Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 16АП-1395/19

г. Ессентуки

16 августа 2019 г.

Дело N А15-749/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 по делу N А15-749/2018 (судья Магомедов Р.М.), по исковому заявлению Администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" (ОГРН 1020502625219, ИНН 0562042520) к обществу с ограниченной ответственностью "Центр моды и дизайна" (ОГРН 1020502624944, ИНН 0562053650) и Комитету по управлению имуществом г. Махачкалы (ОГРН 1020502626759, ИНН 0541002220) о признании заключенного договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ООО "Центр моды и дизайна" от 09.03.2016 за N9-ВА (нежилое помещение общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером N05:40:000041:6525 по адресу: РД, г.Махачкала, ул.Набережная, д. 1, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А") недействительным и применить последствия недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность помещений общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером N05:40:000041:6525 по адресу: РД, г.Махачкала, ул. Набережная, д. 1, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А",

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО с ВД "город Махачкала" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр моды и дизайна" (далее - ответчик, общество) и Комитету по управлению имуществом г.Махачкалы (далее - комитет) о признании заключенного договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ООО "Центр моды и дизайна" от 09.03.2016 за N 9-ВА (нежилое помещение общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером N 05:40:000041:6525 по адресу: РД, г.Махачкала, ул.Набережная, д. 1, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А") недействительным и применить последствия недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность помещений общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером N05:40:000041:6525 по адресу: РД, г.Махачкала, ул. Набережная, д. 1, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А".

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что факт недействительности сделки истцом не доказан, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Апеллянт ссылается на то, что спорные помещения подлежат передачи в собственность по результатам торгов, либо с предварительного согласования антимонопольного органа. Между тем, нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, переданы в собственность без согласования с антимонопольным органом, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 20 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

Определением суда от 12.08.2019 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Жукова Е.В. на судью Сомова Е.Г.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 17.07.2019 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 по делу N А15-749/2018 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.03.2016 комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку N 9-ВА от 09.03.2016, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество- нежилые помещения общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером N05:40:000041:6525 по адресу: РД, г.Махачкала, ул.Набережная, д. 1, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А"). Свидетельство о государственной регистрации права N05-АА 184959 от 09.02.2009, кадастровый (или условны) номер: 05-05-01/002/2009-119).

Согласно п. 3.1 договора покупатель приобретает помещение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке стоимости жилого помещения). Общая стоимость помещения составляет 7 472991 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с договором оплата производится в рассрочку. Передача помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по двухстороннему акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Право собственности на помещение переходит к покупателю с момента госрегистрации перехода права собственности.

Управление Росреестра по РД 20.05.2016 зарегистрировало переход права собственности на указанные объекты к обществу (номер государственной регистрации 05- 05/001 -05/140/012/2016-13214/2). Документом-основанием для регистрации права собственности послужили договор купли-продажи от 09.03.2016.

09.02.2018 прокуратура г. Махачкалы внесла представление об устранении нарушений федерального законодательства, в котором указано, что на основании ранее заключенных с нарушением ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, т.е. без проведения торгов, договоров аренды, заключен договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от 09.03.2016 N 9-ВА.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регламентирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона. 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ, ничтожны (пункт 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2017 N 305-КГ17-2739 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано следующе.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, не оспаривают стороны, нежилые помещения под номерами на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж N 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: "А", расположенные по адресу: Россия, РД, г. Махачкала, ул. Набережная, 1 с 1996 г. непрерывно находились у ответчика на основании договоров аренды, заключенных с комитетом.

Судом апелляционной инстанции определениями от 24.04.2019, 27.05.2019, 15.07.2019 запросил у ответчиков доказательства, подтверждающие фактическое пользование обществом спорными помещениями с 1996 года (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2019 по делу N А15-748/2018).

Во исполнение определений суда апелляционной инстанции обществом в материалы дела представлены договоры аренды нежилых помещений за период с 1996 года по 2015 год.

Следовательно, факт пользования обществом спорного имущества с 1996 года подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. Договоры аренды нежилых помещений заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие у общества задолженности по арендной плате, доказательства обращения к обществу с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойку.

Напротив, общество на основании договора аренды за N 91/01 от 11.01.2015 года, заключенного на период до 30.11.2015 года, как арендатор выплатило всю сумму, составляющую арендную плату за весь период действия его, в подтверждение чего в материалы дела представлены копии платежных поручений за период 2013-2016 гг.

Таким образом, факт надлежащего пользования спорным имуществом подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В связи с чем, общество правомерно реализовало свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"", исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Судом первой инстанции установлено, что после истечения срока действия договоров аренды и до заключения последующего договора аренды спорного имущества, оно непрерывно (в незначительный промежуток) находилось у общества в фактическом владении и пользовании.

Таким образом, временное владение или временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное владение, и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора аренды, при условии что в течении этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований администрации.

Довод апеллянта о том, что нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, а переданы в собственность без согласования с антимонопольным органом, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 20 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона N 159-ФЗ. Данная статья не содержит обязанности согласовывать заключение договора с антимонопольным органом.

Иные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, приведенные при рассмотрении дела судом первой инстанции, при этом, заявитель не приводит доводов и доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении заявления и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность определения суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в жалобе доводам, не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 по делу N А15-749/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.Г. Сомов