Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2019 г. N 08АП-10568/19

город Омск

24 сентября 2019 г.

Дело N А46-2895/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Бодунковой С.А., Брежневой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Кочмарчик Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10568/2019) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Центр" Севрюкова Даниила Сергеевича на определение Арбитражного суда Омской области от 10 июля 2019 года по делу N А46-2895/2015 (судья Н.А. Макарова), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Центр" Севрюкова Даниила Сергеевича об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Центр" города Омска (ИНН 5503092208, ОГРН 1055504107944),

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Центр" Севрюкова Даниила Сергеевича - представитель Руденко Н.А. (по доверенности б/н от 18.03.2019, сроком действия до 31.12.2019); представитель Зайцев В.В. (по доверенности б/н от 20.05.2019, сроком действия до 31.12.2019);

от индивидуального предпринимателя Зубаревой Эльвиры Александровны - представитель Ильченко Т.Ю. (по доверенности N 55АА 2063823 от 13.12.2018, сроком действия на три года);

от общества с ограниченной ответственностью "Флорида" - представитель Белов Е.В. (по доверенности б/н от 08.10.2018, сроком действия на три года),

установил:

решением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2015 по делу N А46-2895/2015 общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Центр" (далее - ООО "ГК "Центр", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего должника Виноградова Владимира Геннадьевича.

Опубликование сообщения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства состоялось в официальном печатном издании - газете "Коммерсантъ" N 5 от 16.01.2016.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.09.2016 конкурсным управляющим ООО "ГК "Центр" утвержден Севрюков Даниил Сергеевич (далее - конкурсный управляющий Севрюков Д.С.).

Срок конкурсного производства в отношении должника неоднократно продлевался.

06.02.2019 конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества должника (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.07.2019 по делу N А46-2895/2015 (далее - обжалуемое определение) разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО "ГК "Центр" Севрюковым Д.С. и кредитором Зубаревой Эльвирой Александровной (далее - Зубарева Э.А., кредитор), утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции, изложенной в резолютивной части обжалуемого определения.

Не соглашаясь с вынесенным определением, с апелляционной жалобой обратился конкурсный управляющий, просил обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт об утверждении Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего, представленной в материалы дела к 05.07.2019; приобщить к материалам дела нотариальный протокол осмотра письменных доказательств от 10.07.2019 N 55АА 214562; аудиозапись судебного заседания от 18.06.2019 по делу А46-1861/2017.

В обоснование жалобы её податель указал, что:

- не обоснован вывод суда о наличии у открытой формы подачи предложений о цене на торгах преимуществ перед закрытой формой; закрытая форма подачи ценовых предложений позволит получить от участников торгов максимальную цену, которую участники готовы заплатить за приобретение объекта, то есть наиболее полно отражают намерения участников торгов; изложенное подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу N А81-7027/2016;

- ООО "МЭТС", предложенное Зубаревой Э.А. в качестве электронной торговой площадки (далее - ЭТП) при реализации имущества должника, не аккредитована при СРО конкурсного управляющего должника, следовательно, не может быть использована для проведения торгов по продаже имущества должника, что подтверждается нотариальным протоколом осмотра письменных доказательств от 10.07.2019 N 55АА 214562, приложенным к апелляционной жалобе; кроме того, Закон о банкротстве не содержит требований о необходимости указания в Положении конкретной ЭТП, управляющий вправе избрать любую ЭТП из числа аккредитованных при его СРО арбитражных управляющих (пункт 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве);

- цена отсечения при реализации имущества должника на торгах в форме публичного предложения необоснованно увеличена с 5 % до 30 %, что повышает вероятность проведения повторных торгов с соответствующими расходами из конкурсной массы; установление минимальной цены отсечения соответствует целям реализации имущества посредством публичного предложения, что подтверждается судебной практикой, в частности постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.03.2017 по делу N А45-6153/2013;

- судом допущены нарушения норм процессуального права, выразившиеся в следующем: не произведена полная оценка представленных конкурсным управляющим доказательств; проигнорированы доводы управляющего относительно обоснованности начальной стоимости продажи имущества, предложенной им, а также не исследовано заключение специалиста в области оценки недвижимости; нарушен принцип состязательности сторон, поскольку судом принят во внимание проект Положения миноритарного кредитора, не имеющего достаточного процента в РТК для заявления об утверждения Положения; в частности суд не принял во внимание, что спорное помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4491 более не отвечает признакам места общего пользования, что также подтверждается заключением специалистов от 17.06.2019 исх. N 13 ЭМ-06/2019, выводами, содержащимися в заключении N 38/21-18.СЭ от 29.03.2019; суд не дал оценки доводам о том, что формальное нахождение в составе нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040117:4494 отдельных технических помещений автоматически не может исключать продажу доли в размере 42/114 в указанном помещении, принадлежащей должнику; подземный паркинг является самостоятельным нежилым помещением, его реализация единым помещением не нарушает интересы иных собственников в здании.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 12.09.2019 представителем конкурсного управляющего ООО "ГК "Центр" Севрюкова Д.С. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: протоколов N 7284-ЗАЗФ/1 от 10.09.2019 и N 7284- ЗАЗФ/1/2 от 10.09.2019; поддержана позиция, изложенная в апелляционной жалобе.

Представитель ИП Зубаревой Э.А. просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Флорида" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе конкурсного управляющего должником.

Суд апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении ходатайства представителя конкурсного управляющего ООО "ГК "Центр" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по следующим мотивам.

Судом апелляционной инстанции принимает во внимание, что представленные подателем жалобы документы являются новыми доказательствами, изготовленными и полученными после принятия обжалуемого судебного акта. Учитывая, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело по имеющимся доказательствам, существующим в момент принятия судебного акта, данные документы не могут быть приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представителю конкурсного управляющего Севрюкова Даниила Сергеевича возвращены протоколы N 7284-ЗАЗФ/1 от 10.09.2019 и N 7284- ЗАЗФ/1/2 от 10.09.2019.

Судом апелляционной инстанции объявлялся перерыв в судебном заседании до 17.09.2019 для дополнительного ознакомления с поступившими документами.

Об объявлении перерыва судебного заседания, а также времени и месте его продолжения участвующие в деле лица извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".

В судебном заседании, продолженном после объявления перерыва 17.09.2019, представители конкурсного управляющего ООО "ГК "Центр" поддержали ранее заявленное ходатайство о прослушивании аудиозаписи.

Представитель ИП Зубаревой Э.А. возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства о прослушивании в судебном заседании аудиозаписи.

Представитель конкурсного управляющего ООО "ГК "Центр" просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ИП Зубаревой Э.А. просил оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Флорида" поддержал позицию, изложенную ранее.

Иные лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, и при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 132 Закона о банкротстве, имущество, включенное в конкурсную массу на основании проведенной инвентаризации, не может быть исключено из нее (в том числе ни распорядительным актом конкурсного управляющего, ни решением собрания кредиторов).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

В силу абзаца 8 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в случае неутверждения собранием кредиторов или комитетом кредиторов такого предложения конкурсному управляющему предоставлено право обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества.

Заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение (пункт 1 статьи 60 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов обособленного спора и установлено судом первой инстанции в процедуре конкурсного производства ООО ГК "Центр" конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, проведена инвентаризация, разработано Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Решения собраний кредиторов об утверждении Положения ранее были признаны судом недействительными.

Собрания кредиторов, назначенные конкурсным управляющим на 22.11.2018 и 23.01.2019 с целью утверждения Положения, не состоялись ввиду отсутствия кворума.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения конкурсного управляющего ООО "ГК "Центр" в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях реализации имущества должника в редакции конкурсного управляющего.

Против утверждения Положения в редакции конкурсного управляющего, кредитор должника Зубарева Э.А. представила суду первой инстанции мотивированные возражения, учтенные судом первой инстанции и положенные в основу утвержденной судом редакции Положения.

1. В редакции Положения, предложенной конкурсным управляющим, было предложено при проведении торгов использовать закрытую форму представления предложений о цене имущества.

Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами кредитора Зубаревой Э.А., утвердил пункт 6.3 Положения и последующие разделы N 11 и N 12, регулирующие порядок проведения торгов, в редакции кредитора, указав, что реализация имущества на закрытых торгах существенно уменьшает вероятность эффективной продажи имущества должника, и, как следствие, уменьшает возможность получения должником денежных средств в максимально полном объеме, что влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов на удовлетворение своих требований в полном размере в установленные сроки.

Доводы подателя жалобы о том, что закрытая форма подачи ценовых предложений позволит получить от участников торгов максимальную цену, которую участники готовы заплатить за приобретение объекта, то есть наиболее полно отразит намерения участников торгов, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание в качестве свидетельства необоснованности обжалуемого судебного акта.

В соответствии с положениями пункта 7 статьи 110 Закона о банкротстве, при проведении торгов по продаже предприятия может использоваться закрытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов) или открытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).

В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием закрытой формы представления предложений о цене предприятия заявка на участие в торгах может содержать предложение о цене предприятия, не подлежащее разглашению до начала проведения торгов (пункт 11 статьи 110 Закона о банкротстве).

Во исполнение пункта 6.7 Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 15.02.2010 N 54, в случае использования закрытой формы представления предложений о цене имущества (предприятия) должника заявка на участие в торгах может содержать предложение о цене имущества (предприятия) должника, не подлежащее разглашению до начала проведения открытых торгов. Оператор электронной площадки с помощью технических и программных средств электронной площадки обеспечивает конфиденциальность таких предложений.

Какого-либо конкретизированного обоснования необходимости проведения закрытой формы торгов конкурсным управляющим суду первой инстанции не было приведено, не представлено ни расчетов, ни доказательств того, что реализация имущества при закрытой форме торгов способствует наиболее высокой стоимости отчуждения имущества должника.

Ссылка конкурсного управляющего должника в апелляционной жалобе на судебную практику, в соответствии с которой как закрытая, так и открытая форма торгов предусматривают проведение аукциона на повышение, а также у закрытой формы торгов имеются определенные достоинства, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела не подтверждает её преимущество перед открытой формой торгов.

Фактически, доводы конкурсного управляющего о необходимости реализации имущества должника при закрытой форме торгов сведены лишь к констатации его мнения о том, что такая форма позволит наиболее полно отразить намерения участников торгов, вместе с тем, соответствующих доказательств материалы настоящего обособленного спора не содержат.

2. Относительно необходимости указания в Положении данных об электронной площадке.

В силу пункта 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве привлекаемые арбитражным управляющим в соответствии с настоящим Федеральным законом для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве за счет средств должника профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг, аудиторская организация (аудитор), оценщик, организатор торгов и оператор электронной площадки должны быть аккредитованы саморегулируемой организацией и не могут быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам.

Согласно пункту 20 статьи 110 Закона о банкротстве требования к электронным площадкам, требования к операторам электронных площадок, требования к обеспечению ответственности операторов электронных площадок, в том числе в форме предоставления банковской гарантии, порядок проведения торгов в электронной форме и порядок подтверждения соответствия участников торгов требованиям, установленным при проведении закрытых торгов, утверждаются регулирующим органом.

Для целей настоящего Федерального закона под электронной площадкой понимается сайт в сети "Интернет", на котором проводятся торги в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Оператором электронной площадки является любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, государственная регистрация которых осуществлена в установленном порядке на территории Российской Федерации, которые владеют электронной площадкой и обеспечивают проведение торгов в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Соответствие электронных площадок и операторов электронных площадок требованиям абзаца первого настоящего пункта определяется в порядке, установленном регулирующим органом.

Сведения о конкретной электронной площадке должны быть указаны конкурсным управляющим в объявлении о проведении торгов, для целей исключения последующих разногласий.

Учитывая изложенное, а также необходимость устранения правовой неопределенности при проведении торгов и предоставления конкурсным кредиторам возможности осуществления контроля за кандидатурой оператора электронной площадки в целях исключения его заинтересованности по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам, суд апелляционной инстанции полагает обоснованными доводы Зубаревой Э.А. о наличии оснований для указания конкретной электронной площадки в Положении.

Представленная конкурсным управляющим должника редакция Положения не содержит указания на конкретную электронную торговую площадку.

В соответствии с пунктом 4.5 Положения в редакции конкурсного кредитора "Торги по продаже имущества Должника проводятся на электронной торговой площадке ООО "МЭТС" (ИНН 5751039346, ОГРН 1105742000858), размещенной на сайте: https://www.m-ets.ru в сети Интернет".

Возражений относительно необходимости проведения торгов на электронной торговой площадке ООО "МЭТС" конкурсным управляющим, кредитором ООО "Флорида" при рассмотрении настоящего обособленного спора судом первой инстанции не заявлено, иная электронная площадка для указания в Положении указанными лицами не представлена.

Доводы апелляционной жалобы о том, что торговая площадка ООО "МЭТС" не аккредитована саморегулируемой организацией арбитражных управляющих Союз "СРО АУ Северо-Запада", членом которой является конкурсный управляющий должника, опровергается представленными Зубаревой Э.А. скриншотами с сайта указанной торговой площадки, достоверность которых лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При этом оснований полагать, что ООО "МЭТС" не было аккредитовано в саморегулируемой организацией арбитражных управляющих Союз "СРО АУ Северо-Запада" на дату разрешения настоящего обособленного спора по существу судом первой инстанции и объявления резолютивной части обжалуемого определения конкурсным управляющим должника также не представлены.

Представленный конкурсным управляющим должника нотариальный протокол осмотра письменных доказательств от 10.07.2019 может быть расценен в качестве свидетельства отсутствия аккредитации ООО "МЭТС" исключительно на дату осмотра, но не на дату разрешения настоящего обособленного спора по существу судом первой инстанции и объявления резолютивной части обжалуемого определения и не на дату рассмотрения настоящей апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах конкурсным управляющим должника не обосновано, что реализация имущества должника на предложенной Зубаревой Э.А. электронной площадке нарушает права кредиторов должника, не обеспечивает эффективную реализацию имущества и/или повлечет иные неблагоприятные последствия.

3. Установления начальной продажной цены.

Как следует из Положения в редакции конкурсного управляющего, рыночная стоимость имущества определена в соответствии с отчетом независимого оценщика N 02/01-17 от 11.05.2017, с даты составления которого на дату утверждения Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника прошло более 6 месяцев.

С учетом положений абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, вывод суда первой инстанции о том, что учитываемые конкурсным управляющим должника сведения, содержащиеся в отчете, не являются актуальными, не может быть признан необоснованным.

При этом судом первой инстанции правомерно учтено, что определением Арбитражного суда Омской области от 17.09.2019 по настоящему делу установлена обоснованность доводов Зубаревой Э.А. о том, что начальная продажная цена нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение (позиции N N 1, 3-7), парковки (позиция N 2) является явно заниженной и не отвечает интересам кредиторов должника.

Указанный вывод суда обусловлен тем, что, исходя из площади нежилых помещений, начальная продажная цена определялась из расчета стоимости 1 кв. м. в диапазоне от 7 070 до 7 080 руб., что явно не соответствует стоимости аналогичных объектов, расположенных в центре города Омска, сравнимых по территориальному расположению со зданием офисно-делового центра по ул. Гагарина, д. 14.

Начальная продажная стоимость доли в размере 20/114 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4494 общей площадью 1944,3 кв. м. (подземная парковка) установлена в размере 1 910 143 руб.

Вместе с тем, судом первой инстанции учтено, что фактически данное нежилое помещение представляет собой 114 парковочных мест площадью 17 кв. м каждое, в связи с чем должнику принадлежит право, стоимость которого эквивалентна 20 парковочным местам.

Исходя из начальной продажной стоимости, стоимость 1 (одного) парковочного места, которому соответствует доля в размере 1/114 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, и составляет 95 200 руб., что также явно не соответствует стоимости (занижена) аналогичных объектов, расположенных в центре города Омска, сравнимых по территориальному расположению со зданием офисно-делового центра по ул. Гагарина, д. 14.

Начальная цена реализации имущества, указанная в разделе N 3 Предложения, определена конкурсным кредитором Зубаревой Э.А. в размере 30 000 руб., исходя из анализа цен предложений о продаже нежилых помещений в указанном здании (г. Омск, ул. Гагарина, д. 14), размещенных в открытых интернет-источниках, согласно которым стоимости 1 кв. м. в данном объекте недвижимости варьируется от 41 000 руб. за 1 кв. м до 96 666 руб. 67 коп. за 1 кв. м., а также исходя из цены приобретения ИП Зубаревой Э.А. аналогичных объектов площадью 211,4 кв. м и 61,2 кв. м на открытых торгах по продаже имущества ООО "Прибой", стоимость которых соответствует 29 530 руб. 45 коп. за 1 кв. м.

С учетом изложенного и в отсутствие оснований полагать иное, установление судом первой инстанции начальной продажной цены имущества должника в редакции, предложенной Зубаревой Э.А., не может быть признано необоснованным, нарушающим права кредиторов должника и препятствующим эффективной реализации имущества должника.

4. Относительно установления минимальной цены на торгах путем публичного предложения.

В силу пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Утвержденная судом первой инстанции редакция пункта 17.5 Положения (из раздела 17 Продажа имущества посредством публичного предложения) предусматривает минимальную цену продажи имущества в размере 30% от начальной цены продажи имущества должника на торгах путем публичного предложения.

Предложенная конкурсным управляющим цена отсечения в размере 5% от начальной стоимости имущества признана судом первой инстанции неоправданно заниженной.

Доводы конкурсного управляющего должника о том, что законом не предусмотрено понятие "цена отсечения", в связи с чем она не может быть признана заниженной в принципе, не могут быть признаны обоснованными.

Цена отсечения представляет собой минимальную цену продажи имущества, ниже которой имущество должника на торгах не подлежит реализации.

Определение рыночной цены реализуемого имущества осуществляется на основе рыночных показателей спроса и предложения и максимально точно определяется в ходе открытых торгов при условии отсутствия препятствий участию в них всех заинтересованных лиц.

При этом судом первой инстанции учтено, что установление цены отсечения является стимулирующим фактором для других возможных покупателей и в конечном итоге направлено на получение максимальной выручки от продажи в интересах всех кредиторов должника.

Предложенный кредитором Зубаревой Э.А. размер цены отсечения (30%) не противоречит принципам разумности и позволит обеспечить соблюдение баланса интересов конкурсных кредиторов, уполномоченного органа и должника.

Убедительных доводов, опровергающих обоснованность выводов суда первой инстанции в части утверждения предложенной Зубаревой Э.А. цены отсечения, подателем жалобы не приведено.

5. В отношении препятствий к реализации лотов N 4 и N 5.

Как установлено судом первой инстанции, в производстве Арбитражного суда Омской области находится дело N А46-1861/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СаШиКо" к обществу с ограниченной ответственностью "ТНТ-68" о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4447, расположенное на 1-ом этаже здания, находящегося по адресу: Омская область, г. Омск, центральный АО, ул. Гагарина угол ул. Карла Либкнехта, д. 14/19, общей площадью 62,8 кв. м в размере пропорционально площади находящейся в собственности "СаШиКо" ООО помещений.

В рамках указанного дела была назначена экспертиза по вопросу: "Какие из помещений в общественно-деловом комплексе, расположенной по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Гагарина угол ул. Карла Либкнехта, д. 14/19 предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений общественно-делового комплекса и являются общим имуществом здания?".

Представленное по результатам её проведения экспертное заключение N 38-18.СЭ от 29.03.2019 содержит выводы о вхождении в состав помещений с кадастровыми номерами 55:36:040117:4491, 55:36:040117:4494 помещений, предназначенных для обслуживания нескольких помещений общественно-делового комплекса и являющихся общим имуществом здания.

Указанное доказательство согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что факт наличия спора о праве собственности на объекты недвижимости, которые в качестве имущества должника включены в состав лотов, подлежащих реализации на торгах, сам по себе свидетельствует о наличии риска реализации на торгах имущества, которое не является собственностью должника, и возникновения в связи с этим риска признания недействительными указанных торгов.

Во избежание возникновения соответствующих последствий распоряжения должником имуществом, в частности общими помещениями центра, и нарушения прав кредиторов должника в связи с увеличением расходов по делу о банкротстве и затягиванием процедуры банкротства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь балансом интересов законных интересов всех лиц, участвующих в деле, а также потенциальных покупателей имущества должника, полагает обоснованным исключение судом первой инстанции лотов N 4 и N 5 из Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в связи с нахождением в суде неразрешенных споров о составе общего имущества здания.

Таким образом, оснований полагать утвержденную судом первой инстанции возникших между конкурсным управляющим, ООО "Флорида" и Зубаревой Э.А. редакцию Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника подлежащей изменению подателем жалобы не обосновано.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 10 июля 2019 года по делу N А46-2895/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

С.А. Бодункова О.Ю. Брежнева