Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 09АП-41942/19

г. Москва

19 сентября 2019 г.

Дело N А40-262649/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 23 мая 2019 года по делу N А40-262649/18, принятое судьей Ламоновой Т.А. по иску АО "ДОМ.РФ" (ОГРН: 1027700262270 ИНН: 7729355614) к АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (ОГРН: 1027403868260 ИНН: 7453094401) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лимонцева А.В. по доверенности от 02.07.2019;

от ответчика: Ермакова С.Ю. по доверенности от 09.01.2019;

УСТАНОВИЛ:

АО "Дом.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" о взыскании 5 455 788 руб. 19 коп. задолженности по договору аренды N ДЗ-275 от 30.12.2011, из которой: 4 635 008 руб. 68 коп. - долг за 1-2-3 кварталы 2018, 720 050 руб. 92 коп. - неустойка на основании п. 9.4 Договора, 65 395 руб. - неустойка на основании п. 9.6 Договора по состоянию на 30.12.2017, 35 333 руб. 59 коп. - неустойка на основании п. 9.3 Договора по декабрь 2017 (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, поскольку суд положил в основу решения неверный расчет суммы неустойки, кроме того судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, направил отзыв на жалобу.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года подлежит изменению в части взыскания неустойки на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 30.12.2011 между Фондом "РЖС" (арендодатель) и ООО "Грин Парк" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-275.

По условиям заключенного между сторонами договора, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельные участки общей площадью 1 456 238 кв. м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенные по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район.

Земельный участок был передан арендатору по Акту приемки-передачи от 30.12.2011.

С 01.09.2016 г. все права и обязанности Фонда "РЖС" по договору переданы АО "АИЖК", после переименования 14.03.2018 - АО "Дом.РФ".

Исходя из п. 4.4 договора арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что поскольку земельный участок не возвращен, находится в пользовании ответчика, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению платы за пользование землей, за ним образовалась задолженность за период с 1,2,3 квартала 2018 г. в сумме 4 635 008 руб. 68 коп.

Также, истец заявил требование на основании п. 9.4 договора, о взыскании неустойки в сумме 720 050 руб. 92 коп.

На основании п. 7.1 Договора Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения, Договора обязан предоставить Арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца (п. 7.2 Договора).

Однако Арендатором были нарушены сроки предоставления банковской гарантии.

Согласно п. 9.6 Договора за нарушение сроков предоставления банковской гарантии Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы за право на заключение Договора, установленной в пп. 4.2 Договора, за каждый день просрочки.

В связи с чем, сумма неустойки за нарушение Арендатором сроков выполнения обязательства по предоставлению банковской гарантии за период с 20.07.2017 по 31.07.2018 составила 65 395 руб.

Также Арендатором нарушен установленный п. 3.1.4 Договора срок осуществления жилищного и иного строительства. По состоянию на 31.07.2018 года просрочка составила 16 месяцев.

В соответствии с п. 9.3 Договора за указанное нарушение Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной согласно п. 4.5.2 Договора, за каждый месяц просрочки.

В связи с этим сумма неустойки за нарушение Арендатором срока осуществления строительства составила 35 333 руб. 59 коп.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Также, суд удовлетворил требование о взыскании неустойки в полном объеме, не найдя при этом оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Апелляционная коллегия, проверив правильность принятого судом первой инстанции решения, соглашается с ним в части обоснованности удовлетворения требований о взыскании оплаты за фактическое пользование земельным участком в полном объеме, однако не может согласиться с выводами суда в части взыскания суммы неустойки, по следующим основаниям.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение (продление) договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества, может быть продлен в порядке, установленном частями 9 - 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничено законодательством Российской Федерации.

При этом, судебная коллегия обращает внимание на то, что решение арендодателя о перезаключении договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции зависит от принятого им в установленном порядке решения о порядке распоряжения имуществом, а также от исполнительной дисциплины арендатора по выполнению своих обязательств по договору аренды.

Указанная норма может быть применена только по истечении срока действия договора аренды, заключенного ранее. При этом арендатором должны быть исполнены надлежащим образом свои обязанности по данному договору.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных частью 9 указанной статьи.

Таким образом, максимальный срок договора аренды, заключенного по основаниям, установленным пунктами 9 - 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (а п. 9 это преференция), ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 указанной статьи, а также на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что стороны не продлевали договор аренды земли, продления на неопределенный срок в соответствии со ст.621 ГК РФ, договора заключенного на аукционе (торгах) действующее законодательство не допускает.

А поскольку, стороны не заключали договор на новый срок, договор прекратил свое действие 31.12.2017, таким образом, неустойка, предусмотренная условиями договора, может быть начислена истцом до срока прекращения его действия, то есть до 31.12.2017 включительно, за последующий период могут быть начислены лишь проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами, а потому в данной части, судебная коллегия соглашается в доводами апелляционной жалобы.

Ввиду того, что истцом исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ не заявлялись, судебная коллегия, приходит к выводу, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению до момента прекращения договора аренды, а потому размер неустойки, подлежащий взысканию составляет 113 593, 51 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом заявителя жалобы относительно того, что суд первой инстанции в резолютивной части решения ошибочно указал периоды взыскания платы за пользование земельным участком за 2,3 кварталы 2018 г. в сумме 4 635 008, 68 руб., вместо 1,2,3 кварталы 2018 г., при этом коллегия полагает, что суд первой инстанции допустил в данном случае описку.

При этом, судебная коллегия отклоняет иные доводы жалобы, в том числе что отсутствуют основания для взыскания платы, так как фактическое пользование земельным участком ответчиком не осуществляется.

Земельный участок площадью 1 456 238 кв. м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), был предоставлен ООО "Грин Парк" по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 N ДЗ-275. На основании договора N04-01/15-56-13 от 25.10.2013 права и обязанности по договору аренды перешли от ООО "Грин Парк" к АО "ЮУ КЖСИ".

Согласно условиям Договора, срок аренды земельного участка составляет 6 лет (до 30.12.2017). Минимальный объем общей площади жилых помещений по договору аренды составляет 35 000 кв. м, в том числе 35 000 кв. м - малоэтажное жилье экономического класса.

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 N 4161 утверждена документация по планировке территории. Согласно утвержденному проекту планировки и межевания территории на земельном участке предусмотрено размещение 406 621 кв. м. общей площади жилых домов.

По результатам рассмотрения документации по планировке территории Правлением АО "АИЖК" принято решение о согласии на образование 82 земельных участков путем раздела исходного земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории (протокол от 05.10.2017 N 6/28).

19.10.2017 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на образованные земельные участки.

Правлением АО "АИЖК" (протокол от 20.10.2017 N 6/30) принято решение о безвозмездной передаче в муниципальную собственность 24 земельных участков общей площадью 873 060 кв. м, образованных на основании решения Правления АО "АИЖК" (протокол от 05.10.2017 N 6/28) из земельного участка площадью 1 456 238 кв. м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенного по адресу: Челябинская область, р-н Сосновский. Письмами от 25.10.2017 года АО "АИЖК" направило для подписания со стороны муниципального образования акты приема-передачи 24 земельных участков.

Все остальные 58 земельных участков, образованных из первоначального земельного участка, с момента образования находились в аренде у ответчика в силу следующего.

В силу п.4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды.

Кроме того, факт нахождения земельных участков в пользовании у ответчика подтверждается письмом самого ответчика от 05.03.2019 года с актом возврата 58 земельных участков, приложенных к нему (имеется в материалах дела).

В данном письме ответчик просит принять возврат указанных земельных участков, которые он получил по Договору.

При этом в п.1 Акта возврата 58 земельных участков прямо указано, что "арендатор вернул из аренды" земельные участки.

Таким образом, ответчик своими действиями подтверждает нахождение у него спорных 58 земельных участков в период до 05.03.2019 года.

При прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о нахождении у ответчика 58 земельных участков в 1, 2 и 3 квартала 2018 года и обоснованно взыскал за фактическое пользование плату в сумме 4 635 008,68 руб.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могут повлиять на правильное по существу решение, в связи, с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года по делу N А40-262649/18 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Взыскать с АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (ОГРН: 1027403868260 ИНН: 7453094401) в пользу Акционерного общества "ДОМ.РФ" (ОГРН: 1027700262270 ИНН: 7729355614) денежные средства за фактическое пользование земельным участком за 1, 2, 3 кварталы 2018 в сумме 4 635 008 руб. 68 коп., неустойку по договору в сумме 113 593 руб. 51 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 43 762 руб.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" из Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 567 руб., перечисленную по платежному поручению N 62604 от 26.10.2018 г."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина