Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2019 г. N 08АП-9670/19

город Омск

19 августа 2019 г.

Дело N А75-13057/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Еникеевой Л.И., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9670/2019) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 по делу N А75-13057/2018 (судья Сердюков П.А.), принятое по исковому заявлению Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Сервисное монтажное управление "Лифт" (ОГРН 1028600590787, ИНН 8602225239) об изъятии имущества и продажи с публичных торгов, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 1028600513061),

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Сургута - Кушниренко Екатерина Николаевна (паспорт, по доверенности N 142 от 25.04.2017 сроком действия три года);

от общества с ограниченной ответственностью "Сервисное монтажное управление "Лифт" - Климова Октябрина Ивановна (паспорт, по доверенности N 86 АА 2479750 от 20.07.2018 сроком действия два года);

установил:

Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервисное монтажное управление "Лифт" (далее - ООО "СМУ "Лифт", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 86:10:0101117:395, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Нефтеюганское шоссе, д. 18/2, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Определением суда от 24.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 по делу N А75-13057/2018 в удовлетворении исковых требований отказано. С Администрации в пользу ООО "СМУ "Лифт" взыскано 150 000 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал, что заключение договора аренды земельного участка 21.08.2015 после введения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) позволяют применить их к правоотношениям между сторонами. Между тем, положениями статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено единственное основание для отказа в удовлетворении требований органа местного самоуправления о продаже недвижимости с публичных торгов.

В отношении существа спора, Администрация выражает несогласие с выводами суда первой инстанции в наличии вины истца в нарушении сроков строительства спорного объекта. Указывает, что возможность использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:344 под заезд, в том числе для проезда строительной техники, с учетом ограничений, установленных законодательством для охранных зон воздушных линий электропередачи, без переустройства расположенной на нем линии электропередач, не рассмотрена. Сведения о направлении ООО "СМУ "Лифт" заявления в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", отсутствуют. Следовательно, ответчик имел возможность завершить строительство на основании разрешения от 13.12.2013 и от 19.04.2016. Соответственно, доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органа местного самоуправления или иных лиц, ответчик не предоставил, оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось.

ООО "СМУ "Лифт" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании части 1 статьи 266, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "СМУ "Лифт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2015 N 329 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне П.2.-IV по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, Нефтеюганское шоссе, 18/2 (далее также - участок), с кадастровым номером 86:10:0101117:398, площадью 640 кв.м. (пункт 1.1).

Участок предоставляется для окончания строительства административно-бытового корпуса N 1-2 этап (пункт 1.4 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 09.07.2015 по 08.07.2018. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.6 договора).

Ответчику выдано разрешение от 13.12.2013 N ru86310000-220 на строительство объекта капитального строительства "Административно-бытовой корпус N 1 и административно-бытовой корпус N 2" в составе проекта "Объекты производственного назначения ООО СМУ "Лифт" по Нефтеюгаснкому шоссе в г. Сургуте".

В связи с прекращением срока действия договора Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сургута проведен осмотр капитального сооружения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101117:398, по адресу: г. Сургут, северный промрайон, Нефтеюганское шоссе, 18/2.

Согласно акту осмотра от 25.07.2018 N 33-П/18 на земельном участке расположен объект недвижимости: каркасное сооружение капитального исполнения, ориентировочной площадью - 360 кв.м., ориентировочная высота 9 м., строительный материал - бетон, швеллера перекрытиям, сооружение не обшито.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, по адресу: ХМАОЮ - Югра, г. Сургут, ш. Нефтеюганское, территориальная зона П.2.-IV, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101117:395, право собственности на который зарегистрировано за ООО "СМУ "Лифт".

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции при разрешении спора, руководствуясь статями 235, 239.1, 272 ГК РФ и положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) установил, что арендные правоотношения по поводу спорного земельного участка возникли в 2012 году и фактически не прекратились на дату 01.03.2015, земельный участок из владения ответчика не выбывал. На основании установленных обстоятельств пришел к выводу, что действие статьи 239.1 ГК РФ на возникшие с 07.12.2012 арендные правоотношения сторон не распространяются.

Учитывая возражения ответчика, исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание проведенную по делу судебную экспертизу суд отметил, что своевременное окончание строительства было невозможно по вине арендодателя. Следовательно, исходя из вины истца в нарушении сроков строительства спорного объекта и положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что ранее между Администрацией (арендодатель) и ООО "СМУ "Лифт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 07.12.2012 N 812, по условиям которого в пользование арендатора передан земельный участок расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, территориальная зона П.2.-IV, г. Сургут, северный промрайон, Нефтеюганское шоссе, 18/2, категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка: 86:10:0101117:197, площадь участка: 5 760 кв.м., для окончания строительства производственного корпуса 2 очередь (сооружение 2) на срок с 01.10.2012 по 30.09.2015 (пункт 1.1).

Из пояснений сторон, распоряжения Администрации от 25.06.2015 N 1637 следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101117:197, переданный ответчику по договору аренды земельного участка от 07.12.2012 N 812, разделен на земельные участки площадью 640 кв.м. и 5 120 кв.м. соответственно.

Постановлением Администрации от 06.11.2015 N 7756 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:398.

19.02.2016 Администрацией выдано ответчику разрешение на строительство N 86-ru86310000-08-2016 взамен разрешения от 13.12.2013 N ru86310000-220, в целях строительства капитального объекта недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:0398, площадью застройки 581,4 кв.м.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что несмотря на заключение после окончания действия договора аренды земельного участка от 07.12.2012 N 812 договора аренды земельного участка от 21.08.2015 N 329, фактически из владения и пользования ответчика земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101117:398 не выбывал.

Однако данный вывод не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Меду тем, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости на момент окончания срока действия договора не закончено.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении нового договора отношения сторон регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что, вопреки выводам суда первой инстанции, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Между тем, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В качестве возражений против удовлетворения исковых требований ответчик, учитывая положения пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, указал, что Администрацией не обеспечена возможность проезда строительной техники к арендованному земельного участку, в связи с чем ООО "СМУ "Лифт" не имело возможность закончить строительство объекта в установленный договором срок.

Суд первой инстанции с доводами ответчика согласился.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции в указанной части на основании следующего.

Согласно письму ООО "СМУ "Лифт" от 26.02.2013 N 109, ответчик просил увеличить размер земельного участка, предоставленного по договору аренды от 07.12.2012 N 812 с целью ограждения территории, ограничения заезда построенного транспорта и предотвращения несанкционированного сброса мусора. Указано на размещение на земельной участке линий электропередач и охранной зоны.

Впоследствии, ответчик потребовал предоставления дополнительного земельного участка под благоустройство и заезд с целью доступа к сформированному в последующем земельном участку с кадастровым номером 86:10:0101117:398, что следует из переписки сторон (письма Департамента имущественных и земельных отношений Администрации город Сургут от 19.07.2013, от 29.08.2013, заключение об отказе в согласовании земельного участка от 19.08.2013 N 091-08-13, письма ООО "СМУ "Лифт" от 06.06.2013, от 24.06.2013 N 491, N 492 и т.д.).

Письмом от 28.10.2013 N 1046 ООО "СМУ "Лифт" потребовало от общества с ограниченной ответственностью "Сургутские городские электрические сети" выдать технические условия на переустройство сетей энергоснабжения, попадающих в зону земельного участка под благоустройство и заезд по Нефтеюганскому шоссе 18/2.

Технические условия получены согласно письму ООО "СГЭС" от 21.11.2013 N 2216.

На основании распоряжения Администрации от 08.07.2014 N 1956 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 N 390 с целью предоставления ООО "СМУ "Лифт" земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101117:344) для организации благоустройства и заезда.

По ходатайству ответчика с целью проверки доводов о возможности использования спорного земельного участка судом первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта Союза "Сургутской торгово-промышленной плата" от 27.03.2019 N 116-02-00212.

Согласно выводам эксперта: при разделении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:65 и формировании новых двух земельных участков арендодателем не был обеспечен доступ к земельному участку с кадастровым номером 86:10:0101117:197; для строительства объекта необходимо было обустройство подъездного пути к объекту с дополнительно выделенного участка земли кадастровый номер 86:10:0101117:344; использовать земельный участок 86:10:0101117:344 без переустройства, расположенной на нем ВЛ-10 кВ для проезда строительной техники к объекту невозможно, в связи с наличием охранной зоны для ВЛ 10 кВ, но это условие сразу было оговорено при выделении земельного участка; окончание строительства объекта в установленный в разрешении срок было бы возможно при выполнении следующих условий:

-обеспечение арендодателем заезда на территорию отведенного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:197,

-своевременный отвод земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:344, выполнение отпуска участка ВЛ 10кВ под землю,

-наличие финансовой возможности у общества с ограниченной ответственностью "Сервисное монтажное управление "Лифт" для окончания строительства административно-бытового корпуса.

Таким образом, из материалов дела следует, что на момент предоставления земельного участка (как в 2012 году, так и в 2015 году) Администрацией не обеспечены необходимые условия для возможности выполнения работ по строительству спорного объекта ввиду отсутствия подъездных путей к земельному участку.

ООО "СМУ "Лифт" самостоятельно обратилось к Администрации с просьбой о предоставлении земельного участка под благоустройство и заезд, обратилось к ООО "СГЭС" за предоставлением технических условий, заказало проектную документацию, выполнило необходимые работы по участку линии электропередач.

Доводы истца о передаче участка для организации благоустройства и заезда в 2014 году, т.е. до заключение между сторонами спорного договора, судебная коллегией отклоняются, поскольку сам по себе факт передачи земельного участка не свидетельствует о возможности его использования, а наличие на нем линий электропередач, согласование условий по их переносу и выполнение соответствующих работ подтверждено материалам дела.

Отсутствие сведений о возможности использования земельного участка для целей проезда автотранспорта с учетом положений пункта 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением N 160, из материалов дела не следует.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции в том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями Администрации, выраженными путем предоставления земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101117:398 с недостатками - отсутствие возможности обеспечения проезда для строительной техники.

Соответственно, учитывая положения пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ и установленные обстоятельства, исковые требования Администрации не подлежали удовлетворению.

Подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 по делу N А75-13057/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Л.И. Еникеева О.А. Сидоренко