Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2019 г. N 09АП-44019/19

г. Москва

23 августа 2019 г.

Дело N А40-85149/19

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кочешковой М.В.,

судей:	Мухина С.М., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2019 г. по делу N А40-85149/19

принятое судьей Махлаевой Т.И.

по заявлению ЗАО "Конрэйс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения

в присутствии:

от заявителя:	Большова Е.В. по дов. от 11.03.2019;
от заинтересованного лица:	Сухов Д.А. по дов. от 26.12.2018;
от третьего лица:	Ивашурина А.А. по дов. от 04.03.2019;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (далее - Заявитель, ЗАО "Конрэйс", Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по г. Москве, Управление) о признании незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве от 14.03.2019 г. N 77/011/227/2018-7527 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 27.08.2018 г. к договору аренды земельного участка от 04.12.2008 г. N М-01-034049 по адресу: г. Москва, пер. Б. Полуярославский, вл. 18, стр. 1,3,4,5,9, кадастровый номер 77:01:0003001:1000.

К участию в деле в качестве Третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора третьего лица привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ, Департамент).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2019 г. заявление ЗАО "Конрэйс" удовлетворено.

Управление Росреестра по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по г. Москве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители ЗАО "Конрэйс", ДГИ с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

. Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон по делу, Третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что между Департаментом и Заявителем заключен Договор аренды N М-01-034049 от 04.12.2008 в отношении земельного участка 77:01Ю003001:1000.

В дальнейшем между сторонами данного Договора аренды было заключено Дополнительное соглашение от 27.08.2018 г., предусматривающее изменение цели предоставления земельного участка с "эксплуатации зданий под административные цели, торговые цели и эксплуатации автосервиса" на: "для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с ГПЗУ RU77-202000-017937, а именно гостиничное обслуживание".

Управлением Росреестра по г. Москве было отказано в государственной регистрации данного Дополнительного соглашения по мотиву нарушения процедуры предоставления земельных участков, заключающегося в непроведении торгов.

Удовлетворяя заявление Общества, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Управление Росреестра по г. Москве отказало в государственной регистрации Договора аренды и Дополнительного соглашения к нему по основаниям, не предусмотренным законом. Представленные на государственную регистрацию документы, вопреки мнению государственного регистратора, соответствуют действующему законодательству.

Так, по мнению государственного регистратора, представленные на государственную регистрацию договор аренды и Дополнительное соглашение к нему противоречат статье 39.6 ЗК РФ.

Однако государственным регистратором при вынесении оспариваемого решения не было учтено, что согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

При этом данная норма не устанавливает ограничения в части цели предоставления такого земельного участка.

Управление ошибочно ссылается на пункт 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которой в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Данная норма касается незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий, сооружений, поскольку проведение торгов на использование застроенного земельного участка нарушало бы исключительное право на приобретение земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенного на этом земельном участке.

Вместе с тем, согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003001:1000 расположены принадлежащие Заявителю на праве собственности здания с адресными ориентирами г. Москва, Большой Полуярославский пер., д. 18, стр. 1, 3, 4, 5, 9.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, поскольку исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеет Заявитель, никакое иное лицо не могло получить права на осуществление строительства на данном земельном участке в обход Заявителя.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003001:1000 уже имеет соответствующий вид разрешенного использования: размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) (4.7.1).

Данные обстоятельства делают невозможным и незаконным проведение торгов на заключение договора аренды для целей строительства (реконструкции) на земельном участке 77:01:0003001:1000, поскольку в данном случае были бы нарушены исключительные права Заявителя.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 1 1 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, государственным регистратором было в оспариваемом отказе было указано на необходимость проведение торгов на заключение договора аренды, однако, на проведение таких торгов не только содержится прямой законодательный запрет (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ), но и проведение таких торгов в принципе противоречит основам земельного законодательства, в частности принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотренное абзацем вторым пункта 1 статьи 36 ЗК РФ право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ установлены аналогичные правила предоставления земельных участков собственникам расположенных на них объектов капитального строительства.

Следовательно, исключительное право на заключение договора аренды в отношении данного земельного участка принадлежит ЗАО "Конрэйс", город Москва как собственник земельного участка лишен возможности его использования и распоряжения им каким-либо иным способом, кроме как путем предоставления в аренду или в собственность правообладателю расположенного на нем здания.

При таких обстоятельствах, как верно счёл суд первой инстанции, с учетом правовых норм пункта 1 статьи 39.6, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, проведение торгов в отношении рассматриваемого земельного участка невозможно и не требуется для заключения Дополнительного соглашения от 29 мая 2018 года.

Допустимость заключения такого дополнительного соглашения, в том числе в части изменения цели предоставления земельного участка под строительство (реконструкцию), вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом, а именно: правом собственника участка разрешить осуществление на нем строительства (реконструкции), с одной стороны, и правом собственника здания на изменение конструктива и характеристик такого здания путем строительства (реконструкции), с другой стороны. Такие права не могут быть ограничены иначе как в порядке, предусмотренном законом.

Суд правильно указал на несостоятельность ссылок Управления на Определения Верховного суда РФ N 18-КГ15-173 от 16.12.2015 г. и 305-КГ16-20468 от 08.02.2017 г..

Так, в Определении Верховного суда РФ N 18-КГ15-173 от 16.12.2015 г. указано, что законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

В данном деле для целей строительства предоставлялся земельный участок, свободный от объектов недвижимости, т.к. ранее он имел разрешенное использование для сельскохозяйственного использования и именно поэтому суд сделал соответствующий вывод о необходимости проведения торгов.

Фактические обстоятельства дела, рассмотренного в Определении Верховного Суда РФ от 08.02.2017 г. N 305-КГ16-20468 также связаны с жилищным строительством на земельном участке, свободным от объектов недвижимости, принадлежащих каким-либо лицам.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что оспариваемое Заявителем решение Управления Росреестра по г. Москве от 14.03.2019 г. N 77/011/227/2018-7527 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 27.08.2018 г. к договору аренды земельного участка от 04.12.2008 г. N М-01-034049 по адресу: г. Москва, пер. Б. Полуярославский, вл. 18, стр. 1,3,4,5,9, кадастровый номер 77:01:0003001:1000. является незаконным.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2019 по делу N А40-85149/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.В. Кочешкова

Судьи

С.М. Мухин Л.Г. Яковлева