Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 04АП-3544/19

г. Чита

26 августа 2019 г.

Дело N А19-21883/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверон" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 мая 2019 года по делу N А19-21883/2018

по исковому заявлению Администрации Ольхонского районного муниципального образования (ОГРН 1023802703605, ИНН 3836000390, адрес: 666130, Иркутская область, Ольхонский район, с. Еланцы, ул. Пенкальского, д. 14)

к обществу с ограниченной ответственностью "Аверон" (ОГРН 1023801007537, ИНН 3808068510, адрес: 666130, Иркутская область, Ольхонский район, населенный пункт местность Халы, база отдыха Хадарта)

о расторжении договоров аренды земельного участка N 5 от 30.10.2003 и N 6 от 30.10.2003, о взыскании 1 522 452 руб. 88 коп., об обязании освободить и вернуть земельные участки, (суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В.),

при участии в судебном заседании: от истца: не явились, извещены; от ответчика: Хромцов М.А. - представитель по доверенности от 15.08.2019.

установил:

Администрация Ольхонского районного муниципального образования (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аверон" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 5 от 30 октября 2003 года, о расторжении договора аренды земельного участка N 6 от 30 октября 2003 года, о взыскании 1 128 859 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков N 5, 6 от 30 октября 2003 года, 393 762 руб. 22 коп. пени по договорам аренды земельных участков N 5, N 6 от 30 октября 2003 года, об обязании освободить и вернуть арендуемый земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения) предоставляемый в аренду для строительства базы отдыха, общей площадью 1041 кв. м., кадастровый номер 38:13:000022:0004, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Халы, по акту приема-передачи в тридцатидневный срок со дня вступления в силу решения суда, об обязании освободить и вернуть арендуемый земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения) предоставляемый в аренду для строительства базы отдыха, общей площадью 41262 кв. м., кадастровый номер 38:13:000022:0003, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Халы, по акту приема-передачи в тридцатидневный срок со дня вступления в силу решения суда.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 128 859 руб. 26 коп. за период с 01.01.2017 по 10.09.2018, 393 593 руб. 62 коп. неустойки за период с 27.03.2017 по 10.09.2018. Кроме того, истец заявил об отказе от иска в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.06.2019 исковые требования удовлетворены частично.

Взыскано с ответчика в пользу истца: 1 128 859 руб. 26 коп. основного долга, 393 762 руб. 22 коп. неустойки, а всего - 1 522 621 руб. 48 коп., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 26 669 руб. 36 коп. Производство по делу в части требований о расторжении договоров аренды, обязании освободить и возвратить арендуемые земельные участки прекращено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 мая 2019 года по делу N А19-21883/2018 в части удовлетворенных требований истца. Принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы сослался на несоблюдение арендодателем пункта 3.2. договора, в связи с тем, что арендодателем не было направлено в адрес арендатора уведомление об изменении размера ставки арендной платы. По мнению заявителя апелляционной жалобы, изменения договора аренды в связи с изменением арендной платы не прошли государственной регистрации, поэтому не вступили в законную силу. Также, по мнению ответчика, установленный истцом увеличенный размер арендной платы ответчика непропорционален среднерыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превышает, в связи с чем, ответчик указал на необходимость проведения судебной оценочной экспертизы с целью установления факта соответствия арендной платы рыночным ставкам.

В материалы дела поступили письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых истец с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.07.2019.

Истец представителей в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Представитель ответчика в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, пояснил, что решение суда первой инстанции ответчик обжалует в части удовлетворенных требований истца, ходатайство о назначении судебной экспертизы поддержал, указал, что суду первой инстанции такое ходатайство было заявлено, но судом оно рассмотрено не было.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой заявителем апелляционной жалобы части.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 октября 2003 года между Ольхонским районным муниципальным образованием (арендодатель) и обществом "Аверон" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 5, N 6, по условиям которых арендатору переданы следующие земельные участки: с кадастровым номером 38:13:000022:0003, площадью 41262 кв.м.; с кадастровым номером 38:13:000022:0004, площадью 1041 кв.м., расположенные по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, местность Халы, на землях особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения), предоставляемые в аренду для строительства базы отдыха.

Согласно пунктам 2.1. договоры заключены на срок 49 лет.

В соответствии с пунктами 3.1. договоров арендная плата начисляется с момента принятия постановления Главы самоуправления о предоставлении земельного участка и утверждении его границ и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Расчет ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору.

Согласно пункту 3.2. договоров размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органами местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор.

Извещение об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендодателем не позднее 15 дней до начала квартала, с которого предлагается изменение арендной платы.

Согласно приложению N 1 к договору N 5 от 30.10.2003 размер ежегодной арендной платы за весь участок составил 213 902 руб. (базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га - 51 840 руб.).

В соответствии с приложением N 1 к договору N 6 от 30.10.2003 при базовой ставке ежегодной арендной платы за 1 га, равной 51 840 руб., размер ежегодной арендной платы составил 5 397 руб.

В обоснование заявленных требований Администрация указала на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды земельных участков, задолженность ответчика согласно представленному расчету составила 1 128 859 руб. 26 коп. за период с 01.01.2017 по 10.09.2018.

Претензией от 05.07.2018 N 01-08-1421, полученной ответчиком 18.07.2018, истец потребовал погасить образовавшуюся задолженность.

Требования истца оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции правильно установлено, что заключенные сторонами договоры является договорами аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Отклоняя довод апелляционной жалобы о несоблюдении арендодателем пунктов 3.2. договоров, суд апелляционной инстанции поддерживает суд первой инстанции, правильно указавший следующее.

Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков заключены по итогам проведенного аукциона.

В соответствии с пунктом 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту "в" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, а также размер задатка.

В соответствии с приложениями N 1 к договорам аренды земельных участков N 5 и N 6 от 30.10.2003 ежегодная арендная плата за переданные земельные участки составила 219 299 руб. 00 коп.

Из пояснений истца следует, что указанная сумма арендной платы, сложившаяся по результатам проведенного аукциона, являлась неизменной до 2009 года, и арендатор оплачивал сумму аренды ежеквартально с переплатой до 3-го квартала 2009 года в соответствии с платежными поручениями.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу статьи 9 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к объектам оценки относится, в том числе, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Как правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением мэра района от 11.03.2009 N 273 "Об определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" установлено, что до принятия соответствующего решения районной Думы арендная плата в год за использование земельных участков на территории Ольхонского района, государственная собственность на которые не разграничена и право на заключение договора аренды которых осуществляется на торгах, устанавливается согласно отчетам об оценке рыночного размера арендной платы земельного участка, произведенных независимым оценщиком, определенным администрацией района по результатам проводимого открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по оценочным работам на территории Ольхонского района".

Решением Думы Ольхонского районного муниципального образования N 256 от 25.03.2009 "Об определении размера арендной платы" установлено, что арендная плата в год за использование земельных участков на территории Ольхонского района устанавливается согласно отчетам рыночного размера арендной платы земельного участка, произведенных лицензированной оценочной организацией, определенной администрацией района по результатам открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по оценочным работам на территории Ольхонского района.

Как следует из материалов дела, Восточно-Сибирским филиалом ФГУП "Госземкадастрсъемка" ВИСХАГИ произведена оценка, составлен отчет N 22-оц-09 об оценке рыночного размера арендной платы земельного участка, согласно которому размер арендной платы за пользование спорными земельными участками составил 461 900 руб. в год.

20.05.2009 было принято Решение Думы Ольхонского районного муниципального образования N 261, которым было установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков подлежит ежегодному пересмотру в связи с изменением уровня инфляции, утвержденного на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С учетом изложенных норм права и правовых позиций, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что размер арендной платы по спорным договорам подлежит изменению с момента изменения нормативного правового акта, регулирующего составляющие элементы расчета арендной платы вне зависимости от соблюдения договорных условий по извещению об этом арендатора.

Следовательно, арендная плата по спорным договорам подлежит оплате в измененном порядке в случае изменения нормативного правового акта вне зависимости от соблюдения договорных условий по извещению об этом арендатора.

Более того, судом по материалам дела установлено и ответчиком не оспорено, что арендная плата в измененном размере им оплачивалась без возражений и замечаний ежеквартально с начала 2011 года и до конца 2016 года.

Апелляционный суд отклоняет как ошибочный довод апелляционной жалобы о невступлении в законную силу изменений в договор аренды, в связи с отсутствием его государственной регистрации. Поскольку в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 26.10.2010 N 11487/09, в договоре аренды может быть установлено условие, по которому арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции. В этом случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами соответствующих нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ. Такое изменение представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Апелляционным судом отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что установленный истцом увеличенный размер арендной платы ответчика на арендованные им земельные участки непропорционален среднерыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превышает. Поскольку изменение арендной платы произведено истцом централизовано на основании решения Думы Ольхонского районного муниципального образования N 256 от 25.03.2009, то есть такое изменение коснулось всех арендаторов земельных участков, следовательно, по всем участкам произведена оценка рыночного размера арендной платы, а не только в отношении земельных участков общества. Вследствие чего, апелляционный суд не усматривает оснований для вывода о наличии непропорционального увеличения ответчику среднерыночных ставок уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Ссылка ответчика на расчет арендной платы ООО "Десоф-Консалтинг" апелляционным судом отклоняется, поскольку указанное общество давало ответчику консультацию специалиста, за основу была принята кадастровая стоимость земельных участков, при этом выводы о рыночной стоимости аренды не делались.

Суду апелляционной инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с указанием на то, что такое ходатайство не было рассмотрено судом первой инстанции.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд установил следующее.

Материалы дела не содержат доказательств заявления суду первой инстанции ходатайства о назначении оценочной экспертизы. Вследствие чего, такое ходатайство не могло быть рассмотрено судом первой инстанции.

Согласно заявленному апелляционному суду ходатайству о назначении экспертизы, ответчик просил поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости аренды земельных участков с кадастровыми номерами 38:126000022:3 и 38:126000022:4, то есть арендуемых ответчиком, на 2009 год.

С учетом отклонения довода апелляционной жалобы о непропорциональном установлении ответчику арендной платы, апелляционный суд не усмотрел оснований для назначения оценочной экспертизы с целью установления стоимости аренды земельных участков ответчика, в связи с чем, отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции проверены расчеты арендной платы истца и контррасчеты ответчика, им дана надлежащая оценка. Оснований для её переоценки апелляционный суд не усматривает.

Также судом первой инстанции дана надлежащая оценка расчета истцом суммы неустойки, сделан перерасчет неустойки. Апелляционный суд также не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Таким образом, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд отклоняет их, поскольку данные доводы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции, а лишь свидетельствуют о несогласии с ними, что не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 мая 2019 года по делу N А19-21883/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Е.О. Никифорюк Д.В. Басаев