Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2019 г. N 15АП-12884/19

город Ростов-на-Дону

20 августа 2019 г.

дело N А32-48985/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от Администрации города Сочи: представитель Плотников Д.И. по доверенности от 27.12.2018;

от ОАО "Автогрузсервис": представители Кадейкин В.В. по доверенности от 01.05.2019, Максимов И.Ю. по доверенности от 18.01.2019;

от жилищно-строительного потребительского кооператива "Изумрудный": представитель Максимов И.Ю. по доверенности от 08.02.2018.

рассмотрев в открытом судебном заседании заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи; открытого акционерного общества "Автогрузсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2019 по делу N А32-48985/2018,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.

по иску Администрации города Сочи (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148)

к ответчику открытому акционерному обществу "Автогрузсервис"

(ОГРН: 1022302714477, ИНН: 2317011943)

о признании права требования, о понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре,

по встречному иску открытого акционерного общества "Автогрузсервис"

(ОГРН: 1022302714477, ИНН: 2317011943)

к Администрации города Сочи (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148)

о признании договора недействительным,

при участии третьего лица жилищно-строительного потребительского кооператива "Изумрудный" (ОГРН: 1072317003065, ИНН: 2317048380),

УСТАНОВИЛ:

Администрацией города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Автогрузсервис" (далее - общество, ответчик) о признании права требования Администрации города Сочи о передаче ОАО "Автогрузсервис" 1 309,8 кв.м. от общей площади объекта согласно договору инвестирования от 26.03.2018 г. N 03.3/265 в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Кирпичная, 24 Адлерского района города Сочи и обязании ОАО "Автогрузсервис" исполнить условия договора инвестирования от 26.03.2018 г. N 03.3/265 в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул.Кирпичная, 24 Адлерского района города Сочи в полном объеме, а именно обязать передать 1 309,8кв.м. от общей площади объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЖСК "Изумрудный".

ОАО "Автогрузсервис" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском к Администрации города Сочи о признании недействительным договора от 26.03.2008 г. N 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул.Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи и ОАО "Автогрузсервис".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2019 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5 договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность. Ответчик имеет реальную возможность исполнить условия договора инвестирования N 03.3/265 от 26.03.2008, однако в добровольном порядке договор не исполняет.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик также обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что предъявляя свой встречный иск, ОАО "Автогрузсервис" определило начало течения срока исковой давности с 28.03.2017 - с момента принятия постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-9570/2016, которым было признано недействительным дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка. ОАО "Автогрузсервис" полагает, что исходя из сущности договора инвестирования и его пунктов 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 исполнение им обязанностей инвестора по договору инвестирования было обусловлено соблюдением процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке, поэтому установленная 28.03.2017 Арбитражным судом Северо-Кавказского округа недействительность дополнительного соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка выявила недействительность фундаментальных условий договора инвестирования от 26.03.2008 N 03.3/265, закрепленных в пунктах 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 договора, и регламентировавших возможность и процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке, и, как следствие, недействительность договора инвестирования в целом. Таким образом, об обстоятельствах, связанных с недействительностью договора инвестирования, истец по встречному иску узнал только 28.03.2017, в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора инвестирования от 26.03.2008 г. N 03.3/265 не пропущен.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней, которую просил удовлетворить, отменив решение суда в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску; возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы, которую просили удовлетворить, отменив решение суда в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску; возражали против удовлетворения апелляционной жалобы истца с учетом представленного отзыва.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца, поддержал позицию ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.03.2008 года между администрацией города Сочи и ОАО "Автогрузсервис" (инвестор) заключён договор N 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи.

Под инвестиционным объектом стороны понимают многоэтажные жилые дома со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 17 326 кв.м., на строительство которых инвестор направляет собственные и/или привлечённые средства в рамках реализации инвестиционного проекта (п. 1.1.2 договора).

Под земельным участком стороны понимают земельный участок площадью 43 142 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 4, зона по генплану г.Сочи - зона курортных парков и других зелёных насаждений, производственная зона, категория земель - земли населённых пунктов, экономикопланировочная зона А-11-б, зона округа горно-санитарной охраны курорта -вторая. Земельный участок принадлежит инвестору на праве аренды (договор аренды земельного участка от 12.02.1996 N 61, п.1.1.13 договора).

Согласно пункту 2.1 договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства -4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

В п.п. 4.1.1, 4.1.2 договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

* оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

* после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4 договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В рамках исполнения договора администрация 11.11.2009 выдала обществу разрешение N RU23309/961 на строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б"), общая площадь зданий 20 150,8 кв.м., количество этажей: блок "А" - 15 этажей + цокольный этаж, блок "Б" - 15 этажей + подвальный этаж.

Согласно разрешению от 07.07.2014 N RU23309-2925 администрация разрешила обществу строительство объекта "Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б") общей площадью зданий 20 150,8 кв.м., количества этажей: блок "А" -17, блок "Б" -17, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная,24".

В пункте 4.2.7 договора инвестор (общество) принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.5. договора.

Согласно пункту 2.5. договора инвестор (общество) принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путём передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта. Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 93,5% от общей площади объекта (п. 2.6 договора) и соответственно, у администрации -причитающихся ей 6,5% от общей площади объекта (п.2.5. договора).

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования администрация заключила с обществом дополнительное соглашение от 30.06.2008 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка для жилищного строительства.

В пункте 3.3 договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа - получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа - оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Инвестиционный объект, общей площадью 20 150,8 кв.м., введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 N RU -23-309-1353-2018.

Обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5 договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность.

В адрес ОАО "Автогрузсервис" истцом была направлена претензия от 6887/07.02-34 от 28.06.2018 об исполнении обязательств по договору, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Общество обратилось в арбитражный суд с встречным иском, ссылаясь на то, что Администрация города Сочи на момент заключения договора инвестирования от 26.03.2008 N 03.3/265 не имела полномочий осуществлять действия, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка, подлежащею застройке, и фактически предоставила истцу по встречному иску земельный участок с нарушением установленного законам порядка. Исходя из сущности договора инвестирования и его пунктов 1.1.7, 2,1 и 4.1.1 исполнение обязанностей инвестора (общества) по договору инвестирования было обусловлено соблюдением процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах общество полагает условия договора инвестирования от 26.03.2008 г. N 03.3/265, закрепленные в пунктах 1.1.7, 2.1 и 4.1.1 договора и регламентировавшие возможность и процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке, не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 615 ГК РФ, статьи 30.1. и пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, в связи с чем в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожным.

При принятии решения суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора инвестирования, и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с этим, для квалификации возникших между сторонами правоотношений, применяются правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Закона N 39-ФЗ не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что согласно п.п. 4.1.1., 4.1.2. договора инвестирования администрация приняла на себя:

оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проект;

после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов

Согласно пункту 1.1.4 договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Как верно указал суд первой инстанции, исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Кодекса о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, принятие обязанности по передаче имущества в пользу администрации вызвано не заключением договора пожертвования в пользу муниципального образования, а как оплата по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых на себя обязательств.

Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

При рассмотрении Арбитражным судом Краснодарского края дела А32-9570/2016, в котором Администрация города Сочи участвовала в качестве ответчика, а ОАО "Автогрузсервис" - в качестве истца (заявителя), дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 43 142 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402015:0005 расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 24, на "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на часта участка многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения" было признано недействительным (ничтожным) на основании положений статьи 168 ГК РФ.

Основанием для признания дополнительного соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.19% N 4900000061, подписанного между сторонами, ничтожным послужили следующие обстоятельства.

При рассмотрении дела N А32-9570/2016 Арбитражным судом СевероКавказского округа было установлено, что Администрация города Сочи на момент заключения договора инвестирования от 26.03.2008 N 03.3/265 не имела полномочий осуществлять действия, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, подлежащего застройке, и фактически предоставила истцу по встречному иску земельный участок с нарушением установленного законам порядка.

Аналогичные выводы содержатся и в мотивировочной части вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 по делу N А32-54143/2017 о признании права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в отношении незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, но адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 24.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом, администрация добровольно не выдавала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отказывая обществу в выдаче такого разрешения. Отказы администрации были обжалованы обществом в судебном порядке в рамках дел N А32-39053/2014 и А32-9570/2016.

В результате многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения был введен в эксплуатацию 30.05.2018 (разрешение N RU23-30-1353-2018) на основании решения суда Центрального района города Сочи от 21.05.2018 по обращению членов ЖСПК "Изумрудный".

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Сочи от 21.05.2018 установлено, что общество в целях получения разрешения на ввод спорного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обратилось в администрацию, предоставив весь необходимый комплект документов. Однако в результате воспрепятствования администрации разрешение обществу не было выдано. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения лиц, являющихся участниками строительства жилого дома на основании договоров долевого участия в строительстве, с требованиями о понуждении администрации выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением суда общей юрисдикции на администрацию судом была возложена обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б"), расположенные по адресу: г. Сочи ул. Гастелло-Кирпичная, 24.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия администрации явно свидетельствуют о неисполнении условий договора инвестирования и непредставлении администрацией содействия при строительстве обществом многоквартирного дома. Администрация не исполняла условия инвестиционного договора от 20.04.2007, в связи с чем у нее отсутствуют основания требовать исполнения обязанности по передаче имущества.

Доводы администрации о том, что общество уклоняется от исполнения обязанности по передаче в пользу администрации 6,5% (1309,8 кв. м) от общей площади объекта, были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены, поскольку у общества не наступила обязанность по передаче имущества ввиду непредставления администрацией встречного исполнения.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (ЕГРП) этого права за покупателем.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, жилые и нежилые помещения переданы члена ЖСПК "Изумрудный", что свидетельствует о принадлежности помещений в многоэтажных жилых домах со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (Блок А и Блок Б) по ул. Гастелло-Кирпичная, 24 в Адлерском районе г. Сочи третьим лицам.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец по первоначальному иску не представил в материалы дела доказательства нахождения спорного имущества у ответчика, а также то, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, как верно указал суд первой инстанции, в договоре инвестирования стороны не согласовали необходимые и достаточные сведения, позволяющие индивидуализировать помещения, подлежащие передаче администрации.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации по первоначальному иску.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска, в апелляционной жалобе администрации не приведено.

Решением суда также отказано в удовлетворении встречного иска в связи с пропуском срока исковой давности для оспаривания спорного договора.

Оспаривая решение суда в указанной части, ответчик ссылается на то, что предъявляя свой встречный иск, ОАО "Автогрузсервис" определило начало течения срока исковой давности с 28.03.2017 - с момента принятия постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-9570/2016, которым было признано недействительным дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка. ОАО "Автогрузсервис" полагает, что исходя из сущности договора инвестирования и его пунктов 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 исполнение им обязанностей инвестора по договору инвестирования было обусловлено соблюдением процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке, поэтому установленная 28.03.2017 Арбитражным судом Северо-Кавказского округа недействительность дополнительного соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка выявила недействительность фундаментальных условий договора инвестирования от 26.03.2008 N 03.3/265, закрепленных в пунктах 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 договора, и регламентировавших возможность и процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в установленном законом порядке, и, как следствие, недействительность договора инвестирования в целом. Таким образом, об обстоятельствах, связанных с недействительностью договора инвестирования, истец по встречному иску узнал только 28.03.2017, в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора инвестирования от 26.03.2008 г. N 03.3/265 не пропущен.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 2.1 договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства -4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

В соответствии с постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-9570/2016, указывая на ничтожность дополнительного соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд кассационной инстанции указал на нарушение установленного законом порядка для изменения вида разрешенного использования земельного участка заключением соответствующего дополнительного соглашения.

Между тем, пунктом 2.1 договора стороны предусмотрели строительство объекта при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-9570/2016 о ничтожности дополнительного соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 г. N 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка не свидетельствуют о недействительности самого договора, предусматривающего изменение вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке, и, как следствие, не свидетельствуют о необходимости исчисления срока исковой давности при оспаривании договора с даты признания недействительным дополнительного соглашения.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске обществом срока исковой давности, поскольку иск предъявлен за пределами трех лет с того момента, когда наступил срок исполнения обязательств по заключенной сторонами сделке.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2019 по делу N А32-48985/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов