Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2019 г. N 09АП-43499/19

г. Москва

19 августа 2019 г.

Дело N А40-93725/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2019 года по делу N А40-93725/18, принятое судьей Немтиновой Е.В., по иску ООО "ДИАМАНТ" к Департамента городского имущества г.Москвы об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Игнатова Е.А. по доверенности от 01.08.2019

от ответчика: Брагина В.Н. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДИАМАНТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ДИАМАНТ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:000044:3234, расположенного по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 12, дом 12, стр.7, общей площадью общей площадью 228,6 кв.м. (подвал, помещение III, комнаты 1-3, 3а, 4, 4а, 5-7, 7а, 8, 8а, 9-18, 18а), изложив п. 3.1, в следующей редакции:

"цена Объекта составляет 25 230 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.03.2018 N 064-03 Н, выполненным ООО "Ай-Эс Консалтинг".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене ответчика.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Общество с 01.09.2006 является арендатором нежилых помещений общей площадью общей площадью 228,6 кв.м с кадастровым номером 77:01:000044:3234, расположенного по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 12, дом 12, стр.7 (подвал, помещение III, комнаты 1-3, 3а, 4, 4а, 5- 7, 7а, 8, 8а, 9-18, 18а), на основании договора аренды, заключенного с Департаментом (правопреемником).

Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Общество полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 10.08.2016 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений. Департамент отказал Обществу в предоставлении государственной услуги.

Арбитражный суд города Москвы решением от 07.07.2017 по делу N А40- 47225/17, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.01.2018, признал недействительным решение Департамента N33-5-1 18014/16-0-2 от 16.12.2016 о рассмотрении запроса на предоставлении государственной услуги; обязал Департамент восстановить нарушенные права заявителя в установленном законом порядке в течении 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Во исполнение данного решения Департамент 23.01.2018 направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 32 237 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.11.2017 N Д-858-0626/17, выполненного ООО "МБЦ". Кроме того, в договоре было указано, что оплата вносится единовременно, не позднее 1 месяца с даты заключения договора.

Общество, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратилось в оценочную организацию ООО "Ай-Эс Консалтинг".

В соответствии с подготовленным ООО "Ай-Эс Консалтинг" отчетом от 05.03.2018 N 064-03 Н, цена объекта составила 25 230 000 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате, а также ряда иных разногласий не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела (вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-47225/17) подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2018 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту (оценщику) Кирилловой Екатерине Владимировне.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 12, дом 12, стр.7, общей площадью 228,6 кв.м, кадастровый номер 77:01:000044:3234 (подвал, помещение III, комнаты 1-3, 3а, 4, 4а, 5-7, 7а, 8, 8а, 9-18, 18а) по состоянию на 10.08.2016?

Согласно экспертному заключению от 09.01.2019 N 193 по делу N А40-93725/18- 142-652, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 12, дом 12, стр.7, общей площадью 228,6 кв.м, кадастровый номер 77:01:000044:3234 (подвал, помещение III, комнаты 1-3, 3а, 4, 4а, 5-7, 7а, 8, 8а, 9-18, 18а) по состоянию на 10.08.2016 без учета НДС составляет 29 313 000 руб.

При таком положении указанная в экспертном заключении величина рыночной стоимости выкупаемого объекта (29 313 000 руб.) является достоверной и может быть использована при определении цены продажи выкупаемого имущества

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Цена, по которой имущество подлежит отчуждения публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Законом N 159-ФЗ не содержит положений ограничивающих право субъектов малого или среднего предпринимательства обратиться к компетентному оценщику (оценочной организации) для определения достоверной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Также Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной уполномоченным органом выкупной ценой имущества (например, определение ВС РФ от 05.05.2016 г. по делу N 305-ЭС15-19695).

Кроме того, согласно ст.6 Закона N 135-ФЗ следует, что любое лицо, которое на законных основаниях владеет и пользуется объектом оценки имеет право на оценку оценщиком данного объекта.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2019 года по делу N А40-93725/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Д.В. Пирожков А.И. Трубицын