Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2019 г. N 09АП-33705/19

город Москва

21 августа 2019 г.

Дело N А40-8968/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2019 года по делу N А40-8968/2018, принятое судьей Кантор К.А.

по иску ЗАО "С-Медиа"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недостоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Беликов М.А. по доверенности от 17.01.2018

от ответчика: Брагина В.Н. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 302,9 кв. м., расположенного по адресу г. Москва, ул. Брестская 1-я, д. 62, кадастровый номер 77:01:0004018:6547, указанную в проекте Договора купли-продажи недвижимости, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.11.2017 г. N Д858-0650/17, выполненным ЗАО "МБЦ" и положительным экспертным заключением от 06.12.2017 г. N ГК/858/17-614, подготовленным МСНО-НП "ОПЭО"; об урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении нежилого помещения, площадью 302,9 кв. м., расположенного по адресу г. Москва, ул. Брестская 1-я, д. 62, кадастровый номер 77:01:0004018:6547, установив цену выкупаемого недвижимого имущества (пункт 3.1 договора купли-продажи) по результатам проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества; об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества по цене, установленной по результатам проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Решением от 23.04.2019 г. суд урегулировал разногласия сторон в соответствии с судебной экспертизой, в удовлетворении остальной части иска отказал.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что экспертом неправомерно подобраны объекты-аналоги; истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 1-869/07 от 17.08.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2015).

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 03.11.2017 г., что ответчиком не оспаривается.

В ответ на заявление о выкупе истца ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи.

В пункте 3.1. проекта договора купли-продажи арендуемого истцом имущества указана цена 42 908 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.11.2017 N 223/43-4-18, выполненным ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" и положительным экспертным заключением 30.11.2017 г. N Д858-0650/17 и положительным экспертным заключением от 06.12.2017 N ГК/858/17-614, подготовленным МСНО-НП "ОПЭО".

Пунктом 3.4. проекта договора устанавливается оплата ежемесячными платежами в размере не менее 715 133 руб. 34 коп и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, согласно заключению специалиста об оценке рыночной стоимости от 11.04.2018 г., выполненного ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ ОЦЕНКА", стоимость объекта составляет 30 666 600 руб. Истец 19.01.2018 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договоры купли-продажи недвижимости, с протоколами разногласий указав в редакции покупателя (истца) цену: 30 666 600 руб.

Ответчик своим письмом от 25.01.2018 года отклонил протокол разногласий, и принял решение об отказе в предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований в части урегулирования разногласий на основании следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2007 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Включение объекта в реестр объектов культурного наследия ответчиком не подтверждено.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено ООО "БК-Пифагор", однако, суд первой инстанции, установив неполноту и неясность заключения экспертизы, назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз".

По результатам данной экспертизы стоимость спорного объекта составила 30 677 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В частности, возражение ответчика о том, что подобранные судебным экспертом аналоги помещений не являются корректными, подлежит отклонению как документально необоснованное и противоречащее пояснениям эксперта, письменные пояснения которого были представлены в суд первой инстанции, и из которых следует, что объекты по функциональному назначению аналогичны спорному и относятся к одному сегменту рынка, также эксперт в пояснениях указал о применении (неприменении) им корректировок, влияющих на стоимость спорного объекта.

Ссылка заявителя на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, подлежит отклонению.

Основанием для обращения общества в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 г. N 11657/11.

Кроме того, истец в настоящем иске заявил как требование об урегулировании разногласий, так и требование об обязании заключить договор.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия сторон, а в иске об обязании заключить договор отказал, что истцом не обжалуется.

Также не может служить основание к отказу в иске и ссылка ответчика на то, что он является ненадлежащим по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной в проекте договора, направленном Департаментом, поскольку в иске в данной части отказано, решение суда в данной части сторонами также не обжаловано.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2019 года по делу N А40-8968/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын