Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 10АП-10271/19

г. Москва

16 августа 2019 г.

Дело N А41-3785/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей: Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца Закрытого акционерного общества "Торговые услуги" - Володин Ю.Н. генеральный директор, Миловидов В.С. по доверенности от 26 ноября 2018 года,

от ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Торговые услуги" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2019 года по делу N А41-3785/19, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Закрытого акционерного общества "Торговые услуги" к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха о признании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Торговые услуги" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды от 31 января 2018 года N 5996 в части определения размера арендной платы (абзац 2 пункта 2 договора, приложение N 1 к указанному договору), установить сумму ежеквартальной арендной платы (пункт 3.2 договора) в размере 20,03 рублей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (далее - комитет), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 47-48).

Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Торговые услуги" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, 31 января 2018 года Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (арендодатель) и ЗАО "Торговые услуги" (арендатор) заключили договор аренды N 5996, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 50:15:0010703:93, площадью 146 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под коммунально-складские объекты, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, д. 28.

Пунктом 1.4 договора установлены следующие ограничения/обременения использования земельного участка. Земельный участок расположен в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта согласно СТП ТО МО (постановление Правительства Московской области от 25 марта 2016 года N 230/8).

На земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Срок аренды устанавливается с 31 января 2018 года по 30 января 2021 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись от 03 апреля 2018 года.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, которая является неотъемлемой его частью.

Стороны согласовали, что размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору и определяется на основании статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Истец указал, что поскольку участок ограничен в обороте (расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта "Балашиха-Кучино-Москва"), то согласованное условие о размере арендной платы является недействительным и подлежат применению положения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.

Истец полагая, что договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой в части установления размера арендной платы ввиду несоответствия расчета арендной платы нормам постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, обратился в арбитражный суд с упомянутым иском.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Между сторонами имеет место спор о порядке исчисления арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип N 7), введенному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 мая 2017 года N 531 (далее - Постановление N 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 года, установлены Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7 предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12 сентября 2018 года по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 года по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 года), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010703:93 расположен объект недвижимого имущества, принадлежащее арендатору на праве собственности.

При этом в пункте 1.4 договора установлены следующие ограничения/обременения использования земельного участка: земельный участок расположен в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта согласно СТП ТО МО (постановление Правительства Московской области от 25 марта 2016 года N 230/8).

Наличие ограничений подтверждается заключением Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (л.д. 20-28).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание наличие ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010703:93, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что порядок определения в договоре аренды N 5996 от 31 января 2018 года размера арендной платы за спорный земельный участок в соответствии со статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ противоречит Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.

При этом в рассматриваемом случае размер арендной платы по договору аренды не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о правомерности определения администрацией в договоре аренды земельного участка N 5996 от 31 января 2018 года размера арендной платы в соответствии с положениями Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", а также положениями Закона Московской области N 126/2017-ОЗ от 18 июля 2017 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год" является неверным.

При таких обстоятельствах, в целях защиты и восстановления прав ЗАО "Торговые услуги" на внесение арендной платы по договору аренды N 5996 от 31 января 2018 года в размере, установленном действующим законодательством, арбитражный апелляционный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование и признать недействительным договор аренды в части определения размера арендной платы.

В уточненном исковом заявлении истец просит также обязать комитет установить сумму ежеквартальной арендной платы в размере 20,03 рублей.

Однако в заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества пояснил, что истец не настаивает на удовлетворении данного требования.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования истца о призвании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы с принятием нового судебного акта о признании недействительным договора аренды N 5996 от 31 января 2018 года в части определения размера арендной платы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2019 года по делу N А41-3785/19 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды от 31 января 2018 года N 5996, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и Закрытого акционерного общества "Торговые услуги" в части определения размера арендной платы.

Признать недействительным договор аренды от 31 января 2018 г N 5996, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и Закрытым акционерным обществом "Торговые услуги" в части определения размера арендной платы.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина