исполнены вовсе (освобождение имущества от неправомерного занятия третьими лицами, заключение договора на вывоз бытовых отходов, ремонт фасада), что является существенным нарушением условий договора.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Следует отметить, что ни статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

На основании изложенного, учреждение, направляя в адрес арендодателя уведомление об отказе от исполнения договора аренды, действовало правомерно.

Доказательства того, что учреждением совершались действия с намерением причинить вред истцу, в материалах дела отсутствуют. Действия арендодателя соответствуют положениям гражданского законодательства и условиям заключенного между сторонами договора, предоставившим право арендодателю на односторонний отказ от договора при определенном нарушении арендатором условий договора. Учреждение реализовало свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды без обращения в суд, предусмотренный условиями договора аренды, в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, оснований для признания одностороннего отказа от договора недействительным, не имеется.

Таким образом, с момента получения указанного уведомления (28.10.2018) договор аренды расторгнут, у истца возникла обязательство освободить объект договора аренды и передать его по акту приема-передачи в установленном порядке.

На момент рассмотрения спора указанная обязанность исполнена не была, доказательства освобождения спорных объектов и передачи их по акту приема-передачи, истцом не представлены.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что договор аренды прекратил свое действие, приняв во внимание, что процедура уведомления о необходимости возврата арендованного имущества учреждением соблюдена, основания для дальнейшего пользования арендованным имуществом прекратились, у ИП Водопьянова Д.Б. возникла обязанность по его возвращению арендодателю, однако, арендатор данную обязанность не исполнил, в связи с чем суд полагает требование об освобождении и передачи по акту приема-передачи спорных объектов недвижимости, подлежащим удовлетворению.

Требования ответчика в части прекращения права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43, площадью 54 248 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив Пашковский, ул. им. Фадеева, 340, квалифицированные судом как требования о признании отсутствующим права на земельный участок и отклонены судом первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, не привели доводов, направленных на обжалование решения суда первой инстанции как в части правильности квалификации судом заявленного искового требования, так и в части правомерности его отклонения. В связи с этим, в данной части решение суда первой инстанции фактически не является предметом апелляционного пересмотра.

Одновременно с этим, суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Водопьянов Д.Б. обязан возвратить арендодателю предмет аренды и освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0410090:43 от всего своего имущества.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворен в части требований об обязании ИП Водопьянова Д.Б. освободить и передать учреждению по акту приёма-передачи недвижимое имущество, выступавшее предметом прекращённого правомерным односторонним отказом арендодателя договора аренды.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 апреля 2019 года по делу N А53-35696/2018 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов