Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2019 г. N 07АП-7094/19

город Томск

29 августа 2019 г.

Дело N А45-4226/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хасанзяновым А.И., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (N 07АП-7094/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.05.2019 по делу N А45-4226/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" (ОГРН 1185476102008 ИНН 5403046367, 630088, Новосибирская обл., город Новосибирск, улица Петухова, дом 29, ОФИС 311) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (ОГРН 1145476113530 ИНН 5408310625, 630128, Новосибирская обл., город Новосибирск, улица Кутателадзе, дом 4) о признании действий ответчика по изменению размера арендной платы, определенной договором аренды N53 от 10.11.2017 незаконными; признании требования ответчика по осуществлению истцом установки в здании диспетчеризации горячего водоснабжения и приточно-вытяжной вентиляции незаконными; обязании совершить действия по подключению горячего водоснабжения в помещениях, являющееся объектом аренды по договору аренды N53 от 10.11.2017.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" (далее - ООО "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ", ООО "РНК", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЕМ" (далее - ООО "ЭДЕМ", ответчик) со следующими исковыми требованиями:

1. Признать недействительным изменение в одностороннем порядке арендной платы и эксплуатационных платежей по Договору аренды N 53 от 10.11.2017 с 01.01.2019 произведенное ООО "ЭДЕМ", оформленное уведомлениями от 09.01.2019 исх. N2, и от 28.01.2019 исх. N12, письмом от 31.01.2019 исх. N16, выставлением ООО "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" Счета N 36 от 10.01.2019 и Счета N 201 от 01.02.2019, не подлежащим применению при исполнении Договора аренды N53 от 10.11.2017.

2. Признать недействительными изменение ответчиком договора с части дополнения его обязанностью арендатора по выполнению истцом работ по подключению приточно-вытяжной вентиляции к диспетчеризации здания и подключению узла горячего водоснабжения к диспетчеризации здания незаконными и не подлежащим применению при исполнении договора аренды N 53 от 10.11.2017, оформленные письмом от 28.12.2018.

3. Обязать ООО "ЭДЕМ" исполнить условия договора по совершению действия для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления арендатором в помещении - являющееся объектом аренды по договору аренды N 53 от 10.11.2017, часть здания - здание (нежилое здание, торгово-развлекательный комплекс, с предприятиями общественного питания), этажность: 4 этажа, площадью 36602,4 кв.м., расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Кутателадзе, дом 4/4, кадастровый номер: 54:35:091445:186, нежилое помещение, расположенные на первом этаже, общей площадью: 3 192,4 кв.м., в состав которого входят помещения: часть помещения N1 площадью 97,6 кв.м., N32 площадью 2888,5 кв.м., часть помещения N34 площадью 7,1 кв.м., N37 площадью 39,5 кв.м., N 42 площадью 25,0 кв.м., N43 площадью 36,1 кв.м., N47 площадью 61,1 кв.м., N48 площадью 6,3 кв.м., N49 площадью 6,1 кв.м., N50 площадь 8,2 кв.м., N51 площадью 16,9 кв.м., являющееся объектом аренды по Договору аренды N 53 от "10" ноября 2017 г., а именно:

- Осуществить открытие задвижек для подачи на теплообменник ГВС,

- провести поверку ПРЭМов: тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 588773 место установки: Подающий трубопровод и тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 583662 место установки: Обратный трубопровод,

- предоставить паспорта на приборы: тип прибора ПРЭМ - 20 место установки трубопровод циркуляции, тип прибора Метер СВ-20-И заводской номер 8942871-13 место установки трубопровод подпитки, тип прибора Метер ВК-32-ГИ заводской номер 3123225 место установки трубопровод подпитки.

- и совершить другие действия необходимые и достаточные для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления Арендатором.

Решением от 27.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены частично:

1. Признано недействительным изменение в одностороннем порядке арендной платы и эксплуатационных платежей по договору аренды N 53 от 10.11.2017 с 01.01.2019 произведенное ООО "ЭДЕМ", оформленное уведомлениями от 09.01.2019 исх. N2, и от 28.01.2019 исх. N12, письмом от 31.01.2019 исх. N16, выставлением ООО "РУССКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ КУХНЯ" Счета N 36 от 10.01.2019 и Счета N 201 от 01.02.2019, не подлежащим применению при исполнении Договора аренды N 53 от 10.11.2017.

2. Суд обязал ООО "ЭДЕМ" исполнить условия договора по совершению действия для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления арендатором в помещении - являющееся объектом аренды по договору аренды N 53 от 10.11.2017, часть здания - здание (нежилое здание, торгово-развлекательный комплекс, с предприятиями общественного питания), этажность: 4 этажа, площадью 36602,4 кв.м., расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Кутателадзе, дом 4/4, кадастровый номер: 54:35:091445:186, нежилое помещение, расположенные на первом этаже, общей площадью: 3 192,4 кв.м., в состав которого входят помещения: часть помещения N1 площадью 97,6 кв.м., N32 площадью 2888,5 кв.м., часть помещения N34 площадью 7,1 кв.м., N37 площадью 39,5 кв.м., N 42 площадью 25,0 кв.м., N43 площадью 36,1 кв.м., N47 площадью 61,1 кв.м., N48 площадью 6,3 кв.м., N49 площадью 6,1 кв.м., N50 площадь 8,2 кв.м., N51 площадью 16,9 кв.м., являющееся объектом аренды по Договору аренды N 53 от "10" ноября 2017 года, а именно:

- осуществить открытие задвижек для подачи на теплообменник ГВС, V

- провести поверку ПРЭМов: тип прибора ПРЭМ -100 заводской номер 588773 место установки: Подающий трубопровод и тип прибора ПРЭМ-100 заводской номер 583662 место установки: Обратный трубопровод,

- предоставить паспорта на приборы: тип прибора ПРЭМ - 20 место установки трубопровод циркуляции, тип прибора Метер СВ-20-И заводской номер 8942871-13 место установки трубопровод подпитки, тип прибора Метер ВК-32-ГИ заводской номер 3123225 место установки трубопровод подпитки.

- и совершить другие действия необходимые и достаточные для подключения горячего водоснабжения и обеспечения возможности горячего водопотребления арендатором.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЭДЕМ" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 27.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области отменить в части удовлетворенных требований и принять в этой части по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что все уведомления и письма, содержащие требования уточнить условия договора носили характер предложений, и были связаны с изменением размера налога; по третьему требованию истца судом не учтено следующее: в соответствии с п.6.1.2.4 договора аренды арендодатель обеспечивает круглосуточное водоснабжение помещения холодной водой в объеме не менее 38 мЗ в сутки. Водоснабжение помещения горячей водой, является правом арендатора и в случае необходимости горячего водоснабжения, арендатор самостоятельно должен осуществить все действия направленные на получение технической возможности его подключения. Обязанность арендодателя, в этом случае, состоит в предоставлении возможности проведения работ арендатора и их согласовании. В свою очередь, арендатором не выполнены мероприятия по подключению узла ГВС к системе диспетчеризации здания ТРК "Эдем", вследствие чего арендодатель лишен возможности контроля корректности работы узла, что влияет на безопасность работы всего центра, поскольку невозможно своевременно выявить аварийную ситуацию.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в которых с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение от 27.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.11.2017 между ООО "Русская Традиционная Кухня" и ООО "Эдем" был заключен договор аренды N 53 (далее по тексту - "Договор"), в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на срок аренды недвижимое имущество.

Договор заключен сроком па срок 20 лет, начинающийся с даты подписания договора Сторонами (с 10.11.2017) (п. 3.1. Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области внесена запись регистрации N 54:35:091445:186-54/001/2017-15 от 20.11.2017.

В настоящее время в связи с реорганизацией ООО "Русская Традиционная Кухня" в форме выделения создано Юридическое лицо - ООО "Русская Национальная Кухня" (Истец).

Права и обязанности по вышеуказанному договору в полном объеме переданы правопреемнику - ООО "Русская Национальная Кухня", что подтверждается передаточным актом от 04.12.2018 и выпиской из ЕГРН от 06.02.2019.

Ответчиком в адрес истца направлены:

- Уведомление от 09.01.2019 исх. N 2 содержащим требование уточнить условия договора аренды в части ставки НДС.

- Счет N 36 от 10.01.2019 в соответствии с которым Минимальная плата с оборота составляет 935,59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %, а размер Эксплуатационных платежей - 35,59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %.

- Уведомление о недопущении нарушений условий договора от 28.01.2019 исх. N 12 о неправомерном расчете налога на добавленную стоимость и соответственно арендной платы и эксплуатационных платежей Истцом, и о не оплате арендной платы влекущей применение последствий в виде санкций и в виде пени.

- Письмо от 31.01.2019 исх. N 16, которым уведомил Арендатора о наличии задолженности в размере 50 303,62 рубля по оплате арендных платеже и Эксплуатационных платежей за январь 2019 года

- Счет N 201 от 01.02.2019 в соответствии с которым Минимальная плата с оборота составляет 935, 59 рублей за квадратный метр в месяц, в том числе НДС 20 %, а именно 2 908 749,31 рублей, в том числе НДС, а также Эксплуатационные платежи из расчета - 35, 59 рублей за квадратный метр в месяц в том числе НДС 20 %.

Истец посчитал, что указанные действия направлены на изменение арендной платы и эксплуатационных платежей, которые не законны и не соответствуют условиям договора аренда.

Удовлетворяя первое требование, суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчика направлены на изменение арендной платы в одностороннем порядке в нарушение условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и исходит из следующего.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке, не ранее чем с двадцать пятого месяца аренды считая от даты начала коммерческой деятельности арендатора, повышать размер арендной платы и / или эксплуатационных платежей в соответствии с уровнем инфляции на территории Новосибирской области, подтвержденного официально опубликованными статистическими данными, и не чаще одного раза в год.

Арендодатель за 30 (тридцать) дней до даты увеличения направляет арендатору письменное уведомление об увеличении арендной платы и/или эксплуатационных платежей. При этом стороны обязуются в течение 30 (тридцати) дней с даты получения арендатором уведомления от арендодателя согласовать новый размер арендной платы и/или эксплуатационных платежей и заключить дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы.

В соответствии с п. 16.4 договора изменения и дополнения к договору оформляются в виде дополнительных соглашений, которые подписываются уполномоченными представителями сторон.

Договором не установлен порядок изменения условий договора, в том числе в части арендной платы и эксплуатационных платежей в случае изменения ставки НДС.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Ответчик, ссылается на то, что направленные в адрес истца письма и уведомления не являются изменением договора, а лиши направлено на заключение дополнительного соглашения, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении N 73.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, следовательно, уведомления и письма ответчика об изменении платы и эксплуатационных платежей, изменяющее размер обязанности истца, следует считать односторонней сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для признания недействительными изменений арендной платы и эксплуатационных платежей по договору.

Удовлетворяя третье требование, суд первой инстанции исходил из того, что Ответчик не произвел никаких действий направленных на устранение нарушений по договору аренды, либо иных действий снимающих требования с него.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и исходит из следующего.

В соответствии с п 6.1.2. договора, согласно которому на протяжении всего срока аренды арендодатель обязуется:

"6.1.2. Обеспечить круглосуточную подачу в помещение сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии, в том числе следующие коммунальные услуги, энергоресурсы, а также обеспечить надлежащее и в полном объеме функционирование систем противопожарной защиты:

6.1.2.4. Водоснабжение и канализация помещения.

- холодное водопотребление - 38 мЗ в сутки.

В случае необходимости горячего водоснабжения, арендатор в праве своими силами и за свой счет осуществить все необходимые действия в соответствии с требованиями действующего законодательства, и иными нормативными документами для получения технической возможности горячего водопотребления, при этом Арендодатель обязуется предоставить возможность и согласовать проведение вышеуказанных работ Арендатором.

Во исполнения данного условия арендатор осуществил следующие действия направленные на подключение горячего водоснабжения:

1. Получены технические условия от ФГУП "Управление энергетики и водоснабжения" N 2478 от 09.06.2016 на подключение системы горячего водоснабжения, N 3206 от 03.07.2017 на установку приборов учёта тепловой энергии и теплоносителя.

