Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 15АП-15322/19

город Ростов-на-Дону

26 сентября 2019 г.

дело N А53-7700/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Патаридзе Н.Т. по доверенности от 29.08.2019, паспорт;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Журавлева Евгения Вячеславовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2019 по делу N А53-7700/2019 по иску ИП Журавлева Евгения Вячеславовича к администрации Семикаракорского городского поселения о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Журавлев Евгений Вячеславович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Семикаракорского городского поселения о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600012:539.

Решением суда от 15.07.2019 отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что проведение государственной кадастровой оценки спорного земельного участка невозможно в силу объективных причин, наличие сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляется необходимым для целей вовлечения земельного участка в хозяйственный оборот, отсутствие указанных сведений препятствует ИП Журавлеву Е.В. в реализации его права на приватизацию земельного участка. Ответчику надлежало определить кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном для случаев перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории по аналогии (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель указывает, что на момент заключения договора аренды спорного земельного участка сведения о его кадастровой стоимости также отсутствовали, что не помешало ответчику произвести расчет арендной платы тем самым не выводя фактически земельный участок по этим основаниям из оборота, хотя расчет арендной платы должен был происходить на основании положений постановления Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 года N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области". Из данного постановления следует, что расчет арендной платы происходит с применением кадастровой стоимости сдаваемого в аренду земельного участка. Исковые требования ИП Журавлев Е.В. были, помимо прочего, мотивированы приложенным к иску отчетом N 18-Зж-402 от 07.11.2018 года "Об определении рыночной стоимости земельного участка" из которого следует, что рыночная стоимость спорного участка составляет 1361000 рублей. Прямого законодательного запрета, то есть наличие специальной нормы в ЗК РФ ставящей площадь застройки и площадь выкупаемого земельного участка, нет. Судебный спор, изложенный в постановлении Президиума ВСА РФ от 03.04.2012 года N 12955/11 имел совершенно другой предмет и основания. В данном споре Президиум ВАС РФ ссылается на пункт 7 статьи 36 ЗК РФ. На момент рассмотрения спора с участием ИП Журавлев Е.В., а так же на момент возникновения спорных взаимоотношений, нормы статьи 36 ЗК РФ утратили свою силу.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель Журавлев Евгений Вячеславович является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 9 618,0 кв. м с кадастровым номером 61:35:0600012:539 и видом разрешенного использования "образование и просвещение" на основании договора аренды земельного участка от 31.05.2017 N 57 сроком с 19.05.2017 по 19.05.2027, заключенного на основании протокола "О результате проведения аукциона на право заключения договоров аренды, купли-продажи земельных участков" от 19.05.2017.

Земельный участок передан по акту 31.05.2017.

В 2017 году арендатором возведено одноэтажное нежилое здание - автошкола, площадью 72,1 кв. м, 27.09.2018 объект введен в эксплуатацию, 08.10.2018 зарегистрировано право собственности за Журавлевым Евгением Вячеславовичем.

17.10.2018 Журавлев Е.В. обратился в Администрацию Семикаракорского городского поселения с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного выше земельного участка площадью 9 618,0 кв. м.

Письмом предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка в собственность по причине невозможности расчета выкупной стоимости, поскольку у испрашиваемого земельного участка отсутствуют данные о кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, указывая, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка лишает его права приобретения данного земельного участка в собственность, представляя в обоснование размера выкупной стоимости земельного участка отчет оценщика от 07.11.2018 N 18-ЗЖ-402, выполненный независимым оценщиком Бородулиным К.В., обратился в арбитражный суд с настоящим иском к Администрации Семикаракорского городского поселения о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, установив стоимость земельного участка равной 0,25% от рыночной стоимости данного земельного участка, равной 1 361 000 рублей, определенной в отчете, увеличенной на коэффициент кратности ставки земельного налога, равного 17, что составляет 347 055 рублей.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления. При этом согласно пункту 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска).

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов, либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно материалам деда, земельный участок, испрашиваемый предпринимателем, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Площадь земельного участка - 9 618,0 кв. м, застроенная его площадь - площадь здания - 72,1 кв. м.

Суд первой инстанции учел, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.12 г. N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В настоящем случае суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади.

В соответствии с положениями статьи 11, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, обладающими правом управления и распоряжения такими земельными участками.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа указанных земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений осуществляется без проведения торгов.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 25 пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

При этом, право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

Так, площадь испрашиваемого в собственность спорного земельного участка более чем в 133 раза превышает застроенную площадь данного земельного участка.

При этом, заявителем не доказана необходимость всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащего предпринимателю строения, доказательства нахождения на испрашиваемом земельном участке иных объектов, принадлежащих истцу, в материалах дела отсутствуют.

В связи с изложенным, апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

При этом, суд первой инстанции указал, что законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).

Исходя из схемы земельного участка и места расположения на нем принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости, такой раздел возможен. При этом улучшения земельного участка, на которые он ссылается в обоснование размера испрашиваемого земельного участка, к объектам недвижимости не относятся.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод заявителя о наличии исключительного права собственника этого строения на приобретение в собственность всего спорного земельного участка.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, так и предоставление его в аренду такими доказательствами служить не могут.

В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования спорного земельного участка в соответствии с установленными требованиями для заявленной предпринимателем цели.

Суд также учитывает следующее.

Цена земельного участка, предполагаемого к выкупу собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, определяется в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 N 243 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов".

Цена земельного участка рассчитывается по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления собственника зданий, сооружений либо помещений в них о предоставлении земельного участка в собственность.

Основным критерием расчета цены земельного участка является кадастровая стоимость земельного участка, которая зависит от вида разрешенного использования.

Отсутствие данных о кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка и послужило основанием, хотя и единственным, для отказа администрацией предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Заявляя в апелляционной жалобе доводы в указанной части о несогласии с позицией администрации, указав, что отсутствие сведений о кадастровой стоимости не помешало ответчику произвести расчет арендной платы, а проведение государственной кадастровой оценки спорного земельного участка невозможно в силу объективных причин, истец не представил суду доказательств обжалования указанного отказа администрации, требование о признании его незаконным предпринимателем не заявлено.

Доказательств установления кадастровой стоимости в административном или в судебном порядке на момент рассмотрения настоящего спора в материалы дела также не представлено.

При таких обстоятельствах с учетом того, что истцом использован способ защиты, не соответствующий характеру нарушенных прав и не доказаны обстоятельства, указанные в качестве основания требования о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана правильная оценка, обжалуемое решение суда является мотивированным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2019 по делу N А53-7700/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин