Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. N 15АП-14530/19

город Ростов-на-Дону

11 сентября 2019 г.

дело N А53-2440/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой К.А.,

при участии:

от Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Голубова Н.Н. по доверенности от 18.01.2019, удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон": представитель Можинский А.С. по доверенности от 14.02.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2019 по делу N А53-2440/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон"

к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии третьего лица: МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства Пролетарского района города Ростова-на-Дону",

о признании незаконным отказа в приватизации арендованного имущества, принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик, департамент) о признании незаконным отказа департамента от 01.11.2017 N 59-30-23831/15 и возложении обязанности заключить договор.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2018 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационный суд указал на необходимость суду проверить факта нахождения имущества в режиме оперативного управления и дать оценку законности отказа с учетом этих обстоятельств.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону (далее - третье лицо, учреждение).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2019 отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание недобросовестность арендодателя в передаче спорного помещения в оперативное управление учреждению, что послужило препятствием в реализации обществом права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения.

Представитель третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является арендатором нежилых помещений (комнаты N 2-3, 4, 4-а, 4-6, 5, 7, 7-а, 7-б, 11 - 15, 15-а, 16, 17, 17-а, 17-б, 18 - 23, 23-а, 24 - 28 общей площадью 463,7 кв. м), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 63/11 (литера А) на основании договора аренды от 01.11.2012.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 04.09.2013 N 977 здание общей площадью 5 074 кв.м, расположенное по адресу: пр. 40-летия Победы, 63/11 передано в муниципальную собственность г. Ростова-на-Дону.

В связи с передачей строения в муниципальную собственность общество заключило дополнительное соглашение от 15.06.2016 N 1144-5 к ранее заключенному договору аренды на нежилые помещения от 01.11.2012 о перемене лиц в обязательстве с настоящим их арендодателем - департаментом.

С целью реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества общество обратилось в департамент, ссылаясь на наличие оснований по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Департамент письмом-уведомлением от 01.11.2017 N 59-30-23831/15 отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 63/11 (литера А) комнаты N N 2-3, 4, 4-а, 4-б, 5, 7, 7-а, 7-б, 11 - 15, 15-а; 16, 17, 17-а, 17-б, 18 - 23, 23-а, 24 - 28 общей площадью 463,7 кв.м, в связи с несоответствием срока непрерывного владения и (или) пользования указанным муниципальным имуществом (принято в муниципальную собственность 05.09.2013) пункту 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Полагая, что отказ не соответствует требованиям закона и нарушает права в сфере экономической деятельности, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия (бездействия) возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Как верно установлено судом первой инстанции, общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспорено и не опровергнуто департаментом, следовательно, спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Закона N 209-ФЗ, использующее в течение трех и более лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ (04.08.2008) на легитимной договорной основе имущество, находящееся, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта 4 статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества. При этом специальное правило устанавливается только применительно к владельческому титулу заявителя, при котором арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Как следует из представленного заявителем договора аренды, в период с 01.11.2012 он использовал спорное помещение. Арендодателем являлось некоммерческое учреждение "Общежитие "Парус". Как указывалось выше, дополнительным соглашением от 15.06.2016 в договоре заменен арендодатель, в качестве такового в договор вступило учреждение. Дополнение согласовано с департаментом. Замена произведена в связи с переменой собственника имущества - передачей его в муниципальную собственность.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, до введения в действие Закона N 159-ФЗ заявитель непрерывно пользовался арендованным имуществом, уплачивал арендные платежи, более двух лет пользовался арендованным имуществом, являясь субъектом малого предпринимательства, то есть полностью соответствовал требованиям Закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах договор аренды отвечает предъявляемым положениями статьи 4 Закона N 159-ЗФ требованиям для реализации преимущественного права на выкуп соответствующего договору аренды имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции к верному выводу о том, что правопреемство на стороне арендодателя влечет те же последствия, что и правопреемство на стороне арендатора. Приняв в собственность имущество, обремененное арендой, муниципальный собственник принял установленные для него законом последствия такого обременения.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ действие его не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции верно установлено, что после принятия в муниципальную собственность спорного объекта, департамент 01.04.2016 принял распоряжение N 735 о передаче его в оперативное управление учреждению, право оперативного управления было зарегистрировано в установленном законом порядке 15.06.2016 (запись о регистрации N 61-61//001-61/001/011/011/2016-6816/10).

В настоящее время в связи с изменением состояния объекта в кадастровом учете (уточнения площади, нумерации комнат), актуальной является запись о регистрации права оперативного управления от 06.03.2019 N 61:44:0030502:10720-61/001/2019-2.

Заявитель ссылается на то, что третье лицо фактического владения имуществом никогда не осуществляло, в хозяйственной деятельности его не использует. Третье лицо подтвердило эти обстоятельства и указало на принятие им мер к прекращению права. В материалы дела третьим лицом представлено направленное в адрес департамента письмо от 15.05.2019, с просьбой изъять это имущество из оперативного управления.

Департамент письмом от 11.06.2019 указал на необходимость представления учреждением заключения Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону, администрации Пролетарского Района г. Ростова-на-Дону. Решение по указанному вопросу в настоящее время не принято.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность оспариваемого решения проверяется на момент его принятия, а потому возможность в будущем прекращения права оперативного управления третьего лица не может повлиять на оценку оспариваемого решения от 01.11.2017. Таким образом, основания для признания оспариваемого решения незаконным у суда первой инстанции отсутствовали.

Суд первой инстанции верно указал, что заявитель не лишен возможности вновь обратиться за приватизацией спорного объекта после освобождения его от прав третьего лица, если решение об этом будет принято в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2019 по делу N А53-2440/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик