|
21 августа 2019 г.
|
Дело N А57-5077/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена "20" августа 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" августа 2019 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2019 года по делу N А57-5077/2019 (судья Тарасова А.Ю.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" (ОГРН 1146449004404, ИНН 6449075860)
к закрытому акционерному обществу "Тролза" (ОГРН 1046404910090, ИНН 6449972323),
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" - Тюленева А.В., по доверенности от 02.02.2019, закрытого акционерного общества "Тролза" - Башаевой Л.А., по доверенности N 48 от 01.07.2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Тролза" о взыскании денежной суммы за произведенный капитальный ремонт арендуемых помещений в размере 673 155,96 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 464 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объёме.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что суд первой инстанции в нарушение норм материального и процессуального права, не затребовал у ответчика акт сверки по арендной плате за период действия договора аренды, являющегося юридически значимым документом при рассмотрении вопросов, связанных со взаимными расчётами между сторонами договора, в котором было бы видно поступление от истца платежных документов со сниженным размером арендной платы за 3 месяца 2018 года, т.е. с учетом затрат на проведение ответчиком по иску капитального ремонта, не учел наличия доказательств необходимости неотложной необходимости производства арендуемого имущества.
Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Закрытым акционерным обществом "Тролза" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Запчасти к станкам" (арендатор) заключен договор аренды N 2014120081 от 15.12.2014, по условиям которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование, за плату и на определённый срок, для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности объекты недвижимого и/или движимого имущества нежилые помещения общей площадью 895,4 кв.м., в том числе нежилые помещения площадью: 825 кв.м, 22 кв.м, 48,4 кв.м и станки.
В соответствии с пунктом 1 Приложения N 1 к Договору аренды постоянная часть арендной платы за предоставленные нежилые помещения составляет 100 000 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно.
Согласно Дополнительному соглашению N 5.1 от 26.06.2017 к Договору аренды, стоимость постоянной части арендной платы с 01.07.2017 была установлена в размере 150000 руб.
Размер переменной части арендной платы за помещения согласован в пункте 4.1.2 Договора аренды, которым предусмотрено включение расходов Истца, связанных с содержанием, эксплуатацией, переданного в аренду помещения. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем и отражается при выставлении счета на оплату переменной части арендной платы.
Исходя из условий Договора аренды (пункт 4.2.) обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленные по договору нежилые помещения и станки должна исполняться до 5 числа текущего календарного месяца.
Согласно пункту 4.3. Договора аренды переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5 дней с даты выставления счета.
Пунктом 7.1 установлено, что договору вступает в силу с момента его подписания и действует до его расторжения по инициативе одной из сторон.
Договор подписан сторонами и скреплен печатями.
Дополнительным соглашением N 6 от 13.06.2017 к Договору аренды, вступающим в силу с 01.08.2017, арендатору было предоставлено в аренду дополнительное нежилое помещение общей площадью 468 кв.м., в связи с чем, общая площадь арендуемых помещений составила 1 363,4 кв.м.
В силу Дополнительного соглашения N 6 от 13.06.2017 к Договору аренды, стоимость постоянной части арендной платы с 01.08.2017 была установлена в размере 250 000 руб.
Согласно пункту 3.11. Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.). Перечень работ по капитальному ремонту отражен в Приложении 8 к постановлению.
Из договора подряда следует, что заказчиком (истцом) согласовано выполнение работ по демонтажу кровельных балок, выполнение каркаса, обрешетка каркаса, покрыв парогидроизоляционным материалом, покрыв металлопрофилем, установка отливов.
Стороны не оспаривают капитальный характер произведенных работ.
Как верно установлено судом первой инстанции, договор N 2014120081 от 15.12.2014 г. по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.
Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта не установлен.
В обоснование исковых требований в материалы дела ответчиком представлено ряд писем.
Так, 10.07.2017 г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению N 6 от 13.06.2017 г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017 г. по 17.07.2017 г.
01.08.2017 г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению N 6 от 13.06.2017 г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017 г. по 10.08.2017 г.
10.08.2017 г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению N 6 от 13.06.2017 г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017 г. по 21.08.2017 г.
23.08.2017 г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению N 6 от 13.06.2017 г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017 г. по 01.09.2017 г., т.к. объект не готов к эксплуатации.
04.09.2017 г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению N 6 от 13.06.2017 г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017 г. по 15.09.2017 г., т.к. объект не готов к эксплуатации.
16.10.2017 г. в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении дополнительного соглашения, в связи с ненадлежащим состоянием принятого в аренду помещения, ссылаясь на то, что производственная необходимость в его использовании отпала.
25.12.2017 г. в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении дополнительного соглашения, в связи с ненадлежащим состоянием принятого в аренду помещения, ссылаясь на то, что производственная необходимость в его использовании отпала.
В материалы дела представлены также сопроводительные письма от 16.10.2018 г. о направлении истцом в адрес ответчика товарных накладных, счетов-фактур, коммерческого предложения на проведение кровельных работ, актов-сверки выполненных работ (л.д.43-44 т.1)
Из анализа представленных в материалы дела писем следует отсутствие требования со стороны арендатора к арендодателю произвести капитальный ремонт.
Как правильно установлено судом первой инстанции, доказательств того, что арендодатель уклонялся от производства капитального ремонта, в материалы дела не представлено, поскольку факты обращений к ответчику с данным требованием материалы дела не содержат.
Указание в письмах на то, что объект не готов к эксплуатации само по себе не является безусловным доказательством передачи в аренду объекта не соответствующего его назначению для использования арендатором.
Более того, подписанные сторонами акты приема-передачи объектов свидетельствуют о том, что объекты по договору аренды, в том числе с учетом дополнительных соглашений, переданы в удовлетворительном техническом состоянии, пригодны для использования по целевому назначению.
Из акта приема-передачи от 13.06.2017 г. (л.д. 30-35 т.1) также следует, что арендатор к арендодателю претензий по техническому состоянию передаваемых нежилых помещений не имеет.
Как правильно установлено судом первой инстанции, доказательств проведения работ в связи с неотложной необходимостью в материалы дела не представлено, совместные акты осмотра имущества сторонами не составлялись.
В материалы дела также представлено письмо от 22.10.2018 г., согласно которому ответчик просил сделать перерасчет арендной платы по договору за октябрь 2018 г., т.к. ограничен доступ на территорию цеха и деятельность не ведется, а также представлены претензии от 17.10.2018 г. и 22.10.2018 г. с требованием обеспечить доступ сотрудникам для производства работ (л.д.47-49 т.1). Данные документы суд первой инстанции обоснованно признал не относимыми к существу спора, поскольку требования истца не связаны с обязанием обеспечить доступ на территорию.
Доводы истца о наличии договоренностей на проведение ремонта кровли суд первой инстанции верно находит бездок
