Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2019 г. N 15АП-8555/19

город Ростов-на-Дону

13 июля 2019 г.

дело N А32-19363/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,

при участии:

от истца представитель не явился, извещен;

от ответчиков: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации г.Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 по делу N А32-19363/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Океан"

к ответчикам: администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи,

об обязании пересмотреть размер годовой арендной платы и заключить дополнительное соглашение к договору,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Океан" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, администрация, департамент) с требованиями:

-обязать администрацию и департамент пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, -определить его в соответствии с отчетом N О-01-02-18 от 16.03.2018 в размере 676 000 рублей;

-обязать администрацию и департамент заключить дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900005182.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым просил изменить пункт договора с учетом результатов судебной экспертизы, при расчете арендной платы использовать коэффициент 1,5 % в соответствии с постановлением N 1699 от 18.07.2016 (т. 3 л.д. 65)).

Исковое заявление мотивировано несогласием истца с определенной арендодателем величиной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 заявленные требования удовлетворены.Суд обязал администрацию г. Сочи в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения заключить с ООО "Океан" дополнительное соглашение от 03.10.2017 к договору от 22.04.2009 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005182, изложив пункт 1 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с заключением ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз" от 20.02.2019 N А32-19363/2019 и составляет 759 600 рублей". Судом распределены судебные расходы.

Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили его отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд не учел, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Пункт 3.5 договора предусматривает возможность одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Заключая договор с администрацией, истец согласился со всеми существенными условиями договора.

Стороны явку представителей в заседание апелляционного суда не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 общей площадью 3 305 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 17, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации магазина, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23-23-22/017/2009-400.

22 апреля 2009 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005182, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях указанного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 для размещения и эксплуатации магазина.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23- 23-22/017/2009-401.

Пунктом 2.1 договора срок его действия определен на 49 лет с момента государственной регистрации.

Расчет размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изложен в приложении к настоящему договору, из которого следует что базовая ставка арендной платы составила 39 руб/кв. м, коэффициент зональной дифференциации составил 1,47, коэффициент целевого использования - 2,5, сумма годовой арендной платы составила 472 972,50 рублей.

Пунктом 3.5 договора определено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписываются сторонами.

В связи с необходимостью пересмотра стоимости арендной платы администрацией в адрес общества направлено дополнительное соглашение от 03.10.2017, пунктом 1 которого установлено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок от 19.09.2017 N 441/17 и составляет 1 318 234,50 рублей.

Исчисление арендной платы устанавливается с 18.09.2017 (пункт 2 соглашения).

27 марта 2019 года обществом направлена претензия о необходимости определения размера арендной платы в соответствии с отчетом ООО "Краснодарская оценочная компания" N О-01-02-18 от 16.03.2018, которым стоимость арендной платы определена в размере 676 000 рублей.

Поскольку стороны не достигли согласия в отношении существенного условия заключенного договора, ответчик отказал истцу в изменении условий договора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума N 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий дополнительного соглашения необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.5 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Поскольку постановление N 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasNodar.ru - 21.03.2016), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы, в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

По результатам проведения оценки департаментом величина годовой арендной платы за спорный земельный участок определена в размере 1 318 234,50 рублей.

Ввиду наличия между сторонами разногласий относительно величины годовой арендной платы определением суда от 15.01.2019 по делу назначена судебная экспертиза с целью установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353, проведение которой поручено ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз".

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 20.02.2019 N А32-19363/2019, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка установлена в размере 50 640 000 рублей.

Таким образом, на основании постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 расчет размера рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353 общей площадью 3 305 кв. м, должен производиться по формуле A = Р х С х Ки, и размер арендной платы должен составлять: 50 640 000 руб. х 1,5% х 1 = 759 600 рублей.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 по делу N А32-19363/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов