Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2019 г. N 10АП-13097/19

г. Москва

17 сентября 2019 г.

Дело N А41-8124/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.06.2019 по делу N А41-8124/2019 (судья Кузьмина О.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" - Аникеева С.А. (доверенность от 05.12.2018),

Администрации городского округа Красногорск Московской области - Елизаров Е.Д. (доверенность от 21.02.2019 N 1.2.5/990).

Общество с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" (далее - ООО "РФБ Продвижение", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация, ответчик) со следующими требованиями:

1. обязать администрацию не чинить препятствий ООО "РФБ Продвижение" в пользовании предоставленным по договору аренды земельным участком площадью 4000 кв. м, с кадастровым номером 5011:0010302:53, расположенным по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Железнодорожная вблизи д. 27,

2. обязать администрацию в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу за свой счет выполнить все необходимые действия по освобождению земельного участка площадью 4000 кв. м, с кадастровым номером 5011:0010302:53, и приведению его в исходное положение, в том числе осуществить снос всех объектов, в том числе футбольной и баскетбольно-волейбольной площадок, размещенных на территории земельного участка с кадастровым номером 5011:0010302:53,

3. взыскать с администрации в пользу ООО "РФБ Продвижение" неосновательное обогащение в размере 1 468 740 руб. за период 3 и 4 кварталы 2018 года (т. 2 л.д. 47).

Определением от 09.04.2019 к производству принято встречное исковое заявление, в котором администрация просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 84 от 11.04.2011, заключённый между администрацией и обществом, площадью 4000 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010302:53.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области и муниципальное казенное учреждение "Единая служба заказчика городского округа Красногорск" (далее - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2019 исковые требования удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречного иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, со ссылкой на нормы статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации настаивает на наличии оснований для расторжения договора ввиду неиспользования арендатором земельного участка по целевому назначению в течение трех лет. Считает, что имеет место злоупотребление правом со стороны истца, так как администрацией трижды инициировались споры ввиду ненадлежащего исполнения истцом обязательств по договору (дела N N А41-24836/2016; А41-87499/2016; А40-141694/2017). Ссылается на то, что на имя главы администрации неоднократно поступали обращения от граждан, проживающих по адресам: ул. Железнодорожная, д. 26, 26а, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, с жалобами на захламленность спорного участка, предоставленного в аренду истцу. Полагает, что дополнительно необходимо учесть величину суммы, вложенной в благоустройство спорной территории в 2018 году (17,3 млн. руб.).

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражает против доводов жалобы.

Определением от 06.08.2019 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство до 03.09.2019.

На основании определения и.о. председателя судебного состава в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судьи Бархатов В.Ю. и Семушкина В.Н. заменены на судей Коновалова С.А. и Немчинову М.А.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

В судебном заседании 03.09.2019 объявлен перерыв до 10.09.2019.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании до и после перерыва представитель администрации настаивал на апелляционной жалобе. На вопрос суда пояснил, что в период, за который истцом начислена спорная сумма неосновательного обогащения, спорный земельный участок, действительно, не мог быть использован истцом ввиду проведения на нем работ по благоустройству территории. При этом подтвердил факт оплаты истцом заявленной суммы неосновательного обогащения.

Представитель истца указал на законность обжалуемого судебного акта. Настаивал на отсутствие на стороне арендатора существенного нарушения условий спорного договора. Также указал на несоблюдение администрацией по встречному иску досудебного порядка урегулирования спора.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.04.2011 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "РФБ Продвижение" (арендатор) в порядке аукциона заключен договор аренды N 84, предмет которого является земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010302:53, площадью 4000 кв. м, вид разрешенного использования - для размещения легковозводимого объекта спортивного назначения, категория земель - земли населенных пунктов, адрес: Московская область, Красногорск, ул. Железнодорожная, вблизи д. 27.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Из фототаблиц, составленных по итогам осмотра спорного участка от 09.04.2019, усматривается, что на участке администрацией возведены спортивные площадки, детская площадка.

Из пояснений сторон следует, что работы по строительству проведены в рамках муниципального контракта N 08483000047218000319-0902910-01 от 05.06.2018, заключенного между МКУ "Единая служба заказчика городского округа Красногорск" и ООО "Инжиниринг".

Предметом контракта, в том числе, является выполнение работ по благоустройству дворовой территории по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Железнодорожная, д. 27, то есть в границах земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010302:53.

Обращаясь в суд с первоначальным иском, общество указало на то, что у него отсутствует возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды N 84 от 11.04.2011 по причине указанного выше.

Основанием для обращения администрации в суд со встречным иском послужило то обстоятельство, что общество как арендатор по договору N 84 от 11.04.2011 существенно нарушило условия договора, не использует участок с кадастровым номером 50:11:0010302:53 по целевому назначению.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования истца, исходя из того, что у истца отсутствует возможность использования земельного участка по целевому назначению. Суд отказал администрации во встречном иске, сославшись на отсутствие со стороны истца нарушений условий договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Администрация во встречном иске настаивает на расторжении договора аренды.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения спорного договора.

Так, как указано выше, спорный договор аренды заключен с ответчиком еще 11.04.2011 с видом разрешенного использования - для размещения легковозводимого объекта спортивного назначения.

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.4.10 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

В силу пункта 8.1 раздела "Особые условия" договора арендатор выполняет работы по благоустройству прилегающей территории в соответствии с утвержденным проектом и поддерживает в надлежащем состоянии созданные улучшения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорный земельный участок находится на междомовой территории - в зоне жилой застройки многоквартирных жилых домов (л. д. 55, 57-64).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального, городского округа, среди прочих, относятся: создание условий для организации досуга и обеспечения жителей муниципального, городского округа услугами организаций культуры; обеспечение условий для развития на территории муниципального, городского округа физической культуры, школьного спорта и массового спорта, организация проведения официальных физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий муниципального, городского округа; создание условий для массового отдыха жителей муниципального, городского округа и организация обустройства мест массового отдыха населения; утверждение правил благоустройства территории муниципального, городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории муниципального, городского округа в соответствии с указанными правилами.

Предоставление спорного земельного участка обществу в аренду в порядке аукциона имело место в рамках решения органами местного самоуправления указанных вопросов местного значения, исполнения публичных функций по обеспечению населения муниципального образования комфортными условиями проживания.

Между тем, до настоящего времени (то есть на протяжении более восьми лет с момента получения земельного участка в аренду) обществом на спорном земельном участке объект спортивного назначения, указанный в пункте 1.2 спорного договора, не возведен, благоустройство территории не произведено.

По мнению суда апелляционной инстанции, данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении обществом условий договора аренды, что не соответствует целевому назначению земельного участка (в том числе, направленному на реализацию публичных интересов), препятствует органу местного самоуправления решать на земельном участке указанные выше вопросы местного значения.

В связи с неосвоением истцом земельного участка территория участка была включена в Государственную программу Московской области "Формирование современной городской среды" на 2018-2022 годы. Территория была благоустроена в рамках муниципального контракта N 08483000047218000319-0902910-01 от 05.06.2018, заключенного между МКУ "Единая служба заказчика городского округа Красногорск" и ООО "Инжиниринг".

Предметом контракта, в том числе, является выполнение работ по благоустройству дворовой территории по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Железнодорожная, д. 27, то есть в границах земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010302:53.

Доказательства того, что ранее администрация препятствовала истцу в освоении земельного участка, имели место объективные причины, по которым такое освоение было невозможным, истцом в материалы дела не представлены.

Таким образом, в настоящем случае нарушения обществом условий договора аренды являются существенными, так как арендодатель был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Заявление о выдаче ордера на право производства земляных работ истец подал в администрацию только 06.12.2018 (т. 1 л. д. 65, 66), когда работы по благоустройству территории ответчиком уже были выполнены.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 указанной статьи).

Таким образом, встречное исковое требование администрации подлежит удовлетворению. Спорный договор аренды земельного участка от 11.04.2011 N 84 подлежит расторжению ввиду существенного нарушения условий договора арендатором.

Ввиду изложенного исковые требования ООО "РФБ Продвижение" об обязании администрации не чинить препятствий обществу в пользовании предоставленным по договору аренды земельным участком площадью 4000 кв. м, с кадастровым номером 5011:0010302:53, расположенным по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Железнодорожная вблизи д. 27, обязании администрации в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу за свой счет выполнить все необходимые действия по освобождению земельного участка площадью 4000 кв. м, с кадастровым номером 5011:0010302:53, и приведению его в исходное положение, в том числе осуществить снос всех объектов, в том числе футбольной и баскетбольно-волейбольной площадок, размещенных на территории земельного участка с кадастровым номером 5011:0010302:53, не подлежат удовлетворению.

Делая указанные выводы, суд апелляционной инстанции исходит дополнительно из необходимости соблюдения (с учетом указанного ранее) разумного баланса частных и публичных интересов.

Довод истца о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора не соответствует материалам дела, в которых имеется предложение администрации о расторжении договора в досудебном порядке ввиду неосвоения обществом земельного участка от 09.04.2019 (т. 2 л. д. 23).

Между тем, суд апелляционной инстанции считает верным взыскание судом первой инстанции с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 468 740 руб. в виде оплаченных арендных платежей по договору аренды за период 3 и 4 кварталы 2018 года (т. 2 л. д. 47).

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 1103 названного Кодекса установлено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила предусмотренные главой Кодекса о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из существа договора аренды следует, что он носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В настоящем случае в заявленный истцом период он, действительно, не имел возможности использовать земельный участок ввиду проведения на нем администрацией работ по благоустройству территории, что ответчиком не отрицается.

Таким образом, указанная сумма неосновательного обогащения подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного ранее обжалуемое решение суда подлежит отмене в части.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что судом первой инстанции с администрации в доход федерального бюджета взыскана часть государственной пошлины, в то время как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.06.2019 по делу N А41-8124/2019 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" неосновательное обогащение в сумме 1 468 740 руб., а также расходы по государственной пошлине по иску в сумме 27 669 руб., оплаченной платежным поручением от 23.01.2019 N 4.

В остальной части в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" отказать.

Встречное исковое требование Администрации городского округа Красногорск Московской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.04.2011 N 84.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РФБ Продвижение" в доход федерального бюджета государственную пошлину по встречному иску в сумме 6000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 9000 руб.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова