Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2019 г. N 15АП-10994/19

город Ростов-на-Дону

15 августа 2019 г.

дело N А32-2532/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.Н.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2019 по делу N А32-2532/2019 (судья Гонзус И.П.)

по заявлению администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "КурортСтрой" (ИНН 2320131398, ОГРН 1052311706347),

о признании незаконным отказа, обязании,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, управление) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:79, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе Курортного проспекта и обязании погасить регистрационную запись от 24.04.2008 N 23-23-19/023/2008-113 (по договору аренды земельного участка от 06.03.2008 N 4900004517) об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:79, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе Курортного проспекта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2019 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:79, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе Курортного проспекта, признан незаконным, как не соответствующий Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 24.04.2008 N 23-23-19/023/2008-113 (по договору аренды земельного участка от 06.03.2008 N 4900004517) об обремении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:79, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе Курортного проспекта в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что заявителем на государственную регистрацию представлено заявление о погашение регистрационной записи об аренде по договору N 4900004517 от 06.03.2008, заключенному сроком по 21.11.2012. В качестве основания для расторжения договора представлено уведомление-возражение о продлении договора N 0205-16/145202 от 18.09.2012. В соответствии с общими правилами гражданского законодательства об изменении и расторжении договоров, установленными статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. ГК РФ, другими законами или договором аренды N 4900009076 не предусмотрено одностороннее расторжение договора аренды при истечении его срока. Кроме того, в ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок. Документы, подтверждающие то, что арендатор по договору N 4900009076 лишен указанного права, не представлены. В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Заявителем представлено уведомление N 6338/02-05-17 от 19.03.2018, содержащие сведения о том, что действие договора аренды прекращается по истечении срока аренды земельного участка - 29.04.2018, что не отвечает требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды. При этом арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом на условиях договора аренды N 4900009076, требования положений ст. 622 ГК РФ не исполнены, участок не передан арендодателю. Управлением Росреестра в ходе проведения правовой экспертизы правомерно было установлено, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов невозможно по причине того, что представленные документы для государственной регистрации не содержат основании для погашения обременения в виде аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "КурортСтрой" заключен договор аренды от 06.03.2008 N 4900004517 о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу:

г. Сочи, Хостинский район, в районе Курортного проспекта с кадастровым номером 23:49:0302039:79, для благоустройства без права застройки.

Срок действия договора установлен по 21.11.2012.

В связи с окончанием срока действия договора аренды от 06.03.2008 N 4900004517 и в соответствии со статьями 620 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес арендатора ООО "КурортСтрой" письмом от 18.09.2012 N 0205-16/14202 направлено уведомление об истечении срока действия договора аренды.

Согласно п. 5.1.5 договора арендатор имеет право на предоставление земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора на принятых сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Письменного уведомления о заключении договора на новый срок от арендатора не поступало.

В адрес управления направлены документы для погашения в ЕГРН регистрационной записи о прекращении обременения в виде договора аренды от 06.03.2008 N 4900004517.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи направлено уведомление о приостановлении погашения регистрационной записи договора аренды в связи с тем, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом, другими законами или договором. Гражданским кодексом, другими законами или договором аренды не предусмотрено одностороннее расторжение договора аренды при истечении его срока.

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 09.11.2018 N 23/999/001/2018-75218 муниципальному образованию город-курорт Сочи в погашении записи по договору аренды от 06.03.2008 N 4900004517 отказано в связи с тем, что договором аренды не предусмотрено одностороннее расторжение договора аренды при истечении его срока.

Администрация оспорила указанный отказ в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктами 2, 3, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется, в частности, на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации), иных документов, предусмотренных федеральным законом, а также других документов, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, само по себе не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.

Согласно пункту 8.4 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора аренды определен с момента государственной регистрации по 22.11.2012.

При заключении спорного договора стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем обязательства из договора аренды были прекращены 22.11.2012.

Направленное администрацией обществу уведомление подтверждает выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора и является еще одним подтверждением факта его прекращения 22.11.2012.

Соответственно, на момент обращения в управление с заявлением о погашении записи договор аренды уже был прекращен.

При отсутствии доказательств обращения ООО "Курорт Строй" в администрацию с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, с учетом прекращения действия договора аренды по окончании его срока, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правовые основания для отказа в погашении записи о государственной регистрации права аренды отсутствовали, ввиду чего отказ управления от 09.11.2018 N 23/999/001/2018-75218 является незаконным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2015 N Ф08-6541/2015 по делу N А32-3917/2015, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2015 по делу N А32-31287/2014.

Из материалов дела не следует, что решение суда по настоящему делу может привести к нарушению прав арендатора по спорному договору, поскольку договор аренды прекращен в силу истечения срока действия.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2019 по делу N А32-2532/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова