Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2019 г. N 02АП-5737/19

г. Киров

23 августа 2019 г.

Дело N А29-3227/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Богатыревой Н.Н.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 по делу N А29-3227/2019, принятое судом в составе судьи Кокошиной Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: 1101117254, ОГРН: 1031100438170)

к администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, бюджетное учреждение "Управление капитального строительства муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101487618, ОГРН: 1071101000959)

об обязании передать объект долевого строительства, признать право собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северстрой" (далее - истец, дольщик, Общество, ООО "Северстрой") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - ответчик, заявитель жалобы, застройщик, Администрация, администрация МОГО "Сыктывкар"):

- об обязании передать по акту приема - передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме N 30 по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон (характеристики квартиры: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж -1, подъезд - 1) (далее - спорная квартира, Объект);

- о признании права собственности на данную квартиру.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено бюджетное учреждение "Управление капитального строительства муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - третье лицо, БУ "УКС МО ГО "Сыктывкар").

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не принято во внимание, что ООО "Северстрой" не исполнило в полном объеме свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от 08.06.2018 N 31-М/Д-14, в частности, только 700 000 руб. из 1 566 400 руб. стоимости квартиры погашено путем зачета взаимных требований на основании соглашения от 11.11.2016 N 20/30, в дальнейшем по причине возбуждения дела о банкротстве Общества ответчик был вынужден подать заявление о включении в реестр требований кредиторов на остаток долга по указанному договору (866 400 руб.), однако, до настоящего времени вышеуказанная задолженность не погашена. Считает, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению только на условиях обременения объекта недвижимости в пользу ответчика до момента фактического исполнения истцом обязательств по полной оплате стоимости объекта долевого строительства, после чего спорный объект недвижимости перейдет в конкурсную массу, в противном случае интересы ответчика будут ущемлены, поскольку спорный объект недвижимости перейдет в конкурсную массу и истец может получить неосновательное обогащение в виде суммы неуплаченной задолженности по договору. Кроме того, ответчику известно о намерении истца переуступить свои права по договору от 08.06.2018 N 31-М/Д-14 иным лицам по договору цессии.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

28 августа 2014 года между ответчиком в лице БУ "УКС МО ГО "Сыктывкар" (застройщик) и истцом (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 31-М/Д-14 (далее - спорный договор, л.д.8-10).

По условиям пункта 3.1 договора его предметом является долевое участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого дома N 30, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон, в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома, а именно: квартиры со следующими характеристиками: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж - 1, подъезд - 1, при этом застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме дольщику.

Согласно пункту 3.2 договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года; передать в собственность дольщика квартиру в срок до 01.03.2016.

Условия оплаты объекта отражены в пункте 4.1 договора, согласно которому за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 1 566 400 руб.; оплата производится в следующем порядке:

1 взнос - 470 000 руб. в срок до 30.09.2014 из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 44 000 руб.;

последующие взносы - не позже 30.09.2015 ежеквартально равными долями по цене одного квадратного метра общей площади квартиры, установленной на дату платежа.

По окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику по акту приема-передачи долю - квартиру в состоянии согласно настоящему договору (пункт 5.1.5 договора).

Соглашением о зачете взаимных требований N 20/30 от 11.11.2016, заключенным между БУ "УКС МО ГО "Сыктывкар" и ООО "Северстрой", произведен зачет взаимных требований на сумму 700 000 руб.

С учетом частичной оплаты задолженность ООО "Северстрой" по договору от 28.08.2014 N 31-М/Д-14 составляет 866 400 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.12.2017 по делу N А29-12942/2016 ООО "Северстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мосякин Алексей Емельянович.

Определением суда от 08.05.2018 Мосякин А.Е. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Северстрой".

Определением суда от 30.05.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Мун Игорь Эдуардович.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2018 по делу N А29-12942/2016 (Т-140142/2017), принятым по заявлению администрация МОГО "Сыктывкар", задолженность Общества перед Администрацией по договору участия в долевом строительстве от 28.08.2014 N 31-М/Д-14 в сумме 866 400 руб. включена в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Истец указывает, что многоквартирный жилой дом N 30 (квартал малоэтажной застройки м. Чит и м. Кочпон г. Сыктывкар. 1 очередь) введен в эксплуатацию 05.10.2018, что подтверждается разрешением от 05.10.2018 N 11 -RU11301000-042-2018 (л.д.25-29).

Письмом от 06.02.2019 исх. N 01/1-16/141 Администрация сообщила Обществу об отказе в передаче ему спорной квартиры после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылаясь на неисполнение истцом встречных обязательств по оплате квартиры в полном объеме (л.д.12).

Поскольку требования Общества о передаче ему спорной квартиры оставлены без исполнения, право собственности не зарегистрировано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, в отсутствие доказательств расторжения сторонами договора участия в долевом строительстве от 28.08.2014 N 31-М/Д-14, принимая во внимание обстоятельства неплатежеспособности дольщика ООО "Северстрой", установленные судом в рамках дела N А29-12942/2016, а также предпринятые застройщиком действия по дальнейшему исполнению спорного обязательства путем обращения в суд за включением оставшейся суммы долга по договору в реестр требований кредиторов должника, пришёл к выводу о том, что требования ООО "Северстрой" о передаче ему объекта долевого участия в строительстве (спорной квартиры) заявлены правомерно, так как по своей сути соответствуют принципу встречного исполнения гражданско-правовых обязательств и направлены против злоупотребления правом на стороне ответчика.

Удовлетворяя заявленные истцом требования о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что наличие спора о праве в данном случае влечет неопределенность в вопросе включения данного имущества в конкурсную массу ООО "Северстрой", а значит, нарушает права не только должника (истца), но и его кредиторов.

Удовлетворение судом заявленных исковых требований послужило основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Правоотношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 названного Закона.

По общему правилу, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства.

Аналогичный порядок передачи квартиры по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию закреплен сторонами в пункте 5.1.5 договора.

В силу пункта 2 статьи 12 названного Закона обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Порядок и сроки оплаты объекта установлены пунктом 4.1 договора.

По смыслу названных норм и условий спорного договора, обязанность передать объект долевого строительства возникает у застройщика после получения разрешения на ввод в эксплуатацию зданий и при исполнении участником строительства обязательств по уплате цены договора в полном объеме.

Как следует из исковых требований, основанием заявленных требований является неисполнение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве от 28.08.2014 N 31-М/Д-14 в части передачи истцу спорной квартиры.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В силу статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, расчет по договору от 28.08.2014 N 31-М/Д-14 произведен частично на сумму 700 000 руб., оставшаяся часть долга в сумме 866 400 руб. включена в третью очередь реестра требований кредиторов должника (определение Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2018 по делу N А29-12942/2016 (Т-140142/2017).

Факт отсутствия доказательств расторжения сторонами договора участия в долевом строительстве, а также отказ застройщика по требованию конкурсного управляющего Общества возвратить дольщику денежные средства в сумме 700 000 руб., зачтённые в счет исполнения обязательств по данному договору, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 14.01.2019 по делу N А29-625/2018.

Таким образом, при наличии обстоятельств неплатежеспособности дольщика застройщик не принял мер к расторжению договора в порядке части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, а избрал иной способ защиты своих прав, направленный на сохранение обязательственных правоотношений между сторонами.

Обращаясь с требованием по настоящему делу, конкурсный управляющий ссылался на отказ ответчика в передаче истцу спорного объекта, находящегося во владении Администрации, до момента его полной оплаты, что изложено в письме Администрации от 06.02.2019 исх. N 01/1-16/141 и ответчиком не оспаривалось.

Учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также статус Администрации как кредитора в деле о банкротстве Общества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что уплата денежных средств по спорному договору будет произведена после реализации конкурсной массы должника, в которую подлежит включению спорная квартира, с учётом очередности удовлетворения требований иных кредиторов.

Таким образом, суд первой инстанции, на основании исследования и оценки представленных доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя жалобы о том, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению только на условиях обременения объекта недвижимости в пользу Администрации до момента фактического исполнения обязательств по полной оплате стоимости объекта долевого строительства, как это предусмотрено положениями пункта 5 статьи 488 ГК РФ, не принимаются апелляционным судом, поскольку оснований для квалификации договора от 28.08.2014 N 31-М/Д-14 как договора купли-продажи на условиях рассрочки оплаты объекта у суда не имеется.

Иные доводы заявителя, отраженные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения и не влияют на выводы суда.

Апелляционная инстанция полагает, что судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по приведённым в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 по делу N А29-3227/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Л.Н. Горев С.Г. Полякова