Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2019 г. N 12АП-6535/19

г. Саратов

15 августа 2019 г.

Дело N А57-1291/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Цуцковой М.Г., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Рафиковой Р.М. рассмотрев апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Нагорный" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 апреля 2019 года по делу N А57-1291/2019 (судья Елистратов К.А.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), к жилищно-строительному кооперативу "Нагорный" (ИНН 6455060484, ОГРН 1146455000548), о взыскании задолженности по договору аренды, пени, без участия в судебном заседании представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Саратова (далее по тексту - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к жилищно-строительному кооперативу "Нагорный" (далее по тексту - ответчик, ЖСК "Нагорный") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.07.2013 N А-13-403Ф-2 в размере 480 174 рублей 06 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 13 996 рублей 59 копеек.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 апреля 2019 года с жилищно-строительного кооператива "Нагорный" в доход бюджета муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.07.2013 N А-13-403Ф-2 в размере 234 804 рубля 04 копейки, пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 9 334 рубля 44 копейки, в остальной части иска отказано. Одновременно, с жилищно-строительного кооператива "Нагорный" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 7882 рубля 77 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Нагорный" обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт.

Доводом апелляционной жалобы является несогласие ответчика с расчётом, произведённого судом, в части взысканных задолженности и пени.

Истец, в нарушение требованиями статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2019 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, рассмотрев обоснованность выводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.07.2013 N 1497 Красовскому В.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 6513 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020627:85, для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажёрного зала по адресу: г. Саратов, 4-й Нагорный проезд, б/н в Заводском районе.

Во исполнение данного постановления между комитетом по управлению имуществом города Саратова, именуемым в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и Красовским В.А., именуемым в дальнейшем "Арендатор" с другой стороны, 23.07.2013 был заключён договор аренды земельного участка N А-13-403Ф-2 от.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 26.08.2013, гражданин Красовский В.А. передал все права по данному договору гражданам Черновой Г.И., Шустову М.В.

В дальнейшем, постановлением администрации МО "Город Саратов" от 24.12.2013 N 3467 вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменён с вида "...фитнес-клуба, спортивного, тренажёрного залов" на вид "многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

В свою очередь, в соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 04.04.2014 граждане Чернова Г.И., Шустов М.В. передали все права по договору аренды земельного участка N А-13-403Ф-2 от 23.07.2013 ЖСК "Нагорный".

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком ЖСК "Нагорный" своих обязательств оплаты арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Арбитражный суд Саратовской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив факт неисполнения ответчиком на момент рассмотрения спора обязательств по оплате арендной платы, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Также, суд первой инстанции, самостоятельно произведя расчёт неустойки, на основании положений статей 329, 330 ГК РФ, с учётом неисполненного ответчиком на момент рассмотрения спора обязательств по оплате основного долга, взыскал с последнего пени в размере 9 344 рубля 44 копейки.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, не оспаривая факт несвоевременной оплаты арендной платы, указывает на неточность проведённых истцом и судом расчетов задолженности, несоответствие периодов задолженности указанных в исковом заявлении и в решении суда.

Апелляционный суд соглашается с указанными доводами жалобы в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путём умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учётом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, - сообщения заместителя директора филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области" от 06.02.2019 N 799, величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020627:85 в спорный период составляла 21 399 698 руб. 97 коп. (УПКС = 3 285, 69 руб. кв/м, лист дела 40).

В соответствии с решением Саратовской городской Думы N 9-66 от 15.12.2016 "Об установлении коэффициента для расчёта арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена", на земельные участки с целевым назначением для строительства многоэтажных жилых домов установлен коэффициент 3%.

Согласно пункту 4 (введен постановлением Правительства Саратовской области от 18.04.2018 N 205-П) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения" годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, занимаемые объектами незавершенного строительства, включенными в реестр объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед другими участниками строительства, в соответствии со статьёй 5.1 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года N 122-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области" (за исключением земельных участков, предоставленных в аренду на торгах), а также предоставляемые в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, предполагающих строительство объектов, установленных пунктами "г", "ж" части 2 статьи 16 Закона Саратовской области от 30 сентября 2014 года N 122-ЗСО "О земле", устанавливается на срок строительства таких объектов в размере двух десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Из сообщения министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 02.04.2019 следует, что ЖСК "Нагорный" является застройщиком многоквартирного 20-этажного жилого дома на земельном участке площадью 6513 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020627:85, расположенного по адресу: г. Саратов, 4-й Нагорный проезд, б/н. Согласно протоколу от 12 марта 2018 года заседания межведомственной комиссии по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 29.02.2016 N 83-П застройщик ЖСК "Нагорный" включен в реестр объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед участниками строительства многоквартирного дома.

Постановление Правительства Саратовской области от 18.04.2018 N 205-П вступило в законную силу с момента официального опубликования 20.04.2018, в связи с чем, с данной даты расчёт арендной платы следует производить с применением коэффициента 0,2 % от кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг = УПКС x S x К(%),

где: Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель (пункт 2).

Согласно расчёту истца размер задолженности по арендной плате по договору N А-13-403Ф-2 аренды земельного участка от 23.07.2013 за период с 11 января 2018 года по 25 октября 2018 года составляет 494 170 рублей 65 копеек.

Суд первой инстанции, не согласившись с указанным расчётом и, самостоятельно произведя свой расчёт, пришёл к выводу о взыскании с ЖСК "Нагорный" задолженности по арендной плате в размере 238 804 рубля 04 копейки, пени 9 334 рубля 44 копейки.

Апелляционная инстанция, полагает данный расчёт не соответствующим материалам дела и законодательству, регулирующему спорные правоотношения, в связи с чем, производит расчёт долга арендной платы, руководствуясь следующим.

Размер годовой арендной платы с 01.01.2018 года составляет

3285,69*6513*3%= 641 990 рублей 96 копеек.

341990,96 / 365 = 1758 рублей 87 копеек в день.

Таким образом, стоимость аренды за первый квартал 2018 года составляет:

1758,87 * 90 (дней в квартале) =158 298 рублей 30 копеек.

Расчёт задолженности с 01.04.2018 по 20.04.2018 (даты, с которой вступило в силу постановление Правительства Саратовской области от 18.04.2018 N 205-П) выглядит следующим образом:

1758,87 * 19 (дней) = 33 418 рублей 53 копейки.

Итого, размер задолженности по договору N А-13-403Ф-2 аренды земельного участка от 23.07.2013 за период с 11 января 2018 года по 20 апреля 2018 года (с применением коэффициента 3%) составляет 191 716 рублей 83 копейки.

С 20 апреля 2018 года по 30 сентября 2018 года расчёт задолженности выглядит следующим образом:

3285,69*6513*0,2%=42 799 рублей 39 копеек (стоимость арендной платы в год с применением коэффициента 0,2%).

42799,39 / 365 = 117 рублей 25 копеек в день.

Стоимость аренды за период с 20.04.2018 по 30.09.2018 составляет:

117,25 * 164 (дня) = 19 229 рублей.

Таким образом, сумма основного долга составляет 191 716,83 +19 229 = 210 945 рублей 83 копейки.

Расчёт пени на сумму основного долга за период с 10.04.2018 по 25.10.2018 выглядит следующим образом:

С 10.04.2018 по 16.09.2018 (160 дней) действовала ставка рефинансирования в размере 7,25%. Соответственно, размер пени по ставке 7,25% составляет 8 156 рублей 54 копейки.

С 17.09.2018 по 25.10.2018 (39 дней) действовала ставка рефинансирования в размере 7,5%. Соответственно, размер пени по ставке 7,5% составляет 8 156 рублей 54 копейки.

Итого, размер пени за период с 10.04.2018 по 25.10.2018 на сумму основного долга составляет 10 213 рублей 25 копеек.

Вместе с тем, судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о необходимости применения статьи 333 ГК РФ, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 332 ГК РФ предусмотрено, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, и только суд вправе дать оценку этому критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела и своего внутреннего убеждения (статья 71 ГК РФ).

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Как указывалось ранее, в рассматриваемом споре истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки, установленной договором в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.

Таким образом, при расчёте неустойки, установленном законом, применены минимальные и законные ставки размера ответственности, предусмотренные указанной нормой права за неисполнение денежного обязательства.

В силу положений пунктов 73, 74 Постановления Пленума ВС РФ N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Заявителем жалобы, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, влекущей получение истцом необоснованной выгоды, ни в суд первой, ни апелляционной инстанции не представлено, как не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии исключительного случая, являющегося основанием для снижения заявленного размера законной неустойки.

При вышеизложенных обстоятельствах, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции, в силу положений подпункта 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ, подлежит изменению в соответствующих частях, как принятое при несоответствии выводов, изложенных в нём, обстоятельствам дела.

Расходы по оплате государственной пошлины по рассмотрению дела в суде первой и апелляционной инстанций, распределены судебной коллегией в соответствии со статьёй 110 АПК РФ и отнесены на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 апреля 2019 года по делу N А57-1291/2019 изменить, изложив в следующей редакции:

"Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Нагорный" (ИНН 6455060484, ОГРН 1146455000548), г. Саратов в доход муниципального бюджета:

- задолженность по арендной плате за период с 11.01.2018 по 30.09.2018 по договору аренды земельного участка от 23.07.2013 N А-13-403Ф-2 в размере 210 945 рублей 83 копейки

- пени, начисленные на сумму задолженности, начиная с 10.04.2018 по 25.10.2018 в размере 10 213 рублей 25 копеек

В удовлетворении остальной части иска комитета по управлению имуществом г. Саратова - отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Нагорный" (ИНН 6455060484, ОГРН 1146455000548), г. Саратов в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 7 423 рубля.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

М.Г. Цуцкова В.Б. Шалкин