Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2019 г. N 15АП-11519/19

город Ростов-на-Дону

18 сентября 2019 г.

дело N А32-7463/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.Н.

при участии:

от заявителя: представитель Арумов Е.В. по доверенности от 15.02.2019,

от заинтересованного лица: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Костяева Григория Анатольевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 по делу N А32-7463/2019 (судья Данько М.М.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Костяева Григория Анатольевича (ИНН 231004252848, ОГРН 315231100001892)

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279), администрации муниципального образования Динской район

о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Костяев Григорий Анатольевич (далее - предприниматель, ИП Костяев Г.А.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) о признании незаконным решения от 01.02.2019 об отказе в предоставлении муниципальной (государственной) услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:07:0501006:180 площадью 16 928 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, с. Красносельское, ул. Октябрьская, 1Б; обязании управление в течение месяца с даты вступления решения в законную силу подготовить и направить Костяеву Г.А. проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0501006:180 площадью 16 928 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, с. Красносельское, ул. Октябрьская, 1Б, для его заключения (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Костяев Г.А. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в материалы дела представлены разрешения на строительство N Ru23-508-303-2156-2018 и N Ru23-508-303-2157-2018, согласно которым предпринимателю предоставлено право произвести реконструкцию расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества с указанием площади застройки 2 798 кв.м (1 488 кв.м и 1 310 кв.м). Срок действия разрешений на строительство продлен до 16.09.2019. Таким образом, в период подачи заявления о заключении договора на новый срок и до настоящего времени заявителем ведутся строительные работы, в результате которых площадь строений значительно увеличилась, что также подтверждается представленным в материалы дела планировочным решением, выполненным в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 11.06.2009. Из содержания договора аренды от 19.04.2009 N 0700001706 следует, что стороны могли преодолеть условие пункта 7.2 о сроке действия договора до 14.01.2019 и возобновить после истечения данного срока арендные правоотношения на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Как видно из п. 7.3 договора аренды, в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в п. 7.2 договора при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что до истечения срока аренды арендодатель уведомил арендатора о принятом в установленном порядке решении не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора. Земельный участок после 14.01.2019 арендодателю не возвращен и таких требований к заявителю в установленном законом порядке не заявлено. Таким образом, между сторонами спора сохранились фактические арендные отношения. Кроме того, суд первой инстанции должен был учесть наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которых, не истек. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта. Учитывая вышеизложенное, а также действие закона во времени, следует придти к выводу о том, что в случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 01.03.2015 (ранее возникшие правоотношения), подлежит применению пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а в случае, если земельный участок предоставлен для целей строительства после 01.03.2015 (правоотношения, возникшие после введения в действие главы V. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)) - подлежат применению положения статьи 39.6 ЗК РФ. Из материалов дела усматривается, что договор аренды N 0700001706 заключен на 10 лет, до 14.01.2019. Земельный участок площадью 16 928 кв.м. предоставлен для строительства и эксплуатации складской базы. Представленными в материалы дела доказательствами (выписками из единого государственного реестра недвижимости) подтверждается, что на указанном земельном участке расположены объекты с кадастровыми номерами 23:07:0501006:102 и 23:07:0501006:103, собственником которых является заявитель. На реконструкцию указанных объектов выданы разрешения на строительство N Ru23-508-303-2156-2018 и N Ru23-508-303-2157-2018 сроком действия до 16.09.2019. Указанные обстоятельства не оспорены заинтересованным лицом. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Для предоставления земельного участка заявителю в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ достаточно самого факта нахождения на участке объекта незавершенного строительства, возведенного арендатором. При этом следует отметить, что заинтересованное лицо не могло не знать о том, что на спорном земельном участке объекты находятся на стадии строительства, поскольку продлевало срок действия разрешения на строительство (16.07.2018). При таких обстоятельствах, в соответствии с земельным законодательством, заявитель имеет право на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, поскольку является арендатором спорного земельного участка, предоставленного в аренду до 01.03.2015, на указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие заявителю на праве собственности, в связи с чем у заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в заключении договора аренды земельного участка на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов N 2 от 14.01.2009 по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, управлением (арендодатель) и ООО "Росспецмонтаж-РСМ" (арендатор) заключен договор N 0700001706 аренды земельного участка площадью 16928 кв. м с кадастровым номером 23:07:0501006:51, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, с. Красносельское, ул. Октябрьская, 1Б для строительства и эксплуатации складской базы. Участок предоставлен в аренду на 10 лет - до 14.01.2019.

На основании разрешения на строительство N Ru23 508000-218 арендатором осуществлено строительство не отапливаемого межрегионального склада, состоящего из двух нежилых помещений общей площадью 1 290,3 кв. м.

Право собственности на объекты с кадастровыми номерами 23:07:0501006:102 и 23:07:0501006:103 зарегистрированы в ЕГРН.

В период действия договора аренды арендуемый земельный участок был разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:07:0501006:138 и 23:07:0501006:137, а затем эти участки были объединены в один земельный участок площадью 16 928 кв. м с кадастровым номером 23:07:0501006:180.

Последовательными сделками в договор арендатором вступил Костяев Г.А.

Указанные изменения прошли государственную регистрацию.

16.03.2018 Костяевым Г.А. получены разрешения на строительство N Ru23-508-303-2156-2018 и N Ru23-508-303-2157-2018, которыми заявителю предоставлено право реконструкции объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:07:0501006:102 и 23:07:0501006:103. Срок действия разрешений на строительство продлен до 16.09.2019.

В связи с истечением срока действия договора аренды, но в период его действия -17.10.2018 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

15.11.2018 администрации было направлено второе заявление с аналогичным требованием.

Решением от 01.02.2019 в предоставлении участков в аренду было отказано по причине значительного превышения площади земельного участка над площадью строений.

Данные обстоятельства послужили предпринимателю основанием для обращения в суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ введена в действие глава V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В статье 39.16 ЗК РФ перечислены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Кроме того, согласно статье 40.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти Краснодарского края или органы местного самоуправления в Краснодарском крае, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимают решение об отказе в предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 ЗК РФ, в случае наличия заключения органа архитектуры и градостроительства, содержащего информацию о несоответствии предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14).

Из абзаца 4 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Согласно данных Единого государственного реестра в границах земельного участка расположен объект недвижимого имущества: наименование - нежилое здание, назначение - неотапливаемый межрегиональный склад, общая площадь - 1290,3 кв.м, кадастровый номер - 23:07:0501006:63, состоящее из двух помещений: нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, общей площадью 966 кв.м., кадастровый номер - 23:07:0501006:103; нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, общей площадью 324 кв.м., кадастровый номер - 23:07:0501006:102.

По информации, предоставленной Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район, запрашиваемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования - "склады", площадь участка - 16928 кв.м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Красносельского сельского поселения, утвержденными решением Совета муниципального образования Красносельского сельского поселения от 28.03.2014 N 11 (с изменениями от 25.10.2017 N 303-30/3) земельный участок расположен в зоне П. 1.1 - П. 1.7 "Производственная и коммунально-складская зона". Установленный земельному участку вид разрешенного использования соответствует п.п. 6.9 "склады". Максимальный процент застройки не более 80%. Площадь строений на спорном земельном участке составляет 7,62% от площади испрашиваемого земельного участка.

Доказательства того, что для завершения строительства существующих незавершенных строительством объектов необходима вся площадь спорного земельного участка суду не представлены.

Таким образом, площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь участка, необходимого для эксплуатации здания, что является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в силу статьи 40.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

Поскольку оспариваемый отказ соответствует закону, заявленные требования были оставлены без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 по делу N А32-7463/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова