Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2019 г. N 13АП-14287/19

г. Санкт-Петербург

18 сентября 2019 г.

Дело N А56-158089/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Стойка М.М. (доверенность от 27.12.2018)

от ответчика: Медведева М.А. (доверенность от 03.09.2019)

от 3-их лиц: не явились, извещены.

от Магомедова Мурата Абдуллаевича представитель Воюшин П.С. (доверенность от 03.10.2018)

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-14287/2019, 13АП-14288/2019) ООО "Ждановские озера" и поданной в порядке статьи 42 АПК РФ лица, не участвующего в деле, Магомедова Мурата Абдуллаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2019 по делу N А56-158089/2018 (судья Егорова Д.А.), принятое по иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к ООО "Ждановские озера" третьи лица: Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитет имущественных отношений, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, о сносе самовольной постройки,

установил:

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ждановские озера" (далее - Общество) о сносе самовольной постройки, находящейся по адресу: Санкт-Петербург Выборгское шоссе, д. 144, корп. 4, лит. В.

Определением от 19.12.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Определением от 12.02.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Решением от 09.04.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "Ждановские озера" и лицо, не привлеченное к участию в деле, Магомедов Мурат Абдуллаевич, обратились с апелляционными жалобами об его отмене.

ООО "Ждановские озера" указало на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в ненадлежащем уведомлении судом первой инстанции ответчика о времени и месте судебного заседания. Кроме того, ответчик полагает, что суд не в полном объеме исследовал доказательства, не привлек к участию в деле Администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга, неправильно применил нормы материального и процессуального права. По мнению Общества, суд при разрешении спора не учел, что земельный участок с КН 78: 36:0005437:123 имеет разрешенное использование "для размещения индивидуальных жилых домов",; согласно кадастровому паспорту здания от 11.11.2016 N 78/201/16-325248 на земельном участке расположен жилой дом площадью 243,1 кв.м, из мелких бетонных блоков, количество этажей 3, назначение - ИЖС. Неисследование судом этих обстоятельств повлекло принятие неправильного решения, в связи с чем Общество просило истребовать у Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга сведения о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, ошибочно признанного судом самовольной постройкой.

Магомедов Мурат Абдуллаевич в апелляционной жалобе указал, что является законным владельцем имущества на основании договора купли-продажи земельного участка с КН 78: 36:0005437:123, находящихся на нем здания с КН 78:36:0005437:3228 и объекта незавершенного строительства КН 78:5437:24:47, заключенного с Обществом 07.06.2016. Податель жалобы представил свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2014 N 78-13258667 о регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства N 78:5437:24:47 и свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с КН: 78:36:0005437:123. Полагает свои права нарушенными оспариваемым решением.

В судебном заседании представители ответчика и лица, не участвующего в деле, доводы жалоб поддержали. Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в результате проверки в связи с обращением на Портал "Наш Санкт-Петербург" установлено, что на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 144, корп. 4, лит. В построено П образное здание из кирпича. Левый флигель с размерами в плане примерно 11х17 метров высотой до 4-м, предположительно гараж. К флигелю пристроена круглая башня диаметром около 7-м, высотой до 10 м. Правый флигель размерами около 25мх12м, имеет 2 этажа и мансардную кровлю, высотой до 13-м. Центральный корпус имеет размеры около 16мх37м, 2 этажа с мансардной кровлей, периметр участка ограничен забором и закрытыми воротами, строительно-монтажные работы на момент осмотра не выполнялись, представителей застройщика не присутствовало, признаков эксплуатации не выявлено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург Выборгское шоссе, д. 144, корп. 4, лит. В, является ООО "Ждановские озера".

11.09.2014 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга проведено полевое обследование территории сквера б/н на берегу Нижнего Большого Суздальского озера у дома 144а по Выборгскому шоссе, прилегающей к земельным участкам по адресам: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 144, корпус 4, литера В, и г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 146В. По результатам обследования выявлено, что на указанной территории осуществляется строительство капитального объекта; на территории между строящимся объектом и Нижним Большим Суздальским озером проводятся работы по отсыпке песком.

По информации, имеющейся в Комитете, в настоящее время в отношении земельных участков по адресам: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 144, корпус 4, литера В и г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 146В, зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Ждановские озера".

11.09.2014 Комитетом проведено полевое обследование территории сквера б/н на берегу Нижнего Большого Суздальского озера у дома 144а по Выборгскому шоссе, прилегающей к земельным участкам по адресам:

г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 144, корпус 4, литера В, и г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 146В. По результатам обследования выявлено, что на указанной территории осуществляется строительство капитального объекта; на территории между строящимся объектом и Нижним Большим Суздальским озером проводятся работы по отсыпке песком.

Территория, на которой осуществляется строительство капитального объекта и ведутся работы по отсыпке песком, является территорией зеленых насаждений общего пользования - сквером б/н на берегу Нижнего Большого; Суздальского озера у д. 144а по Выборгскому шоссе, включенным в Перечень территорий зеленых насаждений общего пользования, утвержденный Законом Санкт-Петербурга от 19.09.2007 N 430-85 "О зеленых насаждениях общего пользования".

Разрешение на строительство, дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (часть статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство указанного объекта Службой не выдавалось.

Истец, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости обладает признаками многоквартирного дома, возведен с нарушением градостроительных норм, в отсутствие должной совокупности разрешительной документации нарушает постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы Общества, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам первой и второй статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной необходимо установить хотя бы один из перечисленных в статье 222 ГК РФ признаков такой постройки.

В рассматриваемом случае при возведении объекта на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 144, к. 4, лит. В, совершены следующие нарушения:

1) объект, зафиксированный в акте полевого исследования земельного участка (л.д. 27-47), построен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с иным видом разрешенного использования, не допускающего строительство многоквартирного дома;

2) объект построен без получения на это необходимых разрешений. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в статье 222 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. п. 22, 23, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления о его сносе. Служба обладает правом обратиться о сносе самовольной постройки. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права Общества на самовольную постройку.

Таким образом, в силу ст. 222 ГК РФ объект по указанному адресу, построенный в отсутствие разрешительной документации не земельном участке, не отведенном под цели данного строительства, является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только решением суда на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Таких юридических фактов в настоящем деле не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При таких обстоятельствах ответчик не вправе был совершать сделку по отчуждению самовольной постройки, а соответствующая сделка не породила у Магомедова Мурата Абдуллаевича вещно-правового эффекта (переход права собственности на самовольную постройку не перешел и не мог перейти ввиду отсутствия такого права).

Согласно разъяснению, данному в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143, право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

Владение земельным участком в отсутствие зарегистрированного права на него не создает правой заинтересованности для участия в настоящем деле.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абзац 3 пункта 60 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из изложенного следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усмотрел оснований для привлечения Магомедова Мурата Абдуллаевича к участию в деле, поскольку земельный участок остается в его владении, в связи с чем производство по апелляционной жалобе Магомедова Мурата Абдуллаевича подлежит прекращению.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу.

Довод жалобы ответчика о нарушении процессуальных норм противоречит материалам дела (л.д. 61).

В материалах дела имеются доказательства своевременного направления копии определения о принятии искового заявления к производству от 19.12.2018 по юридическому адресу ответчика, однако общество не обеспечило получение корреспонденции по своему юридическому адресу.

Ссылка подателя жалобы на положения Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденных ФГУП "Почта России", которым установлена необходимость вторичного извещения уведомления, отклоняются апелляционным судом, так как утвержденный ФГУП "Почта России" Порядок является локальным нормативным актом, который не может противоречить нормативному акту, имеющему высшую юридическую силу - Приказу Минкомсвязи России от 31.07.2017 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи", которыми не предусмотрено вторичное извещение адресата (пункт 34 Правил в редакции приказа от 13.02.2018).

В данном случае ООО "Ждановские озера" несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего представителя.

Поскольку разрешение на строительство какого-либо объекта на принадлежащем Обществу земельном участке не выдавалось, оснований для удовлетворения ходатайства Общества об истребовании у Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга сведений о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2019 по делу N А56-158089/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе Магомедова Мурата Абдуллаевича прекратить.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева