Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 г. N 19АП-404/19

город Воронеж

20 сентября 2019 г.

Дело N А64-3754/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И., Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоренко В.В.,

при участии:

от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Связьстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Великанова Александра Алексеевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Хоренко Василия Федоровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Воробьева Ивана Олеговича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2018 по делу N А64-3754/2018 (судья Белоусов И.И.), по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 1076829007970, ИНН 6829036401) к обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (ОГРН 1056835259249, ИНН 6820021312) о взыскании 227 393 руб. 64 коп.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Связьстрой", Великанов Александр Алексеевич, Хоренко Василий Федорович, Воробьев Иван Олегович,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (далее - ООО "ИнтерКрафт", ответчик) с требованием о взыскании 227 393 руб. 64 коп., в том числе 222 874 руб. 21 коп. неосновательного обогащения в размере арендной платы за период с 01.07.2017 по 06.12.2017, 4 519 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.05.2018 в соответствии со статьями 227, 228 АПК РФ рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства без вызова сторон.

В связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств определением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2018 рассмотрение дела назначено по общим правилам искового производства на основании пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Связьстрой", Великанов Александр Алексеевич, Хоренко Василий Федорович, Воробьев Иван Олегович.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2018 по делу N А64-3754/2018 (с учетом определения об исправлении опечатки от 27.12.2018) исковые требования Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 77 777 руб. 68 коп., в том числе 76 231 руб. 83 коп. основного долга в размере арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 и 1 545 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.12.2017, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили.

10.09.2019 через электронный сервис "Мой арбитр от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

09.09.2019 через канцелярию суда от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области поступили письменные объяснения по настоящему делу с приложенными копиями обращения отдела по регулированию земельных отношений комитета от 05.09.2017, расписки в получении документов от 07.09.2017, которые судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 17.09.2019.

17.09.2019 посредством факсимильной связи от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области поступила копия выписки из ЕГРП от 25.11.2016 N 68/001/023/2016-46536, приобщенная судебной коллегией в порядке статьи 159 АПК РФ к материалам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснениях и отзывах, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Тамбова от 13.04.2010 N 3089 ОАО "Связьстрой-1" предоставлен в аренду сроком на 6 лет земельный участок площадью 16 277 кв.м с кадастровым номером 68:29:0202007:203, расположенный по адресу: г.Тамбов, ул.Московская, 19, под производственную базу.

15.04.2010 между Комитетом (арендодателем) и ОАО "Связьстрой-1" (арендатором) заключен договор аренды N 130 указанного земельного участка на срок с 14.04.2010 по 14.04.2016.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы за землю рассчитывается от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка и составляет 654 902 руб. 82 коп.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца включительно (пункт 3.3 договора).

После истечения срока действия договора аренды в связи с отсутствие возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.11.2016.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.12.2015 по делу N А14-15642/2014 ОАО "Связьстрой-1" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пономарев Алексей Юрьевич.

В ходе процедуры конкурсного производства здания производственной базы, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0202007:203, реализованы.

В соответствии с выписками из ЕГРН собственником здания лит.А площадью 607,7 кв.м является Воробьев И.О. с 14.11.2016, собственником здания лит.Д, Д1 площадью 414,8 кв.м - Хоренко В.Ф. с 30.11.2016, собственником здания лит.В, В1, В2, В3, В4 площадью 381,4 кв.м - Великанов А.А. с 15.12.2016, собственником здания лит.Е площадью 566 кв.м также стал Хоренко В.Ф. 17.12.2016, здание лит.Г, Г1, г площадью 1557 кв.м приобретено ООО "ИнтерКрафт", право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке 28.04.2017.

21.11.2017 ООО "ИнтерКрафт" продало принадлежащее ему здание ООО "Строй Групп", право собственности которого зарегистрировано 07.12.2017.

Направленное истцом в адрес ОАО "Связьстрой-1" соглашение от 06.12.2016 о расторжении договора аренды N 130 от 15.04.2010 не подписано арендатором.

08.08.2017 истец уведомил конкурсного управляющего ОАО "Связьстрой-1" Пономарева А.Ю. о прекращении договора аренды N 130 от 15.04.2010 в связи с отчуждением находящихся на указанном земельном участке зданий.

07.09.2017 истец обратился в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением о прекращении обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203, что подтверждается распиской в приеме документов.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Тамбовской области от 28.02.2018 обременение в отношение указанного земельного участка отсутствует.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.12.2017 по делу N А64-7150/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства, с ООО "ИнтерКрафт" в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова взыскано неосновательное обогащение в размере арендной платы в сумме 89 710 руб. 37 коп. за период с 28.04.2017 по 30.06.2017, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 678 руб. 10 коп. за период с 01.05.2017 по 13.07.2017.

28.12.2018 Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности в размере 257 917 руб. 33 коп. за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 и 4 519 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.12.2017.

Неисполнение в добровольном порядке требований истца послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца в части, суд области исходил из доказанности пользования ответчиком земельным участком площадью 2458 кв.м, необходимой для использования принадлежащего ответчику здания площадью 1557 кв.м, определенной кадастровым инженером Палиным А.В.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Материалами дела подтверждено приобретение ООО "ИнтерКрафт" права собственности на расположенное на спорном земельном участке здание 28.04.2017.

Таким образом, при переходе к ответчику права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона им приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено.

Поскольку на земельном участке площадью 16 277 кв.м с кадастровым номером 68:29:0202007:203, расположенном по адресу: г.Тамбов, ул.Московская, 19, находится несколько зданий, собственниками которых являются ООО "ИнтерКрафт", Хоренко В.Ф., Великанов А.А. и Воробьев О.И., к указанным лицам перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N 130 от 15.04.2010 с соответствующей даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Как следует из пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Расчет платы за пользование земельным участком произведен истцом исходя из доли используемого ответчиком земельного участка 7186,3 кв.м, кадастровой стоимости земельного участка и арендной ставки согласно постановлению Администрации города Тамбова от 28.11.2014 N 1498, решениям Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 N 797, от 30.10.2013 N1071.

Площадь используемого ответчиком земельного участка (7186,3 кв.м) правомерно определена истцом пропорционально площади принадлежащего ответчику здания (1557 кв.м) площади всех зданий (3526,9 кв.м), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0202007:203 (16277 кв.м).

Судом апелляционной инстанции учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды", согласно которым к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата).

Отсутствие возражений иных собственников зданий на данном земельном участке при рассмотрении дела в отношении пользования ответчиком земельным участком площадью 2458 кв.м не свидетельствует о наличии соглашения между ними об отступлении от правила соразмерности обязательств по договору аренды земельного участка долям в праве на здания, установленного пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ.

При этом судебная коллегия отмечает, что по смыслу положений ЗК РФ каждый из собственников объектов недвижимости имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим.

Как следует из представленных истцом в суд апелляционной инстанции доказательств, из земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 выделен по заявлению Хоренко В.Ф. на основании постановления администрации города Тамбова от 28.11.2018 N 6192 земельный с кадастровым номером 68:29:02 02 007:5601 площадью 5701 кв.м, с Хоренко В.Ф. заключен договор аренды этого земельного участка от 22.05.2019 N 25.

Вместе с тем в период с 01.07.2017 по 06.12.2017 объектом права, в том числе объектом аренды по договору N 130 от 15.04.2010, являлся земельный участок с кадастровым номером 68:29:0202007:203, арендная плата за который подлежит расчету пропорционально площади расположенных на нем зданий.

С 28.04.2017 ОАО "Связьстрой-1" выбыло из указанного договора в связи с отчуждением производственной базы, вследствие чего уведомление от 08.08.2017 истца о прекращении договора аренды, направленное конкурсному управляющему ОАО "Связьстрой-1", правового значения не имеет.

На основании изложенного исковые требования о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 06.12.2017 в размере 222 874 руб. 21 коп. подлежат удовлетворению.

При этом то обстоятельство, что истец просит взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком не является основанием для отказа в иске, поскольку согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 519 руб. 43 коп., начисленных в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период просрочки внесения арендной платы с 01.08.2017 по 31.12.2017.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015); при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункт 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ). Вместе с тем при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 01.06.2015 договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 01.06.2015, размер процентов определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ.

Таким образом, к отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ. Исключение составляет лишь пункт 1 статьи 395 ГК РФ, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона N 42-ФЗ.

Редакция статьи 395 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015, не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 01.06.2015 пункта 4 статьи 395 ГК РФ.

Согласно сложившейся до 01.06.2015 практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства, кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании статьи 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Поскольку договор аренды N 130 от 15.04.2010 заключен до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, пункт 4 статьи 395 ГК РФ к правоотношениям сторон по настоящему спору не применяется.

Указанная правовая позиция изложена в пункте 6 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного 20.12.2016, определениях Верховного Суда РФ от 18.05.2017 N306-ЭС17-621, от 27.09.2017 N302-ЭС17-14420, от 10.11.2016 N309-ЭС16-9411.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, несмотря на установление в пункте 5.2 договора аренды ответственности в виде неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами произведено истцом, начиная с 1 числа следующего месяца аренды, тогда как истец вправе начислить их с 26 числа оплачиваемого месяца. Данный принцип расчета является правом истца и не ухудшает положения ответчика.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.

С учетом изложенного требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 519 руб. 43 коп. за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 подлежит удовлетворению.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку судом апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме, а также удовлетворена апелляционная жалоба, государственная пошлина в размере 10 548 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2018 по делу N А64-3754/2018 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (ОГРН 1056835259249, ИНН 6820021312) в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 1076829007970, ИНН 6829036401) 227 393 руб. 64 коп., в том числе 222 874 руб. 21 коп. основного долга и 4 519 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (ОГРН 1056835259249, ИНН 6820021312) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 548 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова