Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2019 г. N 19АП-4020/19

город Воронеж

10 сентября 2019 г.

Дело N А14-20467/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоренко В.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью предприятия "Механический завод": Цикоза О.П., представителя по доверенности от 27.11.2017;

от общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "ГРАДСТРОЙ": Ширинян К.В., представителя по доверенности от 29.08.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью предприятия "Механический завод" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019 по делу N А14-20467/2018 (судья Шулепова Л.В.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью предприятия "Механический Завод" (ОГРН 1033600053970, ИНН 3662032480) к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "ГРАДСТРОЙ" (ОГРН 1083668019797, ИНН 3662134026) о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью предприятие "Механический завод" (далее - ООО предприятие "Механический завод", истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГРАДСТРОЙ" о внесении изменений в раздел 2 "Условия перенайма" договора перенайма земельного участка от 15.03.2012, изложив пункт 2.1 раздела 2 договора перенайма земельного участка от 15.03.2012 в следующей редакции: "Сторона 2 обязуется за передачу прав и обязанностей по настоящему договору передать в собственность стороне 1 - 10% от общей площади построенной недвижимости на передаваемом земельном участке в жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33-б в городе Воронеже, что составляет в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 N 36-RU36302000-162-2017 и от 03.03.2012 N 36- RU36302000-012-2017-3 464,03 кв.м, в том числе жилая площадь составляет -2 647,67 кв.м (за исключением балконов, лоджий, веранд, террас). Все расчеты по договору найма земельного участка от 15.03.2012 будут осуществляться в соответствии с данными, изложенными в разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 N 36-RU36302000-162-2017 и от 03.03.2012 N 36- RU36302000-012-2017".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО предприятие "Механический завод" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции на основании выписки из ЕГРЮЛ от 03.09.2019 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изменено наименование ответчика - общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГРАДСТРОЙ" (далее - ООО специализированный застройщик "ГРАДСТРОЙ", ответчик).

Представитель ООО предприятия "Механический завод" заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А14-14608/2019 о признании недействительным с момента совершения дополнительного соглашения от 09.09.2014 к договору перенайма земельного участка от 15.03.2012, заключенного между ООО предприятием "Механический завод" и ООО специализированным застройщиком "ГРАДСТРОЙ".

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу.

Ходатайство о приостановлении производства по делу рассмотрено судом по правилам статьи 159 АПК РФ и в его удовлетворении отказано на основании нижеследующего.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта (пункт 1 части 1 статьи 145 АПК РФ).

Вместе с тем рассмотрение данного дела возможно по имеющимся доказательствам, поскольку редакция пункта 2.1 договора перенайма земельного участка не имеет значения при установлении оснований для изменения договора.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО специализированного застройщика "ГРАДСТРОЙ" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 19.12.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодателем) и ООО предприятием "Механический завод" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 1857-11/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 7 353 кв.м, расположенный по адресу: Воронеж, ул.Антонова-Овсеенко, 33б, кадастровый номер:36:34:0203009:25, сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для размещения жилого дома.

17.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области была произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации 36-36/01/044/2012-150.

30.12.2011 Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области указанный земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи.

15.03.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор перенайма земельного участка.

Согласно пункту 1.1 данного договора ООО предприятие "Механический завод" (сторона 1) передает, а ООО специализированный застройщик "ГРАДСТРОЙ" (сторона 2) принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1857-11/гз от 19.12.2011, с кадастровым номером 36:3460203009:25, площадью 7 353 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, д. 33б, заключенному между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО предприятием "Механический завод".

В соответствии с пунктом 2.1 договора перенайма земельного участка сторона 2 обязуется за передачу прав и обязанностей по настоящему договору передать в собственность стороне 1- 10 % от общей площади построенной недвижимости на передаваемом земельном участке в жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33б в городе Воронеже, за вычетом 300 кв.м общей площади и 10 000 руб., порядок и условия передачи, конкретные виды помещений стороны оговаривают в дополнительном соглашении к данному договору, которое стороны обязуются заключить после утверждения и согласования проектно-сметной документации на строительство жилого комплекса и получения разрешения на строительство.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области была произведена государственная регистрация договора перенайма земельного участка, номер регистрации: 36-36/01/027/2012-460.

09.09.2014 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору перенайма земельного участка от 15.03.2012, согласно которому пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, предусматривающей обязанность стороны 2 за передачу прав и обязанностей по настоящему договору передать в собственность стороне 1- 10 % от общей площади построенной недвижимости на передаваемом земельном участке в жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33-Б в городе Воронеже, что составляет 2 452,97 кв.м.

В дополнительном соглашении стороны указали, что исполнение обязательств по оплате, указанных в пункте 2.1 договора, производится путем передачи стороне 1 права требования на жилые помещения в соответствии с договорами участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Всего общая сумма засчитанных денежных требований стороной 1 составляет 83 076 969 руб.

Согласно разрешению от 03.03.2017 N 36-RU26302000-012-2017 на ввод объекта в эксплуатацию 1-ой очереди строительства 17-ти этажного 5-ти подъездного жилого дома, по строительному адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 33б фактическая общая площадь объекта строительства составляет 12 590,3 кв.м, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 9 927,4 кв.м.

По разрешению от 28.12.2017 N 36-RU26302000-162-2017 на ввод объекта в эксплуатацию 2-ой очереди строительства 17-ти этажного, 5-ти подъездного жилого дома, по строительному адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 33б, фактическая общая площадь объекта составляет 22 050 кв.м, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 16 549,3 кв.м.

Всего по 1-ой и 2-ой очереди строительства 17-ти этажного, 5-ти подъездного жилого дома по строительному адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 33б фактическая общая площадь объекта составляет 34 640,3 кв.м, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 26 476,7 кв.м.

Истец пришел к выводу о том, что изменение площади введенного в эксплуатацию жилого дома является существенным изменением обстоятельств, позволяющим внести изменения в договор.

В этой связи 07.08.2018 истец направил в адрес ответчика предложение об изменении условий договора от 15.03.2012 перенайма земельного участка, изложив пункт 2.1 раздела 2 "Условия перенайма" договора перенайма земельного участка от 15.03.2012 в следующей редакции: "Сторона 2 обязуется за передачу прав и обязанностей по настоящему договору передать в собственность стороне 1- 10% от фактически построенной общей площади недвижимости на передаваемом земельном участке в жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33б в г. Воронеже, что составляет в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 N 36-RU36302000-162-2017 и от 03.03.2012r.N 36-RU36302000-012-2017- 3 464,03 кв.м, в том числе жилая площадь составляет - 2 647,67 кв.м (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас). Все расчеты по договору найма земельного участка от 15.03.2012 будут осуществляться в соответствии с данными, изложенными в разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 N 36 RU36302000-162-2017 и от 03.03.2012 N36-RU36302000-012-17".

Ответчик оставил требование истца без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области обоснованно руководствовался следующим.

Как следует из пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В пункте 2.1 договора перенайма земельного участка стороны предусмотрели оплату цены договора осуществить путем передачи помещений, конкретные виды, порядок и условия передачи оговорить в дополнительном соглашении после утверждения проектно-сметной документации на строительство жилого комплекса и получения разрешения на строительство жилого дома.

В дополнительном соглашении от 09.09.2014 стороны согласовали цену уступаемого права аренды земельного участка в размере 83 076 969 руб., в счет уплаты которой ответчик передает истцу права требования на конкретные жилые помещения в многоквартирных жилых домах общей площадью 2 452,97 кв.м по договорам долевого участия.

Истец полагает, что изменение цены договора возможно на основании положений пункта 1 статьи 451 ГК РФ, согласно которым существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, в связи с существенным изменением обстоятельств по решению суда договор может быть изменен только при условии наличия четырех перечисленных условий одновременно.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 18-КГ13-70 от 30.07.2013, при рассмотрении вопроса о применении положений статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств подлежат установлению факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1074/10 от 13.04.2010 разъяснено, что абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Кроме того, изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Как верно указал суд области, внесение изменений в проектную документацию в ходе строительства, а также увеличение общей построенной площади объекта не относится к числу обстоятельств, возникновение которых истец не мог предвидеть.

Само по себе увеличение площади многоквартирного жилого дома в связи с изменением проектно-сметной документации не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем данное обстоятельство нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

В договоре перенайма стороны обязались заключить дополнительное соглашение в отношении порядка и условий расчета за уступленное право не после получения ответчиком разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, а после получения разрешения на строительство, что и было исполнено сторонами при подписании дополнительного соглашения к договору перенайма от 09.09.2014.

При этом сторонами не предусмотрена возможность изменения цены договора при увеличении построенной жилой площади многоквартирного дома после получения разрешений на ввод.

Истец, заключив договор перенайма земельного участка от 15.03.2012 и дополнительное соглашение от 09.09.2014, принял на себя риск возможных неблагоприятных последствий, согласившись с их условиями.

Согласно акту сверки от 09.09.2014 к договору перенайма стороны констатировали исполнение договора перенайма от 15.03.2012 в полном объеме и подтвердили отсутствие финансовых претензий друг к другу.

Письмом N 7-Г от 20.10.2014 ООО предприятие "Механический завод" подтвердило, что договор перенайма земельного участка выполнен полностью, расчет по договору произведен в полном объеме, финансовых претензий не имеется. Подлинный экземпляр письма обозревался в суде области.

В апелляционной жалобе истец указал, что данное письмо подписано неуполномоченным лицом- директором Печориным Н.Н., тогда как согласно протоколу N 2 общего собрания участников ООО предприятия "Механический завод" от 10.10.2014 директором избрана Корчагина Елена Николаевна, полномочия которой прекращены согласно протоколу N 3 от 07.11.2014.

Вместе с тем, оценив представленные доказательства в совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об исполнении договора перенайма в части уплаты цены за уступленное право аренды земельного участка.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016).

Однако таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Изменение договора возможно только в период срока его действия.

В соответствии с пунктом 1.5 договор действует до окончания срока действия договора аренды N 1857-11/гз от 19.12.2011.

Как верно указано судом первой инстанции, на спорный земельный участок с 24.05.2017 возникла общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме в связи с первой регистрацией права собственности участником долевого строительства на квартиру (подтверждается справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online в отношении жилого помещения с кадастровым номером N 36:34:0203009:14441 (квартира, N 13, расположенная по адресу: город Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко 336), следовательно, на основании статей 36, 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка, а также договор об уступке прав и обязанностей прекрашены на основании статьи 413 ГК РФ 24.05.2017.

При этом суд области руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В данном случае требования об изменении условий договора заявлены по истечении срока его действия с учетом обращения истца в Арбитражный суд Воронежской области 28.09.2018.

Учитывая вышеизложенное, суд области правомерно отказал в иске.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019 по делу N А14-20467/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью предприятия "Механический завод" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова