Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2019 г. N 18АП-12464/19

г. Челябинск

13 сентября 2019 г.

Дело N А07-28778/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Румянцева А.А., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожевниковой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гаражного кооператива "Нефтепроводмонтаж" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2019 по делу N А07-28778/2018 об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов должника (судья Ахметгалиева Д.М.).

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ИнвестРегионСтрой" (ИНН 0274934210) о признании ООО "Памир" (ИНН 0274090969, далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2018 заявление кредитора о признании ООО "Памир" несостоятельным (банкротом) принято к рассмотрению, возбуждено дело о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.01.2019 (резолютивная часть от 21.01.2019) требование кредитора признано обоснованным, в отношении ООО "Памир" введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО "Памир" утвержден арбитражный управляющий Гайтанов Андрей Сергеевич.

Сообщение о ведении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 19 от 02.02.2019.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан 04.02.2019 поступило заявление гаражного кооператива "Нефтепроводмонтаж" (ИНН 0274054992, далее - кооператив) о включении в реестр требований кредиторов ООО "Памир" задолженности в размере 1 600 000 рублей за период с 15.12.2014 по 15.12.2018.

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа (далее - Управление), Рисберг Ю.Г.

Определением от 23.07.2019 (резолютивная часть от 11.07.2019) в удовлетворении требований кооперативу отказано.

С определением суда от 23.07.2019 не согласился кооператив, обратившись с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить, признать требования кооператива обоснованными и включить в реестр требований кредиторов должника в размере 1,6 млн. руб.

Заявитель указал, что между ним и должником заключен договор субаренды земельного участка с целью организации строительной площадки, участок принадлежал кредитору на праве аренды по договору. Заключенному кооперативом с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа. Участок передан должнику по акту приема-передачи, дополнительным соглашением изменен размер арендной платы. С даты заключения договора субаренды и по сегодняшний день участок находится в фактическом пользовании должника, кредитору не возвращен. Письмом от 05.08.2018 должник гарантировал оплату задолженности по договору субаренды, одновременно подтвердив факт использования участка в целях расположения строительной площадки для проведения работ по реализации проекта "Реконструкция подземного гаража". Оплата задолженности не произведена. В материалы дела представлены документы, касающиеся реализации инвестиционного проекта с участием должника, кооператива, третьего лица. В качестве отступного должником Рисбергу передан результат строительно-монтажных работ в виде возведенных должником строительных конструкций. В сентябре 2018 года сторонами составлен акт передачи, в соответствии с которым кооператив во исполнение соглашения о передаче результатов инвестиционной деятельности от 12.09.2018 передал Рисбергу 100 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание объект незавершенного строительства, расположенное на спорном участке. Соглашение прошло государственную регистрацию. Судом не дана оценка данным соглашениям, подтверждающим факт использования должником участка. Ссылаясь на разъяснения, данные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73, пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), заявитель отметил, что государственная регистрация договора субаренды для момента заключения имеет значение лишь для третьих лиц. В качестве документов, подтверждающих фактическое пользование должником земельным участком, предоставлены: соглашение об отступном от 13.08.2018, соглашение о передаче результатов инвестиционной деятельности от 12.09.2018, акт приема-передачи от 24.10.2018, судебные акты по делу N А07-24182/2017, отзыв на апелляционную жалобу ООО "Памир" по делу N А07-24182/2017.

В приобщении отзыва должника на апелляционную жалобу, представленного посредством системы "Мой арбитр", отказано, поскольку не представлены доказательства направления отзыва в адрес лиц, участвующих в деле (статьи 9, 65, 262 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 АПК РФ.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, земельный участок площадью 1021 кв.м с кадастровым номером 02:55:010160:1317, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, Кировский район городского округа город Уфа ул.З.Валиди рядом с домом N 62/1, передан кооперативу на праве аренды по договору N1841-13 от 31.12.2013, заключенному между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа и кооперативом на основании постановления Администрации городского округа г. Уфа N1409 от 04.04.2013. Срок аренды был установлен 04.04.2013-04.04.2016. Договор прошел государственную регистрацию.

В силу пункта 5.3.3 договора аренды с письменного согласия арендодателя, арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду на условиях и в пределах срока договора, а также передавать свои права и обязательства по договору третьему лицу, если срок договора не превышает пять лет.

Согласно кадастровому паспорту вышеназванный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - для организации строительной площадки.

Участок передан арендатору по акту от 31.12.2013.

09.04.2013 между кооперативом (застройщик) и должником (заказчик-инвестор) заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта реконструкции подземного гаража, в ходе реализации которого планируется строительство надстроя. В рамках реализации инвестиционного проекта заказчик-инвестор организует финансирование строительства в полном объеме (100 %), как за счет собственных средств, так и за счет заемных и привлеченных средств. Застройщик в рамках реализации инвестиционного проекта удовлетворяет собственные нужды в отсутствии несения затрат и необходимости капитального ремонта кровли подземного гаража, получает результат работ по отделке фасадов надземной части подземного гаража и благоустройству прилегающей территории. Застройщик предоставляет для строительства объекта земельный участок (под которым понимаются - земельные участки с кадастровым номером 02:55:010160:34, предоставленный застройщику для эксплуатации гаражей, и с кадастровым номером 02:55:010160:1317, предоставленный застройщику для организации строительной площадки) и подземный гараж, свободный от прав третьих лиц (пункты 1.1, 4.1.5). Срок реализации инвестиционного проекта: начало - май 2013 года, окончание реализации с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи заказчику-инвестору по акту реализации инвестиционного проекта - ориентировочно - третий квартал 2015 года.

Между кооперативом (арендатор) и ООО "Памир" (субарендатор) 10.12.2014 заключен договор субаренды, согласно которому ООО "Памир" принял в аренду земельный участок кадастровым номером 02:55:010160:1317, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, Кировский район городского округа город Уфа ул.З.Валиди рядом с домом N 62/1, с целью организации строительной площадки, сроком до 04.04.2016.

Из пункта 2.2. договора субаренды следует, что арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи и вносится субарендатором не позднее 10 числа месяца следующего за текущим. Арендная плата вносится путем перечисления указанной в пункте 2.1. суммы на счет арендатора или иным предусмотренным законом способом.

Вышеуказанный земельный участок передан субарендатору ООО "Памир" по акту приема передачи к договору субаренды от 10.12.2014.

15.12.2014 между кооперативом и ООО "Памир" заключено дополнительное соглашение к договору субаренды от 10.12.2014, согласно которому стороны пришли к следующему: пункт 1.3. договора субаренды изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств"; пункт 2.1. договора субаренды изложить в следующей редакции: "Общая сумма годовой платы за арендуемый земельный участок составляет 400 000 (четыреста тысяч) рублей".

Кооперативу 27.03.2015 сроком действия до 26.06.2016 выдано разрешение на строительство за номером N RV 03308000-917-П, согласно которому разрешается строительство, реконструкция объекта капитального строительства "Реконструкция подземного гаража со строительством надстроя с целью размещения спортивно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: ул. Заки Валиди, рядом с домов N 62/1 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" общей площадью 662,1 кв.м, строительный объем 11185,2 куб. м.

Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к кооперативу о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010160:1317 в сумме 1 197 161 руб. 22 коп. за период с 01.01.2015 по 31.10.2018, неустойки в сумме 407 852 руб. 60 коп.

Определением арбитражного суда от 24.10.2018 в рамках рассмотрения названного иска в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Памир".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2018 (резолютивная часть от 28.11.2018) по делу N А07-24182/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С кооператива в пользу Управления взыскана арендная плата по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010160:1317 в сумме 1 197 161 руб. 22 коп., за период с 01.01.2015 по 31.10.2018, неустойки в сумме 407 852 руб. 60 коп.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.02.2019 по делу N А07-24182/2017 решение оставлено без изменения, жалоба кооператива - без удовлетворения.

При рассмотрении вышеуказанного дела установлено, что согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка N 1595/о от 19.05.2016, выданному отделом муниципального земельного контроля Управления, на указанном земельном участке, вокруг здания гаража заложен фундамент, возведены опорные стены для строительства надстроя; участок строительной площадки огорожен металлическим забором; в ответном письме N 11005 от 04.05.2017 Администрация городского округа город Уфа РБ указала, что рассмотрение вопроса о передаче указанного земельного участка по акту приема-передачи возможно после демонтажа указанных строений; также актом осмотра N 3582/о от 30.10.2018 установлено, что на спорном земельном участке расположен полуподземный гаражный комплекс, вокруг здания возведены подпорные стены, которые, по словам заявителя, являются бетонными стаканами для будущего надстроя; участок частично огорожен забором; фактически, на местности проведены строительные работы; таким образом, земельный участок предоставлялся для организации строительной площадки, а не для возведения строительных конструкций и строительства каких-либо объектов; согласно актам осмотра установлено, что часть земельного участка занята строительной конструкцией, отсюда следует вывод, что возвращен он быть не может.

В рамках вышеназванного дела должник, как третье лицо, представлял отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывал, что "договор субаренды не обжаловался, соответственно являлся действующим и заключен в рамках закона, ООО "Памир" пользовался вышеуказанным земельным участком, направлял гарантийное письмо N 16 от 05.08.2018 о том, что намерен произвести оплату задолженности, ООО "Памир" действительно осуществлял работы на вышеуказанном объекте, заключил договор субаренды 10.12.2014 и обязался оплатить задолженность перед истцом".

13.08.2018 между ООО "Памир" (инвестор), Рисбергом Ю.Г. (соинвестор), кооперативом (заказчик) заключено соглашение об отступном, согласно которому:

- инвестор подтвердил факт осуществления соинвестором инвестиций в форме наличных и безналичных платежей на общую сумму 26,750 млн. руб.;

- инвестор на земельных участках (с кадастровыми номерами 02:55:010160:34, 02:55:010160:1317) выполнил строительно-монтажные работы - планировку земельного участка с вывозом грунта, вынос подземных электрических кабельных линий с пятна застройки, забивку металлических свай в грунт с заливкой бетоном, обустройство 14 монолитных ростверков, заливку монолитных стен технического этажа бетоном, отсыпку территории ПГС;

- согласно акту коллегиального обследования территории строительной площадки, на которой реализовывался проект, с последующей оценкой стоимости выполненных инвестором строительно-монтажных работ, стоимость возведенных инвестором строительных конструкций составляет 29,597 млн. руб.;

- в связи с не исполнением инвестором своих обязательств перед соинвестором в части передачи результата инвестиционной деятельности в срок, установленный договором соинвестирования N 4, а также дальнейшей невозможностью инвестора продолжать реализацию проекта, инвестор в счет погашения своей задолженности перед соинвестором в целях прекращения взаимных обязательств, вытекающих из договора соинвестирования N 4 от 11.07.2014, дополнительного соглашения N 1 от 12.04.2016 к нему, договора беспроцентного займа N 15/11-2016 от 15.11.2016, в качестве отступного передает соинвестору результат строительно-монтажных работ в виде возведенных инвестором строительных конструкций на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010160:34, 02:55:010160:1317 в доле 100 % от общей стоимости конструкций, на общую сумму 26,750 млн. руб.

12.09.2018 между кооперативом (сторона-1) и Рисбергом Ю.Г. (сторона-2) подписано соглашение о передаче результатов инвестиционной деятельности, согласно которому:

- 14.08.2018 между кооперативом, Рисбергом Ю.Г. и должником подписано соглашение о замене стороны по договору, по условиям которого, должник передал свои права и обязанности Рисбергу по соглашению от 09.04.2013 и по дополнительному соглашению к нему от 16.07.2015 с момента подписания сторонами соглашения;

- согласно записи о государственной регистрации от 04.09.2018 02:55:010160:2538-02/101/2018-1 Рисберг стал правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010160:2538, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Заки Валиди рядом с домом N 62/1;

- настоящим соглашением во исполнение условий соглашения от 09.04.2013 и дополнительного соглашения к нему от 16.07.2015 кооператив передал, а Рисберг принял 100 % доли в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010160:2538, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Заки Валиди рядом с домом N 62/1;

- после государственной регистрации перехода права к стороне N 2 по настоящему соглашению, стороная-2 обязуется произвести все необходимые действия по оформлению своих прав на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010160:34, 02:55:010160:1317;

- настоящее соглашение служит основанием для регистрации перехода права собственности на результаты инвестиционной деятельности по соглашению от 09.04.2013, по дополнительному соглашению к нему от 16.07.2015, на сторону-2.

На соглашении имеется отметка о регистрации права собственности от 01.11.2018.

Акт передачи кооперативом Рисбергу 100 % доли в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010160:2538, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Заки Валиди рядом с домом N 62/1, составленный во исполнение соглашения о передаче результатов инвестиционной деятельности от 12.09.2018, подписан сторонами 24.10.2018.

Дело о банкротстве должника возбуждено определением от 31.10.2018, процедура наблюдения введена 21.01.2019 (резолютивная часть).

Полагая, что имеются основания для включения требований, основанных на задолженности по арендной оплате по договору субаренды, в реестр, кооператив обратился в суд с рассматриваемым требованием.

По мнению заявителя, с даты заключения договора субаренды, то есть с 10.12.2014 и по сегодняшний день земельный участок находится в фактическом пользовании ООО "Памир", заявителю не передан, в связи чем, заявитель утверждает, что за должником образовалась задолженность за период с 15.12.2014 по 15.12.2018 в размере 1 600 000 руб.

Должником, временным управляющим, представлены возражения согласно указанных возражений, должник утверждает, что земельный участок в пользовании ООО "Памир" не находился.

Отказывая в установлении требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А07-24182/2017, имеют преюдициальное значение, в рамках дела оценен довод кооператива о том, что земельный участок находится в пользовании ООО "Памир", а не в пользовании кооператива, судом в рамках дела N А07-24182/2017 факт пользования земельным участком со стороны ООО "Памир" в указанный период не установлен; заявитель в обоснование факта пользования земельным участком ссылается на акт приема-передачи от 10.12.2014, должником, временным управляющим, представлены возражения, согласно которым земельный участок в пользовании ООО "Памир" не находился, иных доказательств и пояснений по факту пользования земельным участком со стороны должника заявителя не представлено; довод кооператива со ссылкой на гарантийное письмо от 31.12.2013 был оценен судом, по вышеуказанному делу факт предоставления гарантий по оплате по договору субаренды не подтвержден.

Судом учтено, что разрешение на строительства на спорном земельном участке было выдано не ООО "Памир", а кооперативу, доказательств ввода объекта в эксплуатацию, проведения ООО "Памир" строительно-монтажных работ, доказательств финансирования работ со стороны заявителя, не представлено, в связи с чем, судом отклонены ссылка заявителя на соглашение от 09.04.2013.

Суд посчитал, что из соглашения о передаче результатов инвестиционной деятельности от 12.04.2018, заключенного между заявителем и Рисберг Ю.Г., без предоставления доказательств финансирования, выполнения строительно-монтажных работ должником, не усматривается факт пользования спорным земельным участком ООО "Памир" в заявленный период.

По мнению суда, заявителем не представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие факт пользования со стороны должника земельным участком, на протяжении более четырех лет с 15.12.2014 по 15.12.2018, заявителем не представлены доказательства обращения к должнику с заявлением о взыскании арендной платы, переписка между сторонами, акты сверки задолженности или иные документы подтверждающие реальность пользования земельным участком, на которые ссылается заявитель.

Судом отмечено, что заявителем не исполнено предложение суда, представить пояснения относительно экономической целесообразности заключения договора субаренды и пользования земельным участком на протяжении четырех лет, доказательств и пояснений о наличии экономической целесообразности по заключению договора суду не представлено, как и доказательств реальности указанных взаимоотношении.

Апелляционный суд полагает, что определение подлежит отмене, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве установлено, что требования кредиторов включаются в реестр и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено указанным пунктом.

В силу пункта 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

По правилам пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в силу пунктов 3- 5 статьи 71 и пунктов 3- 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В обоснование наличия задолженности должника заявитель ссылается на заключенный договор субаренды от 10.12.2014, согласно которому ООО "Памир" принял в аренду земельный участок кадастровым номером 02:55:010160:1317, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, Кировский район городского округа город Уфа ул.З.Валиди рядом с домом N 62/1, с целью организации строительной площадки, сроком до 04.04.2016.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу (статья 608 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, исходя из системного толкования норм права, расчет неосновательно обогащения в случаи бездоговорного пользования осуществляется, исходя из средне рыночной стоимости арендной платы за период фактического пользования.

Как следует из первоначального договора аренды земельного участка от 31.12.2013, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010160:1317 является муниципальной собственностью и был передан в аренду заявителю на срок с 04.04.2013 по 04.04.2016.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается и подтверждается заявителем, что договор субаренды не был согласован в установленном законом порядке с собственником имущества, а также в установленном порядке не зарегистрирован.

Вместе с тем, сами по себе данные обстоятельства, правового значения не имеют.

Так, в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Позднее, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (органа местного самоуправления), может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В пункте 90 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

Таким образом, сделка, совершенная без согласия третьего лица, является оспоримой.

В рамках настоящего заявления требований о признании сделки недействительной не предъявлено. Доказательств ее оспаривания в ином производстве, признания недействительной по данному основанию, не представлено.

Заявитель в обоснование факта пользования земельным участком ссылается на акт приема-передачи от 10.12.2014.

Факт использования участка должником, помимо вышеназванного акта, по мнению апелляционного суда, подтвержден условиями соглашений от 13.08.2018, 12.09.2018, отзывом должника в деле А07-24182/2017. Из соответствующих документов следует факт выполнения работ должником на вышеуказанном участке, как следствие, факт его использования.

Ссылки на судебные акты, вынесенные в рамках дела N А07-24182/2017, не могли быть приняты во внимание.

Судом первой инстанции не учтено следующее.

В обоснование доводов апелляционной жалобы в деле N А07-24182/2017 кооператив ссылался на то, что с 10.12.2014 спорный земельный участок находился в пользовании ООО "Памир", гарантийным письмом от 05.08.2018 ООО "Памир" гарантировало уплату задолженности и штрафных санкций по договору от 31.12.2013 N1841-13.

Отклоняя данные доводы, суд апелляционной инстанции в деле N А07-24182/2017, проанализировав условия договора субаренды, установил, что при заключении договора субаренды от 10.12.2014 кооператив и ООО "Памир" согласовали перечисление арендной платы на счет кооператива, доказательств заключения дополнительных соглашений, предусматривающих обязанность субарендатора вносить арендную плату за спорный земельный участок на счет Управления в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не предоставлено, как не представлено и наличия прямого договора аренды третьего лица с истцом, на основании изложенного доводы апеллянта о необходимости внесения арендной платы на счет Управления субарендатором (ООО "Памир") признаны судом не состоятельными. Оценив гарантийное письмо ООО "Памир" в адрес ответчика о том, что ООО "Памир" гарантирует оплату задолженности по арендной плате с учетом штрафных санкций, суд апелляционной инстанции установил следующее, из указанного гарантийного письма не следует, что ООО "Памир" гарантирует внесение арендной платы с учетом штрафных санкций именно по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N1841-13, кроме того, ООО "Памир" гарантировало внесение арендной платы только после подписания всеми членами гаражного кооператива согласия на строительство проекта "Реконструкция подземного гаража, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Заки Валиди рядом с домом N62/1 в трех этажном исполнении", доказательств соблюдения указанного условия в материалы дела не предоставлено (статья 65 АПК РФ).

Вопреки выводам суда первой инстанции в настоящем деле, ни решение суда, ни постановление апелляционной инстанции не содержат установленных обстоятельств либо выводов относительно использования/неиспользования земельного участка ООО "Памир" по договору субаренды. Следовательно, в данной части, отсутствуют основания для применения положений пункта 2 статьи 69 АПК РФ о преюдиции.

Вместе с тем, оснований для установления требований в реестр на сумму 1,6 млн. руб. за период 15.12.2014-15.12.2018 не имеется.

Кооперативом не учтено, что соглашением от 13.08.2018 соинвестору (Рисбергу) передан в порядке отступного результат строительно-монтажных работ в виде возведенных инвестором строительных конструкций на земельных участках, в том числе с кадастровым номером 02:55:010160:1317, явившийся основанием для регистрации прав соинвестора на объект незавершенный строительством, в связи с чем, оснований для начисления платежей за период после даты данного соглашения не имеется, поскольку после указанной даты исключается факт использования спорного земельного участка непосредственно должником.

Доказательств внесения арендных платежей должником не представлено.

Следовательно, размер неисполненных обязательств составит, по расчету суда апелляционной инстанции, 1 533 333,33 руб. (3 года Х 400 тыс. руб. + 9 мес. Х 33 333,33 руб. + 30 дней Х 1 111,11 руб.).

Определение подлежит отмене, а жалоба удовлетворению, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, а имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд счел установленными, не доказаны (подпункты 2, 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ).

Заявление кредитора подлежит частичному удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В резолютивной части постановления, объявленной 11.09.2019, неверно указан секретарь судебного заседания, ведущего протокол, в связи с чем, апелляционный суд по собственной инициативе считает необходимым исправить опечатку в порядке статьи 179 АПК РФ, учитывая, что указанное не изменяет содержания решения; вместо секретаря Сысуевой А.С. читать Кожевникова Е.Н. В связи с чем, в установочной части настоящего постановления, изготовленного в полном объеме, приводится текст с учетом исправления.

Руководствуясь статьями 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2019 по делу N А07-28778/2018 отменить, апелляционную жалобу Гаражного кооператива "Нефтепроводмонтаж" - удовлетворить.

Заявление Гаражного кооператива "Нефтепроводмонтаж" удовлетворить частично.

Признать обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Памир" требование Гаражного кооператива "Нефтепроводмонтаж" в сумме 1 533 333 руб. 33 коп. основного долга.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

А.А. Румянцев М.Н. Хоронеко