Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 12АП-2413/19

г. Саратов

26 августа 2019 г.

Дело N А12-40898/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рафиковой Р.М.

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 января 2019 года по делу N А12-40898/2018 (судья Муравьев А.А.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны (ОГРН 317619600069040 ИНН 612901452062) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), муниципальному унитарному предприятию "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543 ИНН 3444015290), третье лицо: администрация Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23 согласно отчёта об оценке NОН 865 от 30.06.17, признании односторонней сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Тихомировой О.Ю. - Фоминой С.А, действующей на основании доверенности от 20 августа 2018 года.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской обратился индивидуальный предприниматель Тихомирова Оксана Юрьевна (далее по тексту - истец, ИП Тихомирова О.Ю.) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее по тексту - департамент), муниципальному унитарному предприятию "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (далее по тексту - МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации") о:

- признании недостоверной, использовавшуюся департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и администрацией Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды N 10160 от 10 ноября 2011 года с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5 873 кв.м., определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_1744зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации" в размере 9 890 132 рублей;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5 873 кв.м. в размере 4 176 000 рублей, согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N ОН 865 от 30 июня 2017 года, выполненного Волгоградским центром оценки и судебной экспертизы;

- признании односторонней сделки по изменению размера арендной платы с 01.04.2017 по договору аренды N 10160 от 10 ноября 2011 года земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5 873 кв.м. недействительной.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 января 2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Ответчики, в нарушение требований статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2019 года, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и объяснениях на неё, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив на основании статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10 ноября 2011 года между администрацией Волгограда (Арендодатель) и Чулковым Сергеем Ивановичем (Арендатор) был заключён договор аренды N 10160 (далее по тексту - договор) земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, общей площадью 5.873 кв.м, сроком действия по 22.01.2056 года.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что участок предоставлен для эксплуатации производственной базы в составе административного здания с пристройками бытового, производственного и административного назначения, здания КПП, двух гаражных боксов, здания столярной мастерской, склада хранения ГСМ, незавершенного строительством служебного строения.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 08.02.2012.

Согласно пунктам 2.4. - 2.5. договора, Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, которая начисляется с момента государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца (пункт 2.6 договора).

На основании пункта 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчёта, а также изменения порядка (способа) её расчёта, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае, Арендатор самостоятельно производит её расчет.

С 27 декабря 2016 года Тихомирова Оксана Юрьевна стала собственником объекта недвижимости - производственной базы, расположенной на земельном участке из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5.873 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании муниципального контракта от 24 января 2017 года N 3 на оказание услуг по оценке имущества, МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" была произведена оценка спорного земельного участка и, согласно отчету от 15.12.2016 N 52_1744зу, его рыночная стоимость составила 9 890 132 рубля.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы ИП Тихомирова О.Ю. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано в полном объёме. При этом суд пришёл к выводу о том, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом её исчисления, не является изменением договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, доводам истца о незаконности оспариваемого расчёта и о необходимости установления иной рыночной стоимости земельного участка, судом оценка не дана.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает в жалобе на то обстоятельство, что суд первой инстанции пришёл к ошибочным выводам, - об оспаривании истцом размера арендной платы и методики её расчёта, возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке, избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Полагая, что исковые требования ИП Тихомировой О.Ю. направлены исключительно на оспаривание размера рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N 52_1744зу., в связи с чем, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм права и не основанное на материалах дела.

Судебная коллегия полагает данные доводы жалобы обоснованными, вышеуказанные выводы суда первой инстанции ошибочными, постановленными без учёта следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, истцу было отказано в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельного участка, определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2019 года ходатайство истца о назначении экспертизы, удовлетворено, при этом, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Установить рыночную стоимость земельного участка, из земель населённых пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5 873 кв.м., по состоянию на 15.02.2016?

2. Установить соответствует ли выполненный муниципальным унитарным предприятием "Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации" отчёт N 52-1744зу об определении рыночной стоимости земельного участка, из земель населённых пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5 873 кв.м. требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

Заключением эксперта от 24 июля 2019 года N 12970-ЗЭ, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр оценки и экспертизы собственности" установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5 873 кв.м., по состоянию на 15.02.2016 составляет 3 482 000 рублей.

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчёта N 52_1744зу об определении стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5 873 кв.м. были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 24.07.2019 N 12970-ЗЭ, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает исковые требования ИП Тихомировой О.Ю. в этой части подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, довод жалобы о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы с 01.07.2017 по договору аренды от 10.11.2011 N 10160, судом апелляционной инстанции не принимается в силу следующего.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, может быть признана сделка либо ненормативный акт государственного или муниципального органа (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 24 АПК РФ).

Поскольку договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения арендодателем его условий, то составленное арендодателем извещение от 21.08.2018, содержащее размер арендной платы, сделкой, в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, что исключает признание его недействительными по основаниям статей 166, 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и иных норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы недействительности сделок.

Не является данное извещение и ненормативным актом органа государственной власти, поскольку не касается реализации властных полномочий департамента, публичным образом устанавливающих и определяющих права и обязанности ИП Тихомировой О.Ю., между сторонами существуют гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве сторон. Соответственно, отсутствуют основания признания недействительным извещения департамента как решения либо иного ненормативного акта органа государственной власти.

При таких обстоятельствах, данный довод жалобы не основан на действующем законодательстве и не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.04.2011 по делу N А08-8887/2009-30, выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценке его судом, непринятие его в качестве доказательства по делу не может являться основанием для освобождения стороны, заявившей о назначении экспертизы, от выплаты вознаграждения и, соответственно, от возмещения по правилам статьи 110 АПК РФ судебных расходов на оплату экспертизы стороной по делу при принятии решения по иску.

За проведение судебной экспертизы ООО "Региональный Центр оценки и экспертизы собственности" предъявлен к оплате счёт на оплату N 29/АС на сумму 12 000 рублей, подлежащей взысканию пропорционально с ответчиков.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы, полагает, что арбитражным судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства по делу, не применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда - отмене с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 января 2019 года по делу N А12-40898/2018 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт, исковые требования индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны удовлетворить частично:

- признать недостоверной, использовавшуюся департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и администрацией Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды N 10160 от 10 ноября 2011 года с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5 873 кв.м., определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_1744зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации" в размере 9 890 132 рублей;

- установить величину рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7 а, площадью 5 873 кв.м. в размере 3 483 000 рублей, согласно заключению эксперта от 24.07.2019 N 12970-ЗЭ, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр оценки и экспертизы собственности",

В удовлетворении остальных требований индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны - отказать.

Взыскать пропорционально с департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) и муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543 ИНН 3444015290) в пользу индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны (ОГРН 317619600069040 ИНН 612901452062):

- государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции по 6 000 рублей с каждого;

- государственную пошлину за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции по 1 000 рублей с каждого.

Поручить финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда произвести оплату за проведённую экспертизу обществу с ограниченной ответственностью "Региональный Центр оценки и экспертизы собственности" с депозитного счёта Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в размере 12 000 рублей, перечисленных индивидуальным предпринимателем Тихомировой Оксаной Юрьевной за проведение судебной экспертизы по делу N А12-40898/2018 платёжным поручением от 07.05.2019 N 19.

Взыскать пропорционально с департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) и муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543 ИНН 3444015290) в пользу индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны (ОГРН 317619600069040 ИНН 612901452062) расходы по оплате экспертизы по 6 000 рублей с каждого.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.В. Никольский В.Б. Шалкин