2. Изготовлены два проекта:

- Узел учёта тепловой энергии и холодной воды. Шифр 9-16-ТМ.УУТ (реконструкция теплового пункта с учётом установки модуля ГВС) (по договору на проектирование оплачен арендатором).

- Индивидуальный тепловой пункт. Установка модуля ГВС для супермаркета "Добрянка". Автоматизация тепломеханической части. Шифр ПП2402.АТМ.1 (Проект изготовлен после выдачи замечаний инспектора Ростехнадзора, оплачен арендатором).

3. Произведена реконструкция существующего оборудования теплового узла - замена датчиков и тепловычислителя и др. в соответствии с требованиями ТУ.

4. Произведен монтаж теплообменника ГВС с его обвязкой.

5. Произведена установка шкафа автоматики и подключение его к тепловычислителю ИТП в соответствии с требованиями ТУ.

6. Проведены испытания с выдачей от ФГУП "УЭВ" актов:

- Систем теплопотреблёния на прочность й плотность

- Гидропневматической промывки систем теплопотреблёния

- Обследования тепловой энергоустановки (после реконструкции)

- О готовности тепловой энергоустановки к подаче тепловой энергии

Что подтверждается:

- Актом приемки внутренней системы горячего водоснабжения от 21.05.2018.

- Актом готовности тепловых энергоустановок к подаче тепловой энергии и теплоносителя на объект от 08.05.2018.

- Актом осмотра (обследования тепловой энергоустановки) от 27.04.2018.

24.10.2018 Сибирским управлением Роотехнадзора на основании осмотра тепловой энергоустановки N 32-0307/А-ОЭу-235 Торгово-развлекательного комплекса с предприятиями общественного питания по ул. Кутателадзе 4/4 (собственник ООО "Эдем") выдано Разрешение на эксплуатацию тепловой энергоустановки N 32-0307/Р-ДЭу-210 от 24.10.2018 Сибирского Управления Роотехнадзора.

26.10.2018 арендатором подана заявка в ФГУП "УЭВ" на ввод в эксплуатацию узла учёта и заключения доп.соглашения теплоснабжения здания ТРК "Эдем" с учётом тепловой нагрузки на ГВС в соответствии с техническими условиями.

31.10.2018 комиссия от ФГУП "УЭВ" в составе инженера отдела метрологии и инспектора по надзору теплопотребляющих энергетических установок произвела в помещении здания ТЦ "Эдем" проверку настроечных параметров тепловычислителя, опломбировку датчиков и приборов учета тепла, снятие с паспортов приборов дат поверок для выдачи акта приёмки узла учёта в эксплуатацию.

В ходе инспектирования, комиссия выявила замечания, которые препятствуют вводу в эксплуатацию данного узла учета, и выявила: необходимость проведения очередной поверки ПРЭМов на подаче и обратке головных трубопроводов теплового пункта, а также отсутствие двух паспортов на водосчётчики подпитки отопления и приточной вентиляции здания ТЦ Эдем.

Комиссия выдала разрешение на открытие задвижек на теплообменник ГВС в соответствии с договором теплопотребления N 4100/т от 15.10.2016 г. п. 4.4. договора.

Арендодателем действий по подключению горячего водоснабжения не осуществлено.

Истцом неоднократно направлялись письма (01.11.2018, 22.11.2018, 26.11.2018, 15.04.2019) с требованиями об исполнении арендодателем обязанности по предоставлению арендатору возможности горячего водопотребления.

Однако, ответчик в указанное время в письмах на подключение не являлся и не исполнял требование арендатора, о чем составлялись акты.

Коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку доводы жалобы противоречат условиям договора и являются необоснованными, поведение ответчика не может быть признано добросовестным, поскольку направлено на односторонне изменение условий договора, свидетельствует о неисполнении обязательств по обеспечению горячего водоснабжения.

Доводы ответчика о том, что исполнение договора по третьему требованию может повлечь угрозу имуществу, жизни и здоровью посетителей ничем не подтверждены.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.05.2019 по делу N А45-4226/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков