Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 19АП-3717/19

город Воронеж

16 августа 2019 г.

Дело N А35-8310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Миронцевой Н.Д.,.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насоновым В.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Дольщик" (ОГРН 1164632065894, ИНН 4632223062, далее - ООО "Дольщик" или заявитель): от Железногорского межрайонного прокурора Прокуратуры Курской области Холченкова Владимира Федоровича, далее - Железногорский межрайонный прокурор): от Прокуратуры Курской области:

Башкирев Ю.А., представитель по доверенности от 18.07.2018 N 8; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; Жаркова В.Н., представитель по доверенности от 17.07.2019 N 8-18/47-2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дольщик" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2019 по делу N А35-8310/2018 (судья Клочкова Е.В.), принятое по заявлению ООО "Дольщик" к Железногорскому межрайонному прокурору Прокуратуры Курской области Холченкову Владимиру Федоровичу о признании недействительным представления от 03.08.2018 N 95-2018,

третье лицо: Прокуратура Курской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дольщик" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Железногорскому межрайонному прокурору Прокуратуры Курской области Холченкову Владимиру Федоровичу о признании незаконным представления об устранении нарушений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон 214-ФЗ) от 03.08.2018 N 95-2018.

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.04.2019 по делу N А35-8310/2018 в удовлетворении требований заявителя отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Дольщик" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что, исходя из буквального толкования, спорным предписанием возлагалась обязанность привести в соответствие с положениями Закона N 214-ФЗ договор уступки прав требования от 15.01.2018 N 4, в то время как указанное соглашение соответствует всем требованиям законодательства.

Кроме того, общество указывает, что договор об участии в долевом строительстве от 02.09.2011 N 48Б (в редакции дополнительных соглашений) соответствует требованиям части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ ввиду наличия конкретной даты исполнения обязательства по оплате.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 19.07.2019, 09.08.2019.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда Железногорскому межрайонному прокурору Прокуратуры Курской области предлагалось письменно пояснить, в каком конкретном пункте, какого именно договора были выявлены нарушения в ходе прокурорской проверки; какие именно договоры (пункты договора) требуется привести в соответствие с действующим законодательством.

Во исполнение определений суда 22.07.2019 в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу с запрашиваемыми пояснениями.

Протокольным определением от 09.08.2019 поступивший отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Дольщик" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Прокуратуры Курской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, признавал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 02.09.2011 был заключен договор N 48Б между ООО "Ипотечная компания "Черноземье" и ЗАО "Курское промышленное финансовое общество", согласно которому с учетом дополнительного соглашения от 19.10.2017 застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения общей площадью 4001,48 кв.м. на общую сумму 72026640 руб. в многоквартирном доме по ул. Мира в микрорайоне N 14 г. Железногорска на земельном участке с кадастровым номером: 46:30:000012:142, а участник обязуется принять участие в строительстве этого жилого дома.

15.01.2018 между ООО "Ипотечная компания "Черноземье", ЗАО "Курское промышленное финансовое общество" и ООО "Дольщик" заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым ЗАО "Курское промышленное финансовое общество" передает, а ООО "Дольщик" принимает право требования от ООО "Ипотечная компания "Черноземье" 43 квартир и 2 нежилых офисных помещения общей площадью 873 кв.м. стоимостью 72026640 руб. в строящемся многоквартирном доме по ул. Мира, микрорайон N 14, г. Железногорска Курской области.

На основании коллективного обращения участников долевого строительства многоквартирного дома N 48Б по ул. Мира в г. Железногорске Куликовой Е.А., Буреломовой Л.В., Николаевой Е.А., Новиковой Н.В. и других от 13.06.2018, в рамках системного надзора за исполнением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Железногорской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения требований закона при заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 02.09.2011

Проверкой установлено, что в июле 2018 года строительство двух блок-секций в осях 3-4 и 1-2 общей площадью 7333,02 кв.м. (второй и третий подъезды дома) приостановлено ввиду отсутствия денежных средств у застройщика ООО "Ипотечная Компания "Черноземье". Согласно информации ООО "Ипотечная Компания "Черноземье", по второй очереди строительства дома N 48Б по ул. Мира в г. Железногорске заключено 56 договоров долевого участия, прошедших государственную регистрацию, на общую сумму 159 822 893 руб., однако участниками долевого строительства по договорам долевого участия второй очереди строительства фактически оплачено 43 413 074 руб.

По результатам проведенной проверки 03.08.2018 Железногорским межрайонным прокурором внесено представление N 95-2018 в адрес ООО "Дольщик" об устранении нарушений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости", в соответствии с которым на общество возлагаются следующие обязанности:

1) рассмотреть настоящее представление и принять меры по устранению допущенных нарушений законодательства, регламентирующего порядок участия в долевом строительстве;

2) принять меры к приведению договора уступки прав N 4 от 15.01.2018 по договору N 48 Б участия в долевом строительстве от 02.09.2011 заключенного между ООО "Ипотечная компания "Черноземье", ООО "Курское промышленное финансовое общество", ООО "Дольщик" с учетом дополнительного соглашения N 6 от 18.04.2018 к договору участия в долевом строительстве N 48Б от 02.09.2011, в соответствии с требованиями ст. 1,4,5,11,18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) рассмотреть в установленном законом порядке вопрос о наличии оснований для привлечения лиц, допустивших нарушения законодательства, к дисциплинарной ответственности.

Полагая, что представление Железногорского межрайонного прокурора Прокуратуры Курской области от 03.08.2018 N 95-2018 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что договором от 02.09.2011 N 48Б обязанность по оплате у участника долевого строительства - ООО "Дольщик поставлена в зависимость от наступления определенного события - сдачи дома в эксплуатацию, что свидетельствует о фактическом финансовом неучастии данного лица в строительстве дома.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи и к положениям Жилищного кодекса.

Указанный вывод также находит свое отражение в правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Положения, закрепленные в данном законе, являются императивными и обязательны для соблюдения всеми участниками регулируемых им правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из указанной нормы к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре ею проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Частью 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 5 Закона N 214-ФЗ закрепляются обязательные требования к цене договора.

В силу части 3 статьи 5 Закона N 214 в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора - 02.09.2011, уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В редакции Закона N 214 от 29.07.2018, действовавшей на момент проведения проверки уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Учитывая, что требования к цене договора носят императивный характер, стороны при заключении договора обязаны были соблюдать положения Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей в соответствующий период, прокурором обоснованно вынесено требование о приведении договора в соответствие с положениями закона в редакции от 17.06.2010.

В оспариваемом предписании прокурор полагает, что включение в договор долевого участия в строительстве жилого дома от 02.09.2011 N 48Б условия по внесению оплаты после сдачи объекта в эксплуатацию нарушает права иных добросовестных участников долевого строительства и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, с которыми заключены договоры долевого участия в строительстве (т. 1 л.д. 16).

С учетом представленного отзыва и пояснений представителя Прокуратуры Курской области, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что приведению в соответствие с Законом N 214-ФЗ в редакции от 17.06.2010 согласно предписанию подлежат именно положения договора от 02.09.2011 N 48Б (с учетом договора уступки прав требования от 15.01.2018 N 4 и дополнительного соглашения от 18.04.2018 N 6).

В судебном заседании представитель ООО "Дольщик" признавал, что рассматриваемый смысл требования прокурора был заявителю понятен, указанное толкование учитывалось обществом при обращении с заявлением о признании ненормативного акта недействительным, доводы апелляционной жалобы заключаются, в том числе, и в несогласии с выявленными нарушениями и требованием по существу.

Оценивая законность спорного предписания, суд апелляционной инстанции учитывает, что пунктом 2.3 договора от 02.09.2011 N 48Б в первоначальной редакции (т. 1 л.д. 19) и в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2016 N 4 (т. 1 л.д. 33) срок уплаты ставится в зависимость от наступления определенного события и сформулирован как "но не ранее сдачи дома в эксплуатацию".

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 2 объектом долевого строительства выступает жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона N 214 договор участия в долевом строительстве является одним из допустимых оснований для привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Из анализа вышеприведенных норм и системного толкования положений Закона N 214-ФЗ следует, что данным законом регулируются отношения по привлечению денежных средств участников долевого строительства до введения в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, положения части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, как в редакции, действовавшей на момент заключения договора, так и в период проведения проверки, направлены на обеспечения внесения оплаты участниками долевого строительства с момента получения разрешения на строительство объекта до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Данные требования направлены как на обеспечение надлежащего исполнения обязательств застройщиками, так и на защиту интересов неопределенного круга лиц, выступающих участниками долевого строительства.

Кроме того, частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ (изменения в редакцию с момента заключения договора не вносились) закреплено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае ненадлежащего исполнения обязанности участник адолевого строительства по внесению уплаты.

По смыслу пункта 2.3 договора в редакции дополнительных соглашений уплата цены договора производится не ранее сдачи дома в эксплуатацию, то есть не ранее исполнения застройщиком обязательств по договору долевого строительства.

Включение в договор условия о внесении платы после сдачи дома в эксплуатацию противоречит императивным требованиям, предъявляемым к договору долевого строительства, целям Закона N 214-ФЗ и нарушает баланс интересов участников договора.

Судом первой инстанции был сделан верный вывод о несоответствии пункта 2.3 договора от 02.09.2011 N 48Б требованиям части 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в редакции, действовавшей на момент его заключения.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Дольщик" не подлежали удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2019 по делу N А35-8310/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Дольщик" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Е.А. Семенюта Н.Д. Миронцева