Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 09АП-45468/19

г. Москва

26 сентября 2019 г.

Дело N А40-6944/19

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Кораблевой М.С., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области

на решение Арбитражного суда г. Москвы 05.06.2019 по делу N А40-6944/19, принятое судьей Чекмаревой Н.А.

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к ООО "Ост-третье кольцо Юго-Восток" о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Сударев А.И. по доверенности от 17.12.2018,

ответчика: Стороженко А.А. по доверенности от 05.12.2018,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОСТ-Третье кольцо Юго-Восток" о расторжении договора аренды земельного участка N 105 от 06.12.2006, обязании общества с ограниченной ответственностью "ОСТ-Третье Кольцо Юго-Восток" освободить земельный участок с кадастровым номером 71:14:030501:0231 и передать (возвратить) его по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда от 05.06.2019 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.12.2006 между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и обществом с ограниченной ответственностью "ОСТ-Третье Кольцо Юго-Восток" заключен договор аренды N 105 земельного участка с кадастровым номером 71:14:030501:0231, общей площадью 255800 кв.м, расположенный 1000 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, Ильинское сельское поселение, деревня Малевка, ул. Шоссейная, дом 5, для использования в целях строительства объектов недвижимости.

Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств в сумме 6 153 061, 22 руб. за 2018 год, расторжении договора аренды, освобождении земельного участка.

Арендная плата и соответствующая сумма пени оплачен 05.12.2018 в общей сложности в сумме 6 336 935,02 руб.

В соответствии с п. 4.1.4. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы (просрочки более чем три месяца, в случае не исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.1, 3.4 и нарушения других условий договора). Положениями п. 6.2 договора установлено, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в случае расторжения договора аренды будет нарушен баланс интересов сторон сделки, что поставит арендатора в невыгодное положение; начиная с 2014 года строительство на земельном участке невозможно и ответчик лишён права использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что судом необоснованно не был применен п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; согласно ответу Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы, который приложен истцом к апелляционной жалобе, на территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 71:14:030501:231 линии градостроительного регулирования, (красные линии) не установлены.

Суд находит необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу ч. 3 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Расторжение договора аренды и обязание возвратить земельные участки являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

Ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в данном конкретном случае не состоятельна, не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Материалами дела подтверждается, что ответчик надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды на протяжении 12 лет и в соответствии с п. 3.1. договора аренды единовременно произвело оплату пропорционально 24,5 годам аренды в размере 301 500 000 руб.

Принимая во внимание существенный размер первоначального арендного платежа, который был своевременно и в полном объеме уплачен арендатором, а также длительный характер арендных взаимоотношений сторон, расторжение договора аренды в связи с наличием задолженности в сумме 6 153 061,22 руб. за один год аренды, нарушает права и законные интересы арендатора, который на протяжении 12 лет оплачивает арендную плату, в настоящее время 50% от арендной платы на 49 лет - в сумме 301 500 000 руб. Общая сумма оплаченных арендных платежей составляет 375 336 734,64 руб.

Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что в случае расторжения договора аренды явно будет нарушен справедливый баланс интересов сторон сделки, что поставит арендатора в невыгодное положение. Заявленная истцом и оплаченная задолженность по арендной плате несоразмерна исполненным арендатором финансовым обязательствам и не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Как разъяснено в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указанные обязательства сторон по договору аренды являются встречными. Следовательно, обязанность ответчика по уплате арендной платы по договору аренды существует при условии, что арендодатель исполнил свою обязанность, обеспечив ответчику возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды, земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях строительства объектов недвижимости (п. 1.1).

В соответствии с Градостроительным планом земельного участка, выданным Администрацией города Тулы 29.12.2018, согласно постановлению администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле", земельный участок расположен на территории, ограниченной красными линиями, определяющими границу земель общего пользования.

Таким образом, начиная с 2014 года строительство на земельном участке невозможно и ответчик лишён права использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

В п. 5 Обзора судебной практики N 3 (2017, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г., указано, что из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Новые документы, которые не были предметом рассмотрения судом первой инстанции, не могут быть приобщены и учтены при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции с учетом обстоятельств того, что данных документов на момент рассмотрения дела не существовало.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2019 по делу N А40-6944/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

М.С. Кораблева Г.С. Александрова