Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2019 г. N 09АП-29297/19

г. Москва

22 августа 2019 г.

Дело N А40-291661/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-291661/18, принятое судьей Смысловой Л.А. по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ЗАО "СТАТУС" (ИНН 7737023517, ОГРН 1027739221982) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Панькина Л.И. по доверенности от 30.01.2019;

от ответчика: Сережкин А.П. по доверенности от 09.01.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "СТАТУС" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 11.12.2017 в размере 6 846 511 руб. 05 коп., неустойки в размере 462 958 руб. 55 коп. за период с 06.10.2016 по 11.12.2017 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку договор купли-продажи, по мнению заявителя, считается заключенным в момент достижения в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора, а не в момент вступления решения суда в законную силу, а потому суд первой инстанции неверно произвел расчет задолженности.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ЗАО "СТАТУС" заключен договор аренды нежилого помещения от 24.03.2004 N 02-00152/04 площадью 564,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Коптевский Б., д. 6.

Договор заключен на срок с 30.04.2004 по 01.07.2025 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2015).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1 Дополнительного соглашения от 01.10.2015, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 01.10.2016 по 11.12.2017, в результате чего, за ним образовалась задолженность в сумме 6 846 511 руб. 05 коп.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора, предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 06.10.2016 по 11.12.2017 в сумме 462 958, 55 руб.

Истцом в адрес ответчика были направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил следующее.

ЗАО "СТАТУС" 22.12.2015 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

В соответствии с положениями закона Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 28.01.2016 г. N 138-15Б/141, выполненному ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2016 г. N207/С-16, рыночная стоимость объекта составляет 49 754 000 руб.

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно выполненному ООО "Прайс Информ" по заказу истца отчету N 8332 от 14.03.2018 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 3-я, д.6, общей площадью 115,7 кв.м (этаж 1, пом. I, комн. 1-6, 6а, 6б, 6в, 6г, 7, 7а, 8-12)., цена спорного объекта составила 6 910 599 руб.

Посчитав, что цена предложенная Департаментом и указанная в проекте Договора купли-продажи арендуемого имущества, необоснованно завышена, ответчик обратился в независимую оценочную организацию для определения рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений и по получении отчета об оценке, 12 апреля 2014 г., то есть за 5 (пять) дней до истечения вышеуказанного предельного, установленного законом 30-ти дневного срока для заключения Договора купли-продажи, обратилось в Департамент с письмом, в котором выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем подписания предложенного Департаментом проекта Договора купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя цену выкупаемых помещений, установленную независимой оценочной организацией и предложила Департаменту со своей стороны заключить Договор купли-продажи в предложенной редакции.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ООО "БИЛДИНГ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 20.01.2017 по делу N А40-117114/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 30 мая 2017 года.

Однако, договор купли-продажи между Департаментом городского имущества г. Москвы и ЗАО "СТАТУС" заключен договор купли-продажи заключен 12.12.2017 N 59-5058.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку начиная с 31 мая 2017 г., ранее приостановленный, в связи с оспариванием достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, предусмотренный законом 30-ти дневный срок, установленный для заключения Договора купли-продажи, возобновил свое течение и действовал оставшиеся 5 дней до предельной даты его окончания, а именно до 04 июня 2017 года включительно, таким образом, сумма задолженности подлежащая взысканию за период с 01.10.2016 по 04.06.2017 составляет 3 756 883 руб. 94 коп., пени за период с 01.06.2016 по 04.06.2017 в размере 162 434 руб. 80 коп.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением 20.01.2017 по делу N А40-117114/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 31 мая 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом следует учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, является несостоятельным и не может быть принят во внимание апелляционным судом.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-291661/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев М.С. Кораблева