Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2019 г. N 07АП-7485/19

город Томск

3 сентября 2019 г.

Дело N А03-3770/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гареевой В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-7485/2019) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.06.2019 по делу N А03-3770/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ИНН 2225099627, ОГРН 1092225000097, 656056, Алтайский край, город Барнаул, площадь Им В.н.баварина, 2) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376, 656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, 64) об обязании Управления имущественных отношений Алтайского края заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-з от 17.02.2010.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бриг" (далее - ООО "Бриг") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании неправомерным применения в договоре аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-з от 17.02.2010 дифференцированного коэффициента 0,032 и об обязании заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-з от 17.02.2010.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит обязать Управление имущественных отношений Алтайского края привести Приложение к договору аренды земельного участка N 1878-з от 17.02.2010, содержащее расчет арендной платы для ООО "Бриг", в соответствие со ст. 39.7 ЗК РФ, п. 7 Таблицы 2 Постановления от 16.06.2015 N 231, и заключить с ООО "Бриг" дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1878-з от 17.02.2010, изложив Приложение к указанному договору аренды, содержащее расчет арендной платы для ООО "Бриг", в следующей редакции:

"Размер и порядок расчета арендной платы для земельного участка определены на основании Постановления Администрации Алтайского края "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения" от 16.06.2015 года N 231.

Расчет арендной платы производится по формуле:

Сумма арендной платы за полный год = KC*S*K, где

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка = 5 747,00 руб./кв. м.,

S - площадь земельного участка = 5178 кв. м;

К - дифференцированный коэффициент =0,025 (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; размещение административных и офисных зданий).

Арендная плата за часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, пл. им. В.Н. Баварина, 2 устанавливается пропорционально доле в праве или занимаемой площади в здании, сооружении (помещении в них), для:

арендатор	Площадь зем. участка, кв. м	коэффициент	Размер арендной платы, руб.
ООО "Бриг"	1219,35	0,025	175 190,11

Уточнение исковых требований судом принято.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.06.2019 иск удовлетворен - на Управление имущественных отношений Алтайского края возложена обязанность привести Приложение к договору аренды земельного участка N 1878-з от 17.02.2010, содержащее расчет арендной платы для ООО "Бриг", в соответствие со ст. 39.7 ЗК РФ, п. 7 Таблицы 2 Постановления от 16.06.2015 N 231, и заключить с ООО "Бриг" дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1878-з от 17.02.2010, изложив Приложение к указанному договору аренды, содержащее расчет арендной платы для общества с ограниченной ответственностью "Бриг", в следующей редакции:

"Размер и порядок расчета арендной платы для земельного участка определены на основании Постановления Администрации Алтайского края "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения" от 16.06.2015 N 231.

Расчет арендной платы производится по формуле:

Сумма арендной платы за полный год = KC*S*K, где

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка = 5 747,00 руб./кв. м.,

S - площадь земельного участка = 5178 кв. м;

К - дифференцированный коэффициент =0,025 (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; размещение административных и офисных зданий).

Арендная плата за часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, пл. им. В.Н. Баварина, 2 устанавливается пропорционально доле в праве или занимаемой площади в здании, сооружении (помещении в них), для:

арендатор	Площадь зем. участка, кв. м	коэффициент	Размер арендной платы, руб.
ООО "Бриг"	1219,35	0,025	175 190,11

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что арендная плата для истца исчисляется пропорционально долям в праве общей долевой собственности на строения, расположенные на земельном участке, при расчете арендной платы применялся дифференцированный коэффициент 0,032 (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; размещение иных объектов данного вида разрешенного использования). Как полагает апеллянт, оснований для применения иного коэффициента не имеется, так как на стороне арендатора выступает множественность лиц, согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком, арендная плата рассчитывается с применением единого наибольшего для данного земельного участка коэффициента, установленного таблицами 1, 2 постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 N 231 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения". Для каждой группы вида разрешенного использования устанавливается свой дифференцированный коэффициент. Земельный участок, на котором находятся принадлежащие истцу помещения, относится к земельным участкам с видом разрешенного использования "для эксплуатации административно-торгового здания", согласно пункту 5 таблицы 2 Постановления для него установлен дифференцированный коэффициент 0,032 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания; размещение иных объектов данного вида разрешенного использования). Ответчик обращает внимание, что истцом подписан договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему без возражений, что означает согласие со всеми его условиями. Договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год, дополнительным соглашением от 23.10.2018 арендная плата уже была изменена, повторное внесение изменений противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.7 Постановления.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против ее удовлетворения, просит оставить решение арбитражного суда без изменения.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о слушании дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Согласно материалам дела, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Управление имущественных отношений Алтайского края, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Парус" был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-з от 17.02.2010 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:050702:3, общей площадью 5178 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, площадь В.Н. Баварина, 2, для эксплуатации административно-торгового здания (п. 1.1-1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды по настоящему договору установлен с 09.09.2009 по 09.09.2019.

Согласно выписке из Единого государства реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.03.2019 ООО "Бриг" на праве собственности принадлежит помещение Н9, площадью 1404,5 кв.м., на 1-2 этаже административно-торгового здания, Лит. А; помещение Н25, площадью 114,9 кв.м., на 3 этаже административно-торгового здания, Лит. А; помещение Н15, площадью 196,3 кв.м., на 4 этаже административно-торгового здания, и помещение Н34, площадью 14,7 кв.м., цокольный этаж административно-торгового здания, расположенные по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пл. Баварина В.Н., 2.

Таким образом, истцу принадлежат нежилые помещения в здании по адресу г. Барнаул, ул. Баварина В.Н., 2, которое расположено на земельном участке, арендуемом ООО "Парус" по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-з, от 17.02.2010.

Дополнительным соглашением от 08.12.2016 к договору аренды земельного участка N 1878-з от 17.02.2010 ООО "Бриг" включено в число арендаторов земельного участка с кадастровым номером 22:63:050702:3, общей площадью 5178 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, площадь В.Н. Баварина, 2. Для ООО "Бриг" установлена арендная плата с 01.12.2015 за земельный участок, площадью 1210,65 кв.м., в размере 398 377 руб. 46 коп. в год. Таким образом, истец вступил в уже существующие арендные отношения с множественностью лиц на стороне арендатора.

В дальнейшем происходило изменение размера арендной платы. Так уведомлением N 24/2583 Министерство имущественных отношений Алтайского края уведомило ООО "Бриг" о том, что размер годовой арендной платы с 01.01.2016 составляет 222 643 руб. 38 коп.

Согласно дополнительному соглашению от 23.10.2018 и приложению к договору от 17.02.2010 N 1878-з, площадь земельного участка под зданием, приходящаяся на ООО "Бриг" составляет 1219,35 кв. м, подлежит применению дифференцированный коэффициент 0, 032, размер арендной платы - 401 240 руб. 29 руб.

Материалами дела подтверждено, что 04.09.2018 истец обращался к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору, в котором просил применить при расчете арендной платы дифференцированный коэффициент 0,025, вместо 0,032, приложив протокол разногласий, согласно которому ООО "Бриг" применяет коэффициент 0,025.

Письмом N 24/17085 от 03.10.2018 Управление имущественных отношений Алтайского края отказало в применении коэффициента 0,025, сославшись на отсутствие для этого оснований, поскольку размер арендной платы по договору аренды, в которых на стороне арендатора выступает множественность сторон, устанавливается пропорционально доле в праве или занимаемой площади в здании, сооружении либо согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком, рассчитывается с применением единого наибольшего для земельного участка коэффициента. В связи с чем, при расчете арендной платы выбран верный коэффициент, равный 0,032, так как, согласно постановления Администрации Алтайского края N 472 от 23.11.2015, спорный земельный участок относится к 5 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворяя исковое заявление, исходил из того, что истец обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды, следовательно досудебный порядок урегулирования спора соблюден; основания для внесения изменений имеются, поскольку устанавливаемая по договору аренды арендная плата является регулируемой, примененный арендодателем в договоре коэффициент не соответствует фактическому использованию здания, расположенного на земельном участке.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора верными, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда

обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Право истца на заключение договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости, основан на положениях Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.20, статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления, апелляционной жалобы и отзыва на нее, сторонами возникли разногласия по определению размера арендной платы, а именно - по применению дифференцированного коэффициента, устанавливаемого в зависимости вида разрешенного использования земельного участка.

Так, по мнению истца, поскольку в здании, в котором находятся помещения, принадлежащие ему на праве собственности, расположены только офисные помещения, сам он не осуществляет деятельность, связанную с торговлей и общественным питанием, применение коэффициента 0,032 вместо 0,025 необоснованно и ведет к завышению арендной платы.

Ответчик, напротив, исходя из разрешенного использования земельного участка, без учета фактического использования здания под офисные помещения, считает, при расчете арендной платы выбран верный коэффициент, равный 0,032, так как, согласно постановлению Администрации Алтайского края N 472 от 23.11.2015, спорный земельный участок относится к 5 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Суд первой инстанции, установив, что на спорном земельном участке расположено здание, в котором находятся нежилые помещения, используемые под офисы, приняв во внимание, что ответчик данное обстоятельство не опроверг, пришел к выводу об обоснованности требований истца, который принадлежащие ему помещения использует также под офис, в связи с чем, применение коэффициента, установленного для земельного участка под объектами торговли и общественного питания, бытового обслуживания необоснованно.

При этом судом обоснованно учтено, что условиями договора и кадастровым паспортом земельного участка предусмотрен разрешенный вид использования "для эксплуатации административно-торгового здания и трансформаторной подстанции", при томю что в данном кадастровом квартале, в котором расположен арендуемый земельный участок, могут находится и земельные участки, используемые для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, а именно такое назначения помещений, принадлежащих истцам, и к ним подлежит применению коэффициент 0,025, как к землям относящимся к 7 группе видов разрешенного использования.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что в кадастровом квартале, в котором находится арендуемый земельный участок допускается размещение объектов, используемых для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, а также фактическое использование здания именно в этих целях, считает, что применение коэффициента 0,025 является обоснованным.

Доводы апеллянта о том, что истец без разногласий подписал договор аренды и дополнительное соглашение к нему, согласившись со всеми его условиями, подлежат отклонению, поскольку из материалов дела усматривается, что между сторонами имелись разногласия, о чем свидетельствует представленный протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды, в котором истец заявил о несогласии с примененным ответчиком коэффициентом 0,032 и просил применить коэффициент 0,025.

Ссылка ответчика на положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельной, поскольку заключение дополнительного соглашения не означает, что между сторонами не могут возникнуть разногласия относительно его условий, и эти условия не могут быть определены в судебном порядке.

Довод ответчика о противоречии примененного коэффициента пункту 2.7 Постановления, определяющего порядок установления арендной платы при множественности лиц на стороне арендатора суд апелляционной инстанции также считает подлежащим отклонению на основании изложенного выше, с учетом неправильного применения коэффициента, не учитывающего использование всего здания под размещение офисов.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и апеллянтом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы, который от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.06.2019 по делу N А03-3770/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